Rentabiliser un investissement dans le neuf : faire le bon choix de logement
C’est sans doute LA clé pour réussir un investissement dans le neuf, et cela vaut aussi pour l’ancien. Pour tirer profit au maximum de votre investissement, soyez attentif au choix du logement et à sa géolocalisation. Se lancer dans la construction d’une villa de 200 m² dans une cité étudiante n’est peut-être pas la démarche la plus judicieuse. De la même manière, l’achat d’un appartement neuf de 25 m² dans un quartier huppé et côté s’avère tout aussi risqué en termes de rentabilité.
Le choix de la ville, et du quartier, sera tout aussi déterminant. En France, certaines villes sont réputées pour offrir de bonnes affaires sur le plan de l’investissement dans l’immobilier neuf. Privilégiez une ville en plein développement économique, où il fait bon vivre, et où la demande en logements est forte. Évitez les villes sur le déclin et fuyez celles où les prix de l’immobilier sont en baisse depuis plusieurs années (à moins de parier sur un sursaut de ces villes).
Choisir le bon type de logement en fonction de la localisation
Pour rentabiliser votre investissement dans le neuf, prendre en compte sa localisation est en effet essentiel. Cependant, il faudra par exemple éviter de faire construire une grande maison familiale dans un quartier étudiant, ou acheter un studio en plein quartier résidentiel.
D'une manière générale, plus le logement est situé près des commerces, des écoles et des transports en commun, plus il sera attractif. Les grandes villes dynamiques comme Bordeaux ou Rennes représentent un choix judicieux mais aussi des villes comme Toulouse ou Annecy...
Rentabilité d’un investissement neuf : quid de l’investissement locatif ?
Pour rentabiliser au mieux un investissement dans le neuf, l’investissement locatif demeure une solution efficace. Il s’agit d’acheter ou de faire construire un bien neuf dans le but de le mettre en location. Dans la plupart des situations, le montant perçu pour le loyer suffit à amortir le montant du prêt immobilier contracté pour cet investissement. Une fois le crédit immobilier remboursé, vous obtenez une rentabilité mensuelle importante grâce à la location du bien.
Pour réussir un investissement locatif dans le neuf, les conseils livrés un peu plus haut prévalent (choix du logement, géolocalisation). Soyez par ailleurs attentif à bien établir la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette de charges de votre logement. N’oubliez pas d’inclure dans vos calculs du montant du loyer le coût des charges locatives, le montant de la taxe foncière, les frais de travaux, les frais de gestion du loyer, etc.
Calculer le bon taux de rentabilité
Lorsque l'on investit dans l'immobilier, le taux de rentabilité est considéré comme le nerf de la guerre. C'est lui qui déterminera si, oui ou non, l'investissement sera rentable. Pour calculer le taux de rentabilité, il convient de diviser le loyer annuel par le prix du logement, et de multiplier le résultat par 100. Le montant obtenu correspond au taux de rentabilité brut. Soustrayez de ce montant la totalité des charges – y compris les intérêts –, puis additionnez les avantages fiscaux. Le résultat obtenu correspond à la rentabilité nette du logement.
Afin de multiplier vos chances de rentabiliser votre investissement, le mieux reste de le garder assez longtemps pour que les frais de notaire et les intérêts du prêt aient été amortis.
Profiter des avantages fiscaux dédiés au neuf
Les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier neuf sont vivement encouragées par l'État, qui met à leur disposition un certain nombre d'aides et de mesures fiscales particulièrement intéressantes. Ces avantages fiscaux permettent d'améliorer sensiblement la rentabilité d'un investissement dans le neuf. Parmi les dispositifs les plus appréciés des investisseurs, nous citerons notamment la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard, qui permettent toutes deux de favoriser les investissements locatifs à travers des crédits et des réductions d'impôts.
Bien choisir sa résidence de services
Si vous souhaitez investir dans le neuf dans une résidence de services (pour seniors, étudiants ou touristes, par exemple), vous pouvez bénéficier du statut LMNP, particulièrement avantageux pour rendre les loyers non imposables. En outre, contrairement à la loi Pinel, vous n'avez pas à respecter des plafonds de loyers ou de revenus des locataires. Cependant, pour qu'un tel investissement soit rentable, mieux vaut choisir une résidence de services performante, bien entretenue, et surtout bien placée.
Gérer soi-même son investissement locatif
Dans le cadre d'un investissement locatif dans le neuf, le fait de ne pas déléguer la gestion du bien à une agence immobilière permet d'augmenter la rentabilité de l'investissement. Certes, il peut s'agir d'une activité chronophage, particulièrement si vous souhaitez investir dans un studio étudiant, mais c'est aussi le meilleur moyen d'améliorer le taux de rentabilité net en évitant les frais d'agence qui ont tendance à faire baisser drastiquement la rentabilité des biens en location. Mais en faisant le choix de confier la gestion locative à une agence, vous faites le choix de la tranquillité. Tout dépend de votre profil investisseur. Si vous investissez loin de chez vous, bénéficier du professionnalisme de l'agence peut être un bon moyen d'éviter les mauvaises surprises. Baisse un peu sa rentabilité, c'est aussi le prix de la tranquillité.
