Dans l'existant, les investisseurs recherchent des studios ou des 2-pièces, mais rarement de grands appartements.
Leur choix se porte principalement sur le centre ville historique malgré des prix élevés de 6500 à 7500 €/m2. Le studio d'une surface de 25 à 28 m2, tourne autour de 180 000 € et se loue 630 €/mois, charges comprises. Un 2-pièces à 260 000 € peut rapporter 850 €/mois. « La rentabilité n'est pas énorme, mais l'investissement ne subira pas de perte en capital. Le bien va prendre de la valeur et se revendra facilement », indique Jérôme Ugo, directeur d'une agence du réseau Laforêt. A contrario, un studio à 120 000 € proche des facultés obtiendra un meilleur rendement, mais une plus faible valorisation ».
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Sur ce marché de la location de longue durée, la demande est supérieure à l'offre. En moyenne, une location en bon état au juste prix trouve preneur en quinze jours et une vente se réalise en deux à trois mois.
L'offre d'hébergement de courte durée a considérablement augmenté en volume si bien que les touristes ont le choix. La prime est à l'emplacement, dans la vieille ville, sur la coulée verte ou en bord de mer. D'autre part, le parking est un bon produit d'investissement à explorer, sans trop de charges. Dans le centre de Nice, il coûte de 30 000 à 50 000 € pour 130 €/mois de loyer.
De nombreux secteurs en mutation
Nice est aussi résolument tournée vers l'avenir. De grands projets sont menés dans la métropole, dont le cœur de ville autour des gares Thiers et du Sud. Le réaménagement du port et l'embellissement de la place Garibaldi redonnent du souffle au quartier Notre-Dame, aujourd'hui particulièrement recherché.
A l'Est, le boulevard Pasteur ainsi que les quartiers populaires Saint-Roch et Bonaparte retrouvent de l'attractivité à la suite de l'implantation de l'hôpital Pasteur, de nombreuses start-up et du centre culturel dans les anciens abattoirs.
A l'ouest, la zone maraichère de la Plaine du Var a été classée « Opération d'intérêt national ». Sur ces dix mille hectares, deux vastes secteurs sont opérationnels : le quartier d'affaires du Grand Arénas et Nice Méridia à dominante de logement, d'enseignement supérieur et de recherche. Le tramway, dont le T1 est en service et le T2 livré cette année, sera le fil rouge entre les quartiers métropolitains en attendant le futur T3.
Tous ces développements donnent naissance à l'émergence de logements neufs. Le programme local de l'habitat prévoit de construire 21 000 unités en six ans, dont 60 % en accession libre. « L'avantage de Nice est de proposer des produits sur l'ensemble de la gamme, précise Alain Philip, directeur général des services techniques de la ville et la métropole. Près de la gare du Sud, une opération haut de gamme de 7000 à 10 000 €/m2 s'est commercialisée à 100 %. En revanche, la moyenne de la plaine du Var est de 5000 €/m2 ».
A Nice, situé en zone A, l'investissement Pinel a toute sa place avec un loyer plafonné à 12,50 €/m2. Sur Nice Méridia, à Eco-vallée un programme de 125 logements a été imaginé de l'architecte Jean Nouvel. Le premier prix d'un 2-pièces est de 110 000 € et il procure 5,45 % de rendement brut.
Sources : (Insee 2010/2015) ; (ministère de l’Education, 2015/2016) ; (FPI/Perval/notaires) ; (Perval/notaires) ; (Clameur) ; (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI - Oréal ) ; (UNPI).
