Toulouse ne manque pas d'atouts : une population jeune (46,5 % a moins de 30 ans), un important pôle d'enseignement supérieur (100 000 étudiants), une croissance démographique ininterrompue de 6 000 nouveaux habitants à Toulouse chaque année (12 000 habitants à l'échelle de la métropole) et un PIB par habitant qui a progressé – un record national - de 22 % en une décennie.
Le tissu économique justifie cette appétence pour Toulouse, comme avec la présence du pôle de compétitivité Aerospace Valley ou encore le projet de Smart City, qui mobilise 95 entreprises, clusters et universités. En 2024, la 3ème ligne de Métro Toulouse Aerospace Express reliera pôles de mobilité et centres industriels entre Labège et Colomiers, tandis qu'à l'horizon 2030 Toulouse Eurosudouest deviendra, sur 135 ha, le futur quartier d'affaires autour de la gare Matabiau avec son point d'orgue, la « Tour Occitanie », 40 étages sur 150 m.
Un part de plus de 70 % d'investisseurs dans le neuf
Toulouse confirme la place qu'elle occupe dans les priorités des investisseurs qui représentent un peu plus de 70 % des ventes de logements neufs (prix moyen 3 930 €/m2 habitable).
A titre d'exemples, au Sud-Ouest de Toulouse, sur la 2ème phase du quartier Niel, à proximité de l'université Paul-Sabatier, un 2-pièces de 40 m2 vendu 144 500 € sur la résidence Cours Magenta tandis que dans le quartier Empalot-Garonne, face à l'Ile du Ramier, un 2-pièces de 39,75 m2 est proposé à partir de 115 225 € sur la Résidence Novadiem. Un 3-pièces de 58,46 m2, est affiché à 219 860 € quartier Croix-de-Pierre, entre la Garonne et Saint-Cyprien sur la résidence Ôrizon. Au Nord, à proximité du quartier Borderouge, des écoles et des espaces commerciaux, un 2-pièces de 38 m2 est commercialisé à 160 500 € sur l'opération Lady Grey.
Les petites surfaces convoitées
Toulouse est traditionnellement un marché investisseur. En hypercentre, dans les quartiers Saint-Etienne, Saint-Georges ou les Carmes, jusqu'à 35 % des appartements à la revente sont des studios entre 110 000 et 130 000 € (surface moyenne 26 m2) pour un loyer médian de 415 €. Dans les secteurs à vocation plus universitaire, les studios se vendent entre 70 000 et 90 000 € pour des loyers médians de 407 € quartier Saint-Michel ou 375 € à Rangueil. Le 2-pièces de 42 m2 est aussi très prisé, pour un loyer géographiquement assez homogène (500/510 €) : 100 000 € sur Borderouge, 125 000 € aux Minimes, 130 000 €.
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Côte Pavé et quartier Saint-Michel : « Ces logements récents affichent des prix raisonnables car, les investisseurs, revendant leurs biens au terme de l'obligation de détention, ne sont pas préoccupés par une recherche de plus-value », explique Philippe Pailhès, Président de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d'Appel de Toulouse. Même en 1er couronne, pour un loyer équivalent, le 2-pièces se vend 120 000 € à Balma et 100 000 € à Colomiers. Certains s'aventurent en 2ème couronne, comme à Merville où une maison récente vendue 222 000 € avec 1 000 m2 de terrain se loue 850 €.
Sources : (Insee 2010/2015) ; (ministère de l’Education, 2015/2016) ; (FPI/Perval/notaires) ; (Perval/notaires) ; (Clameur) ; (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI - Oréal ) ; (UNPI).
