Pour obtenir le statut LMNP, il faut respecter certaines conditions. Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000€ ou représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. De plus, le logement proposé à la location doit être équipé de meubles et équipements en quantité et qualité suffisantes pour permettre au locataire d'y vivre convenablement.
Le statut LMNP concerne une grande variété de biens immobiliers : logement indépendant, chambre meublée chez l'habitant, mais aussi appartement ou maison au sein d'une résidence de services telle qu'une résidence étudiante, sénior, de tourisme ou d'affaires. Dans tous les cas, le propriétaire va pouvoir profiter d'une fiscalité avantageuse sur ses revenus locatifs.
Conditions d'accès et biens éligibles au statut LMNP
Pour prétendre au statut LMNP, il faut être propriétaire d'un logement meublé destiné à la location. Cela peut être aussi bien un bien neuf qu'un bien ancien, un studio qu'une maison. L'essentiel est que le bien soit considéré comme décent et dispose des équipements et meubles nécessaires à la vie quotidienne du locataire.
Voici la liste minimale des meubles et équipements obligatoires à fournir dans un logement meublé :
- Literie avec couette ou couverture
- Table et chaises
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à -6°C minimum)
- Vaisselle et couverts en quantité suffisante
- Ustensiles de cuisine
- Luminaires
- Rideaux ou volets dans les chambres
- Étagères de rangement
- Matériel d'entretien adapté au logement
Outre ces critères d'équipement, un plafond de revenus locatifs est à respecter pour bénéficier du statut LMNP. Les loyers perçus ne doivent pas dépasser 23 000€ par an, ou ne pas représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Les biens pouvant être loués en LMNP sont de nature variée. On retrouve principalement :
- Les logements indépendants neufs ou anciens
- Les logements en résidence de services : résidences étudiantes, résidences séniors, résidences de tourisme (hors classement depuis 2017)
Fiscalité avantageuse du statut LMNP
Un des principaux intérêts du statut LMNP réside dans sa fiscalité attractive. Selon le montant des revenus locatifs perçus, le propriétaire peut choisir entre deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.
Avec le micro-BIC, applicable jusqu'à 72 600€ de recettes annuelles, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué automatiquement sur les loyers. Cela signifie que seule la moitié des revenus locatifs sera imposée. Ce régime est simple mais ne permet pas de déduire les charges.
Le régime réel est souvent plus intéressant fiscalement. Il devient obligatoire au-delà de 72 600€ de loyers mais peut être choisi sur option en-dessous de ce seuil. Il permet de déduire l'ensemble des charges liées à la location (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux...) ainsi que d'amortir comptablement le logement et son mobilier. Cela vient réduire fortement le bénéfice imposable, voire créer un déficit reportable sur 10 ans.
Autre avantage fiscal propre aux investissements LMNP dans le neuf : la possibilité de récupérer la TVA (soit 20% du prix du bien) pour les acquisitions en résidences de services. Sous réserve de louer le bien pendant au moins 20 ans, le propriétaire peut ainsi faire une économie substantielle lors de son achat.
Comparaison entre LMNP et location nue
Si la location nue reste la forme de location immobilière la plus courante, la location meublée en LMNP présente de nombreux avantages en comparaison :
- Des loyers plus élevés du fait que le bien soit équipé et meublé
- Une fiscalité plus attractive permettant de déduire plus de charges qu'en location nue et d'amortir le bien
- Des baux de location plus courts (1 an en LMNP contre 3 ans en location nue) offrant plus de flexibilité
- Moins de contraintes réglementaires qu'en location vide
En contrepartie, la gestion locative est généralement plus prenante en LMNP du fait de la rotation des locataires et de l'entretien des équipements fournis. C'est pourquoi beaucoup de propriétaires privilégient les résidences avec services où la gestion est intégralement déléguée à un exploitant professionnel.
La location meublée en LMNP s'adresse donc plutôt à des propriétaires cherchant à optimiser la rentabilité de leur investissement locatif et sa fiscalité. Elle nécessite un budget initial plus important qu'en location nue mais génère en contrepartie plus de revenus défiscalisés.
