Même s’il est étonnant que Bordeaux cède deux places dans notre palmarès 2015, il existe plusieurs raisons à cette petite perte de vitesse. Sur le plan démographique, si la perle d’Aquitaine reste dans le peloton de tête des villes qui voient affluer le plus d’habitants, elle perd toutefois deux places, passant de la 5e l’an dernier à la 7e cette année. Elle laisse également du terrain en matière d’emplois, d’étudiants et de loyers. Malgré tout, les fondamentaux d’un investissement locatif y restent très bien orientés. Dans le neuf, comme dans l’ancien. D’ailleurs, comme le souligne une récente note de conjoncture du Crédit Foncier, l’activité immobilière de la ville, bien qu’en léger repli, est restée dynamique en 2014. Les prix de l’ancien ont connu, globalement, un léger décrochage dans les villes de la Communauté urbaine les moins prisées. En revanche, l’hypercentre des communes actives a enregistré un maintien, voire une hausse des prix, en raison de la rareté des biens mis sur le marché. « L’ancien peut même être plus cher que le neuf ! », souligne-t-on au Crédit Foncier. Un élément corroboré par les dernières statistiques des notaires qui font état d’une hausse des prix de l’ancien dans Bordeaux intra-muros de 5,2 %, ce qui met le mètre carré à 3 090 €.
Des secteurs à favoriser
Dans le neuf, la hausse est également à l’ordre du jour (+ 4,6 % sur un an), propulsant le prix à 4 050 €/m2 en moyenne. Cette hausse constitue plutôt un phénomène positif qui peut conforter l’investisseur à acheter dans le secteur. Cependant, les rendements peuvent en souffrir ponctuellement, notamment dans l’ancien. D’autant que les loyers ont plutôt tendance à baisser. Dans le neuf, le dispositif Pinel plafonnant les loyers, la hausse des prix ne favorise pas les bons rendements. Dans l’écoquartier Ginko, par exemple, des 2-pièces de 45 m2 se négociant 162 000,00 € peuvent se louer au loyer plafond de 490 €/mois et rapporter 3,6 % par an (hors avantage fiscal). Du côté des Bassins à Flots, des studios de 25 m2 à 116 000 €, loués 300 € en plafond Pinel offrent 3,1 % de rendement et des 2-pièces de 43 m2, 3 % bruts. On le voit, les rendements sont un peu faibles intramuros. Mais des communes proches, très porteuses, peuvent être prospectées. Comme Bègles où, par exemple, il est possible de dénicher des 2-pièces de 39 m2, loués 464 € pouvant rapporter 3,6 % bruts.
Indicateurs Bordeaux
- Démographie ...........................................................................................+ 2,6 %
- Emploi ................................................................................................................ + 0,4 %
- Étudiants ....................................................................................................... + 2,3 %
- Prix moyen au m2 dans le neuf ..4 050 € (+ 4,6 %)
- Prix moyen au m2 dans l’ancien 3 090 € (+ 5,2 %)
- Loyer moyen d’un studio .................16,2 €/m2 (- 1,8 %)
- Loyer moyen d’un-2 pièces ......... 12,7 €/m2 (- 3,4 %)
- Part des investisseurs .................................................................. 68 %
