La conjoncture plus que morose
La maison neuve est en chute. Selon le pôle habitat de la Fédération Française du bâtiment, sur un an, les ventes de maisons individuelles sont en recul de plus de 30 %. Dans le collectif, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) indique que les ventes de logements neufs sont en baisse de - 26 % sur un an aux investisseurs et - 13 % aux propriétaires occupants. Moins d’activité, moins de ventes et des permis de construire qui tournent au ralenti, la situation du logement neuf qui déjà, n’était pas bonne, s’aggrave.
Selon le président de la FPI, Pascal Boulanger : « Le déficit de production de logements neufs constaté ces dernières années va encore s’accentuer avec la baisse des ventes en 2022. Dans ce contexte une crise majeure du logement se profile. Ne plus construire de logements neufs bloque le parcours résidentiel de nos concitoyens. Nul ne pourra nous reprocher de ne pas avoir suffisamment alerté. »
Quelles sont les principales raisons ?
Economiques tout d’abord. Côté production, on évoque la crise de l’énergie, la hausse des coûts de construction des matériaux, les nouvelles normes environnementales qui sont plus chères. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, 1 programme neuf sur 6, ne sort pas de terre, pour des raisons économiques.
Côté acquéreur : les conditions de crédit se durcissent. Les prix restent élevés. Avec la hausse des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat immobiliers se réduit. Résultat : des projets de maison ou d’appartements décalés, reportés ou tout simplement annulés.
Les autres raisons qui freinent l’acte de construire
Certains maires hésitent à délivrer des permis. Il y a l’hostilité de populations à de nouvelles constructions. Il y a les enjeux écologiques de préserver les espaces naturels, de ne pas s’étaler. Et puis qui dit nouveaux programmes de logements, cela signifie des habitants en plus, donc, des crèches, des équipements publics… pour lesquels certaines municipalités n’ont pas les moyens ou l’envie de se lancer dans des dépenses.
Quelles sont les voies d’une possible relance ?
Si l’on synthétise les vœux des acteurs de la chaîne du logement. Inciter les maires à construire. Ce sont les maires qui ont les clés. Récompenser, soutenir les maires bâtisseurs. Maîtriser le coût du foncier, les prix des terrains se sont envolés et au final se répercutent sur les prix. Etendre le Bail réel solidaire, qui permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf en zone tendue, à un prix abordable, en dissociant le foncier du bâti.
Autre voie, inciter les particuliers, qui le peuvent, à investir dans des logements. En finir avec les dispositifs fiscaux qui changent régulièrement et mettre en place un statut du bailleur privé. Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers : « Il y a trop de changement de fiscalité. On est trop à la merci d’une loi Pinel, d’un changement…il faut mettre un système du bailleur avec des avantages comme un professionnel qui pourrait déduire certaines charges etc et le faire de façon pérenne. »
La FPI lance un appel au gouvernement pour que des mesures « puissantes et limitées dans le temps soient rapidement mises en œuvre pour relancer l’acte d’achat immobilier. »
Parmi les autres pistes, côté production, mettre une pause sur les normes environnementales qui s’accumulent et pèsent sur les prix. Penser réversible dès le départ d’une opération neuve. Faciliter la transformation des bureaux en logements ou d’autres activités pour des bâtiments hybrides. Et puis, revoir la décentralisation des territoires en matière de politique du logement. Yannick Borde, président de Procivis, coopérative immobilière : « Un territoire ne peut se développer sur le plan économique, bien évidemment s’il y a les entreprises. Si ces entreprises trouvent des salariés et si ces salariés trouvent du logement. Et aujourd’hui l’on voit bien que c’est cette chaîne emploi - logement qui a été un peu abimée, pas assez nécessairement bien tricotée, qu’il faut aujourd’hui recomposer. »
