Constitué à l'origine de 111 villages, découpés en 16 arrondissements, « Marseille doit s'observer comme une somme de noyaux villageois », explique Didier Bertrand, président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence.
Les prix contenus dans l'ancien (2400 € /m2 en moyenne selon les notaires) constituent un premier atout au regard des principales métropoles françaises. Mais il existe plusieurs marchés.
Le cœur historique n'est pas le secteur le plus coté. Hormis le Vieux Port, le bas de la Canebière, la rue de la République, et le centre rénové prisés par les jeunes couples et les étudiants la demande porte essentiellement sur les quartiers résidentiels des 7, 8 et 9eme arrondissements. Des quartiers comme Endoume, Bompart, Prado, Perier, Pointe Rouge... sont des valeurs sûres (3 000 €/ m2 en moyenne) qui peuvent monter plus haut (4 000 à 5 000 €/m2) pour les meilleurs emplacements. Préfecture, Palais de Justice, Castellane (6e)...sont également à prospecter car moins chers.
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Du côté de l'avenue du Prado (partie 8ème) ou du stade Vélodrome, un investisseur peut espérer une rentabilité autour de 3 %. Dans le 6ème, sur la partie du Vieux Port vers le boulevard Notre Dame et une partie de la rue Paradis, comme dans le 5ème, du côté de la Place Sébastopol ou de 5-Avenue, la rentabilité est en moyenne de 5 %. « On peut trouver une rentabilité jusqu'à 6 % autour de L'hôpital de la Timone, place Castellane, Boulevard Chave ou boulevard Baille », précise Didier Bertrand. A Saint-Barnabé (12ème), où se côtoient les maisons et les petits immeubles, la ligne 1 du métro a dopé le marché locatif depuis deux ans.
Dans le secteur du logement neuf, la part des investisseurs atteint plus de 40 % sur les nouveaux programmes avec un prix moyen de 3 800 €/m2 pour une rentabilité hors fiscalité de 3,5 %. « Le budget investisseur à Marseille est d'environ 200 000 €, avec un éventail de prix qui permet de trouver des logements neufs à 2 800 €/m2 dans le 15ème », souligne Stéphane Perez, président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) Provence. Dans le 9ème, quartier Mazargues, le prix d'un 2-pièces d'une surface de 48 m2 dépasse les 200.000 euros à Château Valmante.
Avec 18 000 logements neufs programmés dont 7000 déjà livrés et près de 2000 à livrer d'ici 2020, Euromeditérrannée, quartier d'affaires est un nouveau lieu de vie qui devient aussi un quartier de culture et de loisirs. A propos de nouveaux lieux de vie, signalons l'ouverture du centre Prado (inauguré le 29 mars) lequel regroupe désormais sur un espace de 4 étages, 40 enseignes réparties sur 23 000 m2 de surface commerciale.
Autre signe de future attractivité de la ville, sur la Zac Littorale Euromed 2, Les Fabriques, nouvel écoquartier proche des services et transports prévoit 170 000 m² de logements, 24 000 m2 de commerces, 44 000 m2 de bâtiments tertiaires avec de nombreux espaces de coworking et 10 000 m2 d'équipements publics. Tandis que Stéphane Perez salue la grande diversité de l'offre « d'un marché sain », le président de la FNAIM estime que « le potentiel investisseur a de très beaux jours devant lui ».
Sources : (Insee 2010/2015) ; (ministère de l’Education, 2015/2016) ; (FPI/Perval/notaires) ; (Perval/notaires) ; (Clameur) ; (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI - Oréal ) ; (UNPI).
