LMP : qu'est-ce que le statut de loueur professionnel ?

Les conditions pour bénéficier du statut LMP

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, le propriétaire bailleur doit remplir simultanément les deux conditions suivantes :

Percevoir des recettes annuelles, issues de l'activité de location meublée, supérieures à 23 000 € TTC (loyers et charges). En deçà de ce seuil, le bailleur sera considéré comme un loueur meublé non-professionnel (LMNP).
Les recettes locatives doivent être supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, bénéfices agricoles, BNC, BIC…).

De plus, le logement mis en location doit être meublé conformément à la réglementation en vigueur et équipé des différents mobiliers et équipements indispensables à une occupation normale.

La fiscalité des revenus en location meublée professionnelle

Sur le plan fiscal, l'activité de location meublée relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit à l'impôt sur le revenu, soit à l'impôt sur les sociétés lorsque l'activité est exercée via une société.

Le bailleur peut opter pour l'un des régimes fiscaux suivants :

Le régime micro-BIC : régime simplifié de la micro-entreprise s'appliquant si le chiffre d'affaires (HT) n'excède pas 70 000 € pour les locations meublées non classées et 170 000 € pour les locations classées. Il offre un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel : permet de déduire les charges locatives réelles (entretien, travaux, amortissement du mobilier…) des recettes perçues chaque année.
Le régime de l'impôt sur les sociétés : les loyers sont soumis à l'IS lorsque l'activité est exercée via une société.

À noter que la location meublée, sans prestations de services, n'est pas assujettie à la TVA.

Le statut LMP permet également d'imputer un déficit d'exploitation sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant, contrairement au LMNP.

Les principaux avantages fiscaux du régime LMP

Le statut LMP offre plusieurs avantages fiscaux intéressants :

Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais d'entretien, taxe foncière, assurances, honoraires…) et amortissements du bien et du mobilier, réduisant fortement les revenus imposables.
Imputation des déficits sur le revenu global sans limitation, voire exonération totale d'impôt sur le revenu en cas de déficit important. Excédents de déficits reportables 6 ans.
Exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le bénéfice net de l'activité LMP est supérieur aux autres revenus.
Exonération des plus-values de cession si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT dans les 2 ans précédant la vente et que l'activité est exercée depuis au moins 5 ans. Exonération partielle jusqu'à 126 000 € de recettes.

Les inconvénients et contraintes du statut de loueur professionnel

Le régime LMP implique certaines contraintes et inconvénients à prendre en compte :

Obligations comptables : tenue d'une comptabilité commerciale complète et détaillée avec établissement d'un bilan et compte de résultat. Recours quasi-obligatoire à un expert-comptable (coût annuel supplémentaire).
Cotisations sociales : le LMP est obligatoirement affilié au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants, impliquant environ 35 à 40 % de cotisations sociales sur les bénéfices (contre 17,2 % de prélèvements sociaux en LMNP).
CFE et CVAE : le LMP est soumis à la cotisation foncière des entreprises (sauf si l'activité est incluse dans l'habitation principale) et à la cotisation sur la valeur ajoutée si le chiffre d'affaires dépasse 500 000 €.

Passer du statut LMNP au LMP : conséquences et démarches

Le passage de LMNP à LMP n'est pas un choix mais une obligation légale si les seuils de recettes LMP sont dépassés. Si un loueur LMNP souhaite repasser sous ce régime, il doit réduire volontairement son activité sous les 23 000 € annuels.

Cependant, passer de LMNP à LMP implique des démarches et contraintes supplémentaires :

Déclaration de début d'activité via le formulaire P0i.
Affiliation au régime de sécurité sociale des indépendants.
Tenue d'une comptabilité complète avec recours à un expert-comptable.
Nouvelles obligations déclaratives et fiscales plus complexes.

En contrepartie, le statut LMP permet d'imputer les déficits, d'être exonéré d'IFI et de plus-values. *

LMP via une SARL ou SCI : ce qu'il faut savoir

Contrairement à la SCI, la SARL de famille est régulièrement conseillée pour une activité LMP, permettant d'optimiser la transmission patrimoniale et d'échapper aux contraintes de l'indivision.

Pour bénéficier de la transparence fiscale et éviter l'IS, la SARL de famille LMP doit remplir 3 conditions :

Être constituée uniquement entre membres d'une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires).
Exercer exclusivement une activité commerciale (location meublée).
Respecter un certain formalisme pour exercer l'option fiscale de transparence.

L'option pour la transparence peut être exercée lors de la constitution ou transformation d'une autre société (SCI par exemple) en SARL familiale. Ce choix est définitif, un passage ultérieur à l'IS étant irrévocable.

Attention à bien anticiper les évènements familiaux (divorce, décès…) pouvant modifier les liens entre associés et faire perdre le régime fiscal de transparence. Les statuts doivent être rédigés avec grand soin par un professionnel.

Exemples concrets d'investissement en location meublée professionnelle

Monsieur Dupont, 58 ans, souhaite diminuer progressivement son activité salariée sans perdre en revenus. Habitant une région très touristique, il décide d'acheter pour 600 000 € deux appartements qu'il meuble et loue en LMP. Cela lui permet de dégager 40 000 € de loyers annuels nets d'impôts.

Par cet investissement, Monsieur Dupont s'assure des revenus réguliers et profite des avantages fiscaux du LMP pour réduire ses impôts malgré l'augmentation de son patrimoine. Le statut LMP lui permet aussi de continuer à cotiser pour sa retraite en validant des trimestres supplémentaires.

À l'inverse, Madame Martin, 35 ans, célibataire et salariée à Paris, perçoit pour l'instant 15 000 € de loyers annuels de ses deux appartements meublés achetés en région. Ne souhaitant pas basculer en LMP car elle a de forts revenus dans son emploi, elle veille à ne pas dépasser les seuils LMNP. Elle envisagera de passer en LMP plus tard, à la retraite, quand elle n'aura plus de revenus salariés.