Le maire de Tours Christophe Bouchet anticipe les effets de la croissance démographique : « La France connaît des migrations importantes de l'est vers l'ouest, à destination de Nantes, Bordeaux et La Rochelle. Ces marchés immobiliers sont tendus. Sous dix à quinze ans, il faut s'attendre à un effet rebond dans les villes « non Atlantiques » comme Tours. » Tendance déjà bien ancrée puisque l'arrivée de retraités du sud-est va croissant.
Le centre-ville convoité dans l'ancien
Point fort de Tours, l'acquisition immobilière reste « abordable ».
« Sur le marché de l'ancien, on peut réaliser une bonne affaire entre 2000 €/m2, souvent avec travaux à prévoir, et 4000 €/m2 », précise Delphine Huguet, directrice des ventes de Foncia Transaction Val de Loire. Les quartiers où les locations s'arrachent littéralement sont l'hyper centre, les Tanneurs près de la faculté de Lettres et les bords de Loire, à proximité du Vieux-Tours. Leur cote se situent dans des prix qui s'échelonnent de 3000 à 4000 €/m2.
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Parmi les secteurs convoités, le quartier Grammont dont les prix sont entre 2000 et 2200 €/m2 mais aussi les environs de la gare, du pur centre à 2800/3000 €/m2. Les petites surfaces à loyer plus abordables, particulièrement recherchées par les étudiants, sont d'un excellent rapport en termes de rentabilité. Il faut escompter par exemple, 5, 72 % bruts pour un studio de la rue Nationale à 55 000 €, loué 265 €/mois, et 6,21 % pour un 20 m2 près de la gare de 57 000 € à 295€ de loyer mensuel.
Du choix dans le neuf en Pinel
La production neuve connaît un rythme soutenu. Entre 1100 et 1200 logements sont construits chaque année dans Tours, pour la plupart éligibles au Pinel (zone B1). Des projets de quinze à vingt-cinq appartements sont réalisés un peu partout. La poussée est forte au nord de la Loire aux réserves foncières plus importantes. Des quartiers neufs, mixtes et porteurs d'habitat, sont en cours de construction dont l'éco-quartier Montconseil et Les 2 Lions, siège d'établissements d'enseignement supérieur. Le futur projet des Hauts de Sainte-Radegonde, atypique et autour d'un parc, est en délibération à la mairie.
Le rendement locatif en Pinel (loyer plafonné à 10,07 €/m2) est souvent moindre que dans l'ancien, mais l'avantage fiscal peut compenser.
Dans Tours Nord, à 300 mètres du tramway, un 2-pièces de 39,46 m2 procure 3,53 % bruts pour 135 000 € investis. En périphérie, un 2-pièces de 42 m2 avec terrasse de 4 m2, acquis 205 000 €, assure 2,47 %. « A mon sens, le « must » est d'investir dans une maison neuve ou rénovée, un marché sur lequel la demande est forte et l'offre limitée. On peut envisager une rentabilité brute de 5 à 6 % et nette de 2,5 à 3 % sur un achat de 350 000 à 400 000 € », constate le président de Foncia Val de Loire Dominique Lepage.
Misez alors sur les communes résidentielles de Saint-Avertin et Saint-Cyr-sur-Loire.
Sources : (Insee 2010/2015) ; (ministère de l’Education, 2015/2016) ; (FPI/Perval/notaires) ; (Perval/notaires) ; (Clameur) ; (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI - Oréal ) ; (UNPI).
