Statistiquement, le match entre le neuf et l’ancien semble déséquilibré. Au départ, le neuf est sensiblement plus cher : 4 978 €/m² correspondent au prix moyen d’un appartement neuf en France (source Fédération des promoteurs immobiliers, T2 2024) contre 3 675 €/m² dans l’ancien (source Fnaim, juin 2024). Pourquoi cette différence ? Tout d’abord, le coût des matériaux et les techniques avancées pèsent sur le prix. Ensuite, les terrains disponibles pour la construction neuve sont souvent situés dans des zones urbaines où les prix sont plus élevés.
Des économies sur le long terme
Si le prix d’achat est donc souvent supérieur dans le neuf, plusieurs facteurs peuvent faire pencher la balance. Dans l’ancien, les droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire) représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat, tandis que dans le neuf, ils ne sont que de 2 à 3 %. Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant au moins deux ans et il y a d’importantes garanties, comme la décennale qui couvre les éventuels défauts de construction pendant dix ans. "Sur le long terme, acheter dans le neuf, c’est l’assurance que le logement figure parmi les 5 % les plus performants du marché. Il disposera d’un DPE avec les meilleurs classements de lettres. Avec la loi climat et résilience, il n’y aura pas d’obligation de travaux complémentaires avant de nombreuses années ", souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier. "Ceux qui vont emménager dans des logements neufs vont diviser par deux ou trois leur facture énergétique. Il y a les qualités phoniques, acoustiques qui sont excellentes et la prise en compte des nouveaux usages ", ajoute Julien Pemezec, coprésident de la FPI Île-de-France.
PTZ, prêts cumulables, promotions...
Il faut aussi considérer les avantages fiscaux. Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien immobilier. Le prêt sans intérêt pour la résidence principale est cumulable avec d’autres prêts. D’autre part, pour les investisseurs, le dispositif Pinel (jusqu’au 31 décembre 2024) réduit le coût global d’acquisition. Malgré tout, face à la baisse de l’offre et de la demande, les promoteurs doivent s’adapter. "En dépit de prix techniques, les promoteurs font quelques fois des opérations promotionnelles : lors du lancement d’un programme, pour démarrer les travaux et à la fin, si des appartements achevés ne sont pas réservés", confie Pascal Boulanger, président de la FPI France. Il y a aussi des remises lors de Salons immobiliers, des frais annexes offerts, des équipements supplémentaires incluent dans le prix de vente. La start-up Immoprivé.fr noue ainsi des partenariats avec des promoteurs et propose sur sa plate-forme des logements neufs à coût réduit. "Chaque vente privée dure 3 semaines avec des biens en exclusivité à - 10 %", indiquent les fondateurs.
De nouvelles formules de financement
Côté financement, des réseaux imaginent de nouvelles formules d’accompagnement de l’accession à la propriété. Ainsi, Nexity propose des programmes en "accession maîtrisée" avec des prix inférieurs au marché. Altarea lance de son côté une offre nommée "Cogedim Access". Cette approche propose des appartements sans apport initial, ni frais de notaire avec des taux d’intérêt négociés entre 1, 5 et 2 %. Les ménages éligibles au PTZ ne commencent à payer qu’au moment de la remise des clés et leur mensualité est proche d’un loyer. Lancé avec succès dans une opération à Villeneuve-la-Garenne (92), ce "Nouveau neuf" va se déployer dans le résidentiel pour toutes les marques du groupe (Cogedim, Woodeum + Pitch Immo).
Démarche responsable et durable
Des modèles innovants apparaissent et il y a des opportunités. Loin de n’être qu’une question de prix, encourager la production de logements bas carbone, penser accessibilité, réversibilité, répondre aux forts besoins en logements dans une démarche environnementale responsable et durable, est le sens de l’histoire. Choisir le neuf, c’est avoir confiance en l’avenir.
Olivier Marin
Article paru dans le Figaro Magazine, le 20 septembre 2024
