Des frais de notaire réduits lors de l'acquisition
Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, les logement sur plan, les frais de notaire représentent seulement 2 à 3% du prix de vente, contre 7 à 8% dans l'ancien. Cette différence s'explique par le fait que dans le neuf, les droits de mutation sont limités à la taxe de publicité foncière (0,715%), la contribution de sécurité immobilière (0,1% minimum 15€) et la rémunération du notaire selon un barème.
La loi Macron a par ailleurs prévu une baisse de 2,5% des émoluments des notaires et jusqu'à 10% pour les transactions supérieures à 150 000€. Un avantage non négligeable pour les acquéreurs dans le neuf.
Une exonération temporaire de taxe foncière
Tout logement neuf bénéficie d'une exonération de la taxe foncière pendant les 2 années qui suivent son achèvement. Pour en profiter, il faut effectuer une déclaration auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours après la fin des travaux.
Cette exonération de 2 ans peut même être portée à 5 ans pour les logements labelisés BBC (Bâtiment basse consommation). Un avantage fiscal cumulable avec l'exonération standard. Attention cependant, le maire de la commune peut décider d'annuler cette mesure par délibération.
Une TVA réduite dans certaines zones prioritaires
Dans les quartiers faisant l'objet d'une convention ANRU, NPNRU ou classés QPV, le taux de TVA applicable sur les logements neufs est réduit à 5,5% au lieu de 20%. Pour en bénéficier, les revenus des acquéreurs ne doivent pas dépasser certains plafonds qui varient selon la zone.
Le prix du logement est lui aussi plafonné au m2 : de 4754€ en zone Abis à 2202€ en zone C. Enfin, l'acquéreur doit occuper le logement comme résidence principale au moins 8 mois par an pendant une durée minimale de 10 ans.
La possibilité de défiscaliser grâce au dispositif Pinel
Grâce au dispositif Pinel, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'acquisition, étalée sur 6, 9 ou 12 ans en contrepartie de la mise en location du bien. L'avantage fiscal est plafonné à 300 000€ par an et le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
L'investisseur doit s'engager à louer le bien nu comme résidence principale à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, et pratiquer un loyer inférieur à des valeurs maximales définies par zone. Le dispositif Pinel est reconduit jusqu'au 31 décembre 2024 mais les taux de réduction seront progressivement réduits en 2023 et 2024 sauf exceptions.
Les garanties protectrices liées à la construction neuve
Outre les avantages fiscaux, acheter dans le neuf apporte de nombreuses garanties qui sécurisent l'investissement sur le long terme :
La garantie d'achèvement protège contre les risques de défaillance du promoteur et assure que le bien sera livré. La garantie de parfait achèvement couvre pendant 1 an après la livraison les malfaçons et désordres signalés.
La garantie biennale s'applique pendant les 2 premières années sur les éléments dissociables du gros œuvre comme les volets, portes, radiateurs... Enfin la garantie décennale, valable 10 ans, concerne les vices de construction affectant la solidité ou rendant le logement impropre à sa destination.
Les avantages du statut LMNP pour un investissement locatif
En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) lors d'un investissement locatif, il est possible de déclarer ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux et choisir entre deux régimes d'imposition :
Le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% jusqu'à 72 600€ de recettes annuelles. Ou le régime réel qui autorise la déduction de toutes les charges et amortissement du bien. Avec ce dernier, il est même envisageable de créer un déficit foncier reportable sur le revenu global.
Le Prêt Locatif Social pour financer un logement neuf destiné à la location
Le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif qui vise à favoriser l'investissement locatif intermédiaire dans les zones tendues. Accordé pour une durée de 15 ans minimum, il implique de louer le logement avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'avantages fiscaux attractifs : TVA réduite à 10%, exonération de taxe foncière jusqu'à 25 ans et abattement sur les revenus locatifs grâce au statut de bailleur privé. Une solution intéressante pour participer à l'effort de construction tout en se constituant un patrimoine.
