Autre ville qui n’était pas attendue dans notre classement : Nîmes ! Ex aequo avec Clermont-Ferrand, ces deux villes sont pourtant très différentes. Aux montagnes du Puy-de-Dôme et à son climat rigoureux, Nîmes oppose un paysage méditerranéen, un climat des plus agréables, à deux pas de Montpellier et de la mer. La cité nîmoise est aussi bien desservie puisqu’elle dispose d’une ligne TGV. Pour ne pas se laisser trop distancer par son encombrante voisine, Nîmes ne ménage d’ailleurs pas ses efforts et ne manque pas non plus de projets pour se rendre dynamique et attractive. Si sa population grossit à un rythme plus lent qu’à Clermont-Ferrand, elle a d’autres atouts : l’évolution de son emploi reste positive (+0,54 %), ce qui, aujourd’hui, constitue une véritable prouesse.
Des offres très intéressantes selon les secteurs
Dans le secteur de l’immobilier, le marché a beau être plus complexe, Nîmes continue d’afficher des prix en hausse dans l’ancien. Selon les notaires, ils ont grimpé de 1,4 % sur un an en 2013. Preuve que son marché demeure solide face à une demande toujours forte. Sur ce segment d’activité, il est vrai que les prix n’ont rien de comparable avec ceux de Montpellier. Avec une moyenne d’à peine 1 700 €/m2, la ville reste abordable. Pas partout, évidemment. Dans les meilleurs quartiers, les prix grimpent à 3 000 €/m2 et plus. L’achat d’un studio ou d’un 2-pièces peut tout à fait remplir un objectif de rendement dans l’ancien : entre 4 et 5 % selon l’emplacement et le prix d’achat. Attention à bien cerner les périmètres les plus porteurs et à ne pas lésiner sur le confort du logement. De nombreux logements neufs ont été construits sur le secteur mis aujourd’hui en location, faisant obligatoirement de l’ombre à tout logement non remis au goût du jour. Les locataires sont en effet beaucoup plus exigeants sur la qualité. Dans le neuf, les ventes aux investisseurs sont plus faibles qu’ailleurs. La ville de Nîmes fait en effet partie de la zone B2 (villes moyennes) et est, à ce titre, soumise à des plafonds plus faibles qu’en zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants). Un studio de 30 m2 loué 360 € en zone B1, ne peut se louer ici que 312,84 €. D’où les hésitations des investisseurs. Pourtant, les prix du neuf ont beaucoup baissé en 2013 (- 5,6 %) offrant ainsi une fenêtre de tir aux investisseurs. Un studio neuf de 22 m2 payé 90 000 € peut rapporter un peu plus de 3 % (avant avantage fiscal). Et en prospectant bien, il est possible de faire mieux.
Indicateurs Nîmes :
- Démographie : + 0,72 %
- Emploi : - 0,54 %
- Étudiants : - 0,94 %
- Prix moyen au m2 dans le neuf : 3 250 € (- 5,6 %)
- Prix moyen au m2 dans l’ancien : 1 690 € (+ 1,4 %)
- Loyer d’un studio : 13,0 €/m2 (+ 4,2 %)
- Loyer d’un 2-pièces : 10,7 €/m2 (+ 0,1 %)
- Part des investisseurs : 43 %
