Forte poussée démographique, afflux des étudiants, dynamisme économique, développement de transports, nouveaux quartiers…Toulouse, a de solides atouts pour l’investisseur et des critères immobiliers de premier plan : résistance des prix (2 600 €/m² en moyenne dans l’ancien selon les notaires) pour une grande ville, forte demande locative et des projets urbains porteurs.
« Le dynamisme économique et démographique de l’aire urbaine est bien orienté. Si cette croissance d’environ 15 000 nouveaux habitants chaque année se maintient, nous serons la 3ème ville française en 2025 et la deuxième aire urbaine après Paris-Ile-de-France à l’horizon 2030. Aussi, le besoin de logements ne fait que croître », souligne Stéphane Aubay, président de la FPI ' (fédération des promoteurs immobiliers) Occitanie Toulouse Métropole.
Dans le neuf, l’évolution des prix est mesurée et Toulouse reste la plus accessible (4000 € /m2) des grandes métropoles du sud. Les investisseurs apprécient le dynamisme du marché locatif toulousain qui profite d’un flux important de nouveaux arrivants.
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Les secteurs à suivre à Toulouse
Parmi les secteurs à suivre pour investir, Stéphane Aubay est catégorique : « le dynamisme de la filière aéronautique valorise la zone nord-ouest de Toulouse où sont localisés Airbus et une majorité de ses sous-traitants. L’arrivée prochaine du futur Parc des Expositions « Le Meet » amplifie l’attractivité de cette partie de la métropole. Dans ce secteur, Blagnac, Beauzelle, Tournefeuille, Colomiers et Fenouillet sont des valeurs sûres. A proximité de l’A62 qui conduit à la Méditerranée, les quartiers sud de Toulouse et les villes de Castanet-Tolosan, Ramonville Saint-Agne, Auzeville-Tolosane, Escalquens profitent du dynamisme de Labège Innopole et du nouveau quartier dédié à la recherche et à l’innovation « Toulouse Aerospace », indique-t-il.
Avec 12 800 transactions réalisées en 2018, le marché des appartements maintient un volume conséquent. « Toulouse n’est pas une grande métropole chère. Les prix médians restent encore raisonnables et l’accès aux biens est fluide. Les prix n’ont pas autant progressé qu’à Bordeaux», rappelle Maître Philippe Pailhes, président de la Chambre des Notaires Cour d’Appel de Toulouse.
Côté appartements, les prix varient selon les quartiers
Il existe toujours une forte disparité entre les quartiers du centre-ville et les quartiers périphériques : 4560 € le m2 à Saint-Georges, 4140 €/m2 aux Chalets, 3150 €/m2 à Côte Pavée, 2700 €/m2 à Pont des Demoiselles, 2500 €/m2 aux Minimes. Pour les maisons dans la métropole toulousaine, il faut compter par exemple sur des prix médians de 272.000 euros à Launaguet, 350.000 euros à Ramonville Saint-Agne ou encore 415.000 euros à Balma.
« Sur la métropole toulousaine l’acquisition d’un bien reste motivée par la proximité des transports et le temps de trajet domicile travail. C’est ainsi que l’on constate une nouvelle dynamique dans des quartiers comme celui de la Cartoucherie où l’on voit se créer de nouvelles habitudes de mobilité autour du Tramway. » constate Maître Pailhes.
Autre marqueur de dynamisme en Haute-Garonne, le profil des acquéreurs dont la tranche d’âge la plus importante est celle des 30/39 ans ; « ils représentent un tiers des transactions. Le marché se porte bien et les prix restent raisonnables. Dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas, Le marché est donc bien orienté pour 2019. » anticipe Maître Pailhes.
Ville rose, ville verte
Toulouse est une ville ou la demande locative est partout dynamique. Parmi les secteurs où les investisseurs doivent être particulièrement attentifs car ils qui vont prendre de la valeur : le quartier de la gare, en plein chantier. La réalisation de « ramblas toulousaines » entre la place Jeanne d’Arc et l’allée Jean jaurès. Le secteur Bonnefoy devrait connaître un nouvel essor.
L’arrivée à Côte Pavée, de la 3ème ligne de métro en 2025, pourrait peser sur les prix, car le quartier est encore insuffisamment desservi. Si les prix grimpent dans le centre, les studios vont continuer à prendre de la valeur mais le placement est plus patrimonial. Dans les quartiers populaires du nord comme Borderouge, les rendements sont de l’ordre de 6 à 8% brut. Côté emploi, les indicateurs sont bien orientés et progressent de 5 % sur 5 ans. Parmi les symboles, Toulouse Eurosudouest deviendra, sur 135 ha, le futur quartier d'affaires autour de la gare Matabiau avec son point d'orgue, la « Tour Occitanie », 40 étages sur 150 m dont les travaux devraient démarrer en 2020.
La ville rose s’engage dans un vaste projet urbain à horizon 2400. Objectif : étendre les espaces naturels, avec la création de 5 grands parcs, embellir les berges afin de renforcer la qualité de vie. Ce qui laisse présager de belles valorisations. Pour toutes ces raisons et à la lumière de nos indicateurs, Toulouse est la première ville où investir en 2019.
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