Largement devant ses concurrentes, Toulouse semble indétrônable. L'écart en sa faveur est de 32 points par rapport à Bordeaux (2e position) et de 43 points par rapport à Nantes (3e position). Elle conserve donc une marge confortable. Démographie galopante (+4,45 %), emploi stable (+0,6 %), pôles d'activité de premier plan (aéronautique, espace, systèmes embarqués, santé, agroalimentaire...) attirent de nombreuses entreprises et, dans leur sillage, des salariés (cadres, chercheurs, ingénieurs, ou simple employés...). Ses pôles universitaires et ses grandes écoles sont également la coqueluche des étudiants (105 000 sur une métropole de 730 000 habitants). Son leadership, elle le doit aussi aux grands projets qu'elle développe. Outre le réaménagement du centre-ville et des quais (Grand parc Garonne), Cœurs de Quartier (33 projets visant à améliorer la vie des quartiers), la ville poursuit la densification de son tissu économique avec des pôles comme EuroSudOuest qui accompagnera l'arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV) à Matabiau à l'horizon 2024, mais aussi avec Montaudran Aerospace, le Quai des Savoirs ou encore l'Oncopole. Bref, il fait bon vivre, travailler et investir à Toulouse. Son marché immobilier s'en ressent, aujourd'hui en forte reprise avec toutefois des prix relativement stables.
De beaux rendements
Dans l'ancien, l'investisseur qui cherche la plus-value se tournera vers des quartiers comme Les Carmes, Capitole ou Saint-Etienne. Les jeunes et les étudiants adorent ces quartiers. Mais pour y investir, il faut y mettre le prix : entre 4 000 et 4 500 €/m2. A 50 m de la place des Carmes, un 21 m2 vient de se négocier à 95 000 € qui pourra se louer 410 € hors charges, soit 5,1 % bruts. « Nos délais de location sont inférieurs à 15 jours », note un agent immobilier. Saint-Michel et Saint-Cyprien sont également porteurs. Là, un 3-pièces de 67 m2 acquis 141 000 € (avec travaux) peut se louer 800 € et offrir 6,8 %. Les Minimes, Borderouge ou Croix Daurade, offrent aussi des opportunités. Du côté de la Cartoucherie, un 2-pièces de 45 m2 se vend entre 130 000 à 140 000 € et se loue 650 € avec 6 % de rentabilité. Sur ce secteur, un écoquartier est en cours, où du neuf est commercialisé. Des 2-pièces de 39 m2 sont accessibles à partir de 157 000 € et procurent 3,5 % (hors avantage fiscal bien sûr). Aux Ponts-Jumeaux, à deux pas du centre historique, des studios de 30 m2 s'affichent à 130 000 € et des 2-pièces à 174 000 €, ce qui procure 3,3 %. Montaudran et Rangueil sont également à prospecter. A Rangueil, toujours dans le neuf, des 3-pièces de 60 m2 sont accessibles à 209 000 € avec un rendement de 3,5 % (hors fiscalité Pinel). Au sud de Toulouse, à proximité de l'Oncopole, des 3-pièces de 58 m2, offrent de meilleurs rendements 4,2 %. Autre quartier où les investisseurs peuvent décrocher un bon rendement : Lalande. Un 2-pièces de 43 m2 peut y être acquis à 160 000 € et procurer 3,7 %.
Indicateurs Toulouse
- Démographie .....................................................................................+ 4,45 %
- Emploi .......................................................................................................... + 0,6 %
- Étudiants ................................................................+ 3,4 %
- Prix moyen au m2 dans le neuf ........(3 810 €) + 1,5 %
- Prix moyen au m2 dans l’ancien ........2 500 € (- 0,5 %)
- Loyer moyen d’un studio ..... 15,60 €/m2/mois (+ 1 %)
- Loyer moyen d’un 2-pièces ..11,40 €/m2/mois (- 0,4 %)
- Part des investisseurs ................................................................75 %
