Avec une démographie en forte croissance (+3,36 %), un emploi en légère progression (+0,2 %) qui lui permet de gagner une place sur ce terrain, une population étudiante en forte progression (+2,4 %), Bordeaux revient sur le devant de la scène en repassant en 2e position de notre classement juste derrière Toulouse, sa rivale. La raison de cette remontée tient aussi à son marché immobilier. Certes, ses prix sont en légère baisse contrairement à notre précédente édition, où ils étaient en hausse. Malgré tout, c'est plutôt la stabilité qui l'emporte. Dans l'ancien, ils ont chuté de 0,7 % sur un an en 2015 et dans le neuf de -0,1 %.
Des projets d'envergure
Pas de quoi remettre en question la solidité de son marché dont les prix ont très bien résisté durant la crise. Du côté des loyers, Bordeaux fait également partie des villes qui affichent des tarifs en légère hausse (+0,2 %) tant pour les studios que les deux pièces. Et les investisseurs sont très confiants dans son marché. Pour preuve, s'ils représentaient 68 % des ventes dans le neuf en 2014, en 2015, cette part atteint 75 %, faisant désormais égalité avec Toulouse. Il est vrai que la ville attire tous les regards. L'ouverture de la LGV (ligne à grande vitesse) en 2017 qui mettra Bordeaux à 2 h de Paris est un argument fort. De même que les grands projets qui s'y réalisent depuis quelques années et qui continuent d'y être menés. A commencer par celui de l'extension de la gare Saint-Jean qui accueillera la LGV, et Euratlantique, un projet qui, par son ampleur, en fait une opération d'intérêt national (OIN). Qu'on en juge : il s'agit de réaménager 738 hectares entre Bordeaux, Bègles et Floirac. A l'horizon 2030, un nouveau centre d'affaires y sortira de terre (2,5 millions de mètres carrés construits), de même que des milliers de logements (25 % de social) et des bureaux (500 000 m2).
Des opportunités autour de la gare
Les investisseurs ne peuvent qu'être fascinés par la transformation de cette métropole qui se promet à un bel avenir. Dans l'ancien, l'investisseur qui privilégie la plus-value, peut porter son attention sur les valeurs sûres : Quinconces, Hôtel de Ville où les prix oscillent entre 3 800 et 5 000 €/m2, voire plus... Pour la rentabilité, des secteurs comme Capucins, Victoire, Bacalan, Saint-Michel, Nansouty, ou encore les abords de la gare offrent des opportunités avec des rendements autour de 5 % dans l'ancien. Du côté du neuf, il est possible de dénicher du 4 % à Caudéran pour des studios et des 2-pièces entre 155 000 et 195 000 €. A Nansouty, un 2-pièces de 33 m2 à 155 000 € offre un rendement de 3,1 %. Aux Bassins à Flots, des 3-pièces de 66 m2 peuvent être acquis à 245 000 € et proposent 3,2 %. Même chose pour des 2-pièces de 43 m2 commercialisés sur le secteur Euratlantique à 180 000 €. Mais, dans un quartier comme les Chartrons, il faut sacrifier un peu de rendement. Un 2-pièces de 40 m2 à 195 000 € n'offre que 2,9 %.
Indicateurs Bordeaux
- Démographie ...........................................................................................+ 3,36 %
- Emploi ................................................................................................................ + 0,2 %
- Étudiants ....................................................................................................... + 2,4 %
- Prix moyen au m2 dans le neuf .........4 040 € (- 0,1 %)
- Prix moyen au m2 dans l’ancien ........................3 060 € (- 0,7 %)
- Loyer moyen d’un studio .................16,50 €/m2 (+ 0,2 %)
- Loyer moyen d’un-2 pièces ......... 12,40 €/m2 (+ 0,2 %)
- Part des investisseurs .................................................................. 75 %