Démarches administratives et déclaration des revenus LMNP
Pour devenir LMNP, quelques formalités administratives sont à effectuer :
- Déclarer le début d'activité de loueur meublé via le formulaire Cerfa n° 14004 à adresser au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant la 1ère location
- Obtenir un numéro SIRET qui servira à la déclaration des revenus
- Mentionner le choix de régime fiscal (micro-BIC ou réel)
- Établir un bail de location meublée d'un an
Chaque année, les revenus de location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :
- En micro-BIC : en reportant le montant des loyers perçus sur la déclaration de revenus complémentaire 2042-C-PRO
- Au réel : en remplissant une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) puis en reportant le résultat sur la 2042-C-PRO
Il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour établir sa déclaration de revenus LMNP, en particulier pour les propriétaires au régime réel. Les frais de comptabilité sont d'ailleurs déductibles.
Précautions et points de vigilance concernant le statut LMNP
Si le statut LMNP est fiscalement intéressant, certaines précautions sont à prendre pour sécuriser son investissement locatif meublé :
- Bien choisir l'emplacement et le type de bien en fonction de la demande locative
- S'assurer du sérieux du gestionnaire en cas d'achat en résidence de services
- Prévoir une trésorerie pour faire face aux éventuelles dépenses imprévues
- Se constituer une épargne en parallèle pour compenser la faible retraite des LMNP
- Garder tous les justificatifs de charges et de travaux pour les déduire des loyers
Avant d'investir en LMNP, il est important de se projeter sur le long terme. La rentabilité d'une location meublée se construit dans la durée, sur 9 ans minimum pour "lisser" fiscalement les éventuels déficits des premières années liés aux travaux et amortissements.
Attention également à respecter les plafonds de loyers et la proportion par rapport aux autres revenus pour conserver le statut LMNP. En cas de dépassement des seuils, le propriétaire bascule automatiquement dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) avec des règles fiscales et des contraintes de gestion différentes.
La location meublée en résidence avec services, un investissement plébiscité en LMNP
Pour les investisseurs souhaitant allier les avantages fiscaux du statut LMNP et une gestion locative sans contrainte, les résidences avec services constituent une solution de plus en plus prisée. Situées généralement dans des emplacements stratégiques, elles répondent à des besoins croissants de logements pour des publics spécifiques.
On distingue 3 grandes catégories de résidences services :
- Les résidences étudiantes, situées à proximité des campus universitaires ou des écoles, avec des logements meublés et équipés ainsi que des espaces communs et services adaptés aux besoins des jeunes
- Les résidences séniors, conçues pour accueillir des personnes âgées autonomes dans un cadre sécurisé avec des services de conciergerie, des espaces de convivialité et des animations
- Les résidences de tourisme, implantées dans des zones à fort potentiel touristique (mer, montagne, ville), proposant des appartements meublés à la location pour de courts séjours ainsi que des prestations hôtelières
Avec un bail commercial de 9 à 12 ans signé avec l'exploitant, l'investisseur perçoit des loyers garantis et réguliers sans avoir à gérer la location. Le bien est entretenu et les éventuelles périodes de vacance locative sont à la charge du gestionnaire. Un véritable atout pour se constituer des revenus complémentaires sur le long terme, notamment pour préparer sa retraite.
Au moment de revendre, les résidences de services ont aussi l'avantage d'avoir un marché de la revente dynamique avec le LMNP ancien. Les nouveaux acquéreurs peuvent ainsi bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP, gage de liquidité pour ce type d'investissement.
En conclusion, le statut LMNP représente une opportunité fiscale unique pour les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier locatif. Que ce soit en logement indépendant ou en résidence avec services, louer en meublé permet de percevoir plus de loyers défiscalisés qu'en location nue. Le choix du régime fiscal est déterminant pour optimiser sa rentabilité et ses économies d'impôts.
