Les investisseurs ne s’y sont pas trompés. Depuis quelques mois, ils sont de nouveau très présents au Mans. Et selon la FPI, les ventes faites à cette clientèle ont progressé de + 25,8 % dans l’agglomération au 4e trimestre 2014 par rapport au 4e trimestre 2013. Leur part représente aujourd’hui 55 % des ventes du neuf. Il est vrai que la ville, desservie par le TGV, n’est qu’à 54 minutes de Paris et à une heure trente de l’océan. Elle a, en outre, vu ses prix baisser sensiblement ces dernières années, de l’ordre de 5 % par an dans l’ancien. En 2014, les notaires font état d’une nouvelle chute de - 3,4 %.
Privilégiez l’ancien de qualité
Cette correction sévère des prix a un effet positif, celui de rendre l’investissement immobilier plus rentable dès lors que les loyers sont assez stables. C’est le cas au Mans pour les studios, même si ces derniers sont très faible- ment orientés à la hausse (+ 0,4 %). Les 2-pièces subissent, quant à eux, une petite baisse de l’ordre de - 0,8 % sur un an, selon l’Observatoire Clameur. Dans l’ancien, le mètre carré se négocie 1 340 € en moyenne. Mais dans les secteurs les plus recherchés, comme le centre-ville ou la gare Nord, les biens s’échangent plutôt autour de 2 000/2 200 €/m2. Les prix de l’ancien sont donc très attractifs. Un 2-pièces de 40 m2 peut se louer 9,20 €/m2 en moyenne et rapporter 5,5 %. Attention, comme partout, il faut être très sélectif sur la qualité. Les locataires sont devenus très exigeants et privilégient les logements confortables et au goût du jour. Dans le neuf, les prix se sont envolés de 5,8 % sur un an, ce qui laisse craindre des rendements affaiblis. Pour autant, le mètre carré se négocie à des prix très doux : 2 830 €/m2 en moyenne. Seul souci, les programmes immobiliers n’y sont pas légion. C’est d’ailleurs sans doute pour cette raison que les prix du neuf grimpent sensiblement. Selon la FPI, l’offre actuellement sur le marché ne représente que 3 % des commercialisations des Pays de la Loire. C’est dire l’absence de stock disponible. Qui plus est, en collectif, les maisons représentent l’essentiel de l’offre. Hormis une Zac en construction près de la gare Sud, qui n’est autre qu’un écoquartier avec bureaux, logements et commerces, peu de programmes sont actuellement commercialisés en ville. On peut toutefois y dénicher des 2-pièces de 42 m2 à partir de 120 000€ qui rapportent près de 4,2 % avec un loyer plafonné à 419 € en régime Pinel.
Indicateurs Le Mans
- Démographie ....................................................................................+ 0,99 %
- Emploi ........................................................................................................... + 0,5 %
- Étudiants ................................................................................................... + 1,3 %
- Prix moyen au m2 dans le neuf .........4 090 € (+ 2,2 %)
- Prix moyen au m2 dans l’ancien .........2 240 € (- 1,3 %)
- Loyer d’un studio ..........................................14,6 €/m2 (- 1,9 %)
- Loyer d’un 2-pièces ................................... 11,5 €/m2 (+ 0,5 %)
- Part des investisseurs ................................................................... 37 %
