Qu'est-ce que l'achat sur plan et quelles sont ses spécificités ?
L'achat sur plan, aussi appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), consiste à acquérir un logement neuf auprès d'un promoteur avant que sa construction ne soit achevée. Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. C'est un achat sur plans, sans pouvoir visiter physiquement le bien fini.
Ce mode d'acquisition immobilière présente des particularités par rapport à l'achat dans l'ancien :
- Le paiement est échelonné selon un calendrier défini, au rythme de la construction - Des garanties spécifiques protègent l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur ou de malfaçons - Le bien acheté respecte les dernières normes en vigueur (RT 2012, normes handicapés, etc.) - Le prix au m² est généralement plus élevé que dans l'ancien mais les frais de notaire sont réduits
Quelles sont les principales étapes d'une acquisition en VEFA ?
L'achat d'un bien sur plan se déroule en plusieurs grandes étapes :
1. Signature du contrat de réservation avec versement d'un dépôt de garantie (2 à 5% du prix) 2. Recherche du financement et obtention du prêt immobilier 3. Signature de l'acte authentique de vente devant notaire 4. Suivi de l'avancement des travaux et paiements échelonnés 5. Livraison du logement, remise des clés et versement du solde
Un délai de rétractation de 10 jours est prévu après la signature du contrat de réservation. Puis le contrat de vente définitif doit être signé dans les 2 mois suivant la fin de ce délai.
Comment bien choisir son programme immobilier neuf et son promoteur ?
Avant de vous engager, il est crucial de sélectionner précautionneusement le programme et le promoteur :
- Étudiez la localisation : quartier, transports, commerces, écoles, nuisances éventuelles... - Vérifiez que les caractéristiques du logement correspondent bien à vos besoins - Renseignez-vous sur la réputation et la solidité financière du promoteur (projets déjà réalisés, avis clients...) - Analysez précisément les plans et exigez un descriptif détaillé des matériaux et équipements prévus - Visitez si possible le logement témoin pour visualiser les prestations
Privilégiez un achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur expérimenté, transparent sur ses engagements et à l'écoute de vos demandes de personnalisation.
Quels sont les avantages financiers et les garanties d'un achat sur plan ?
Investir dans le neuf en VEFA offre de nombreux avantages financiers :
- Frais de notaire réduits (2-3% au lieu de 7-8% dans l'ancien) - Exonération partielle de taxe foncière pendant les 2 premières années - TVA réduite à 5,5% dans certains secteurs ciblés - Possibilité de dispositifs de défiscalisation (Pinel, prêt à taux zéro...)
Des garanties obligatoires protègent l'acquéreur :
- Garantie d'achèvement assurant la livraison du bien même en cas de défaillance du promoteur - Garantie de parfait achèvement pendant 1 an pour les désordres signalés à la réception - Garantie biennale de 2 ans pour les équipements dissociables - Garantie décennale de 10 ans pour les vices de construction graves
Quelles sont les possibilités de personnalisation et les limites des travaux modificatifs acquéreurs (TMA) ?
L'un des principaux atouts de l'achat sur plan est de pouvoir personnaliser son logement. Des modifications peuvent être demandées au promoteur pendant la phase de construction :
- Ajout/déplacement de cloisons - Modification des revêtements (peintures, carrelage...) - Changement des équipements (sanitaires, éclairages...) - Installation de prises ou points lumineux supplémentaires
Ces travaux modificatifs acquéreurs (TMA) doivent être validés par l'architecte et sont facturés en supplément. Ils sont encadrés et ne doivent pas porter sur des éléments structurels ou parties communes.
Par ailleurs, certaines options proposées par le promoteur (cuisine équipée, domotique...) permettent aussi d'adapter le logement à vos envies.
Comment se déroule le paiement échelonné et quelles sont les modalités du déblocage des fonds ?
En VEFA, le prix d'achat est versé progressivement au promoteur selon un échéancier légalement encadré :
- Maximum 35% du prix à l'achèvement des fondations - Maximum 70% à la mise hors d'eau (pose du toit) - Maximum 95% à l'achèvement de l'immeuble - Les 5% restants à la livraison
Dans le cas d'un achat à crédit, c'est la banque qui procède aux appels de fonds sur présentation par le promoteur de l'avancée des travaux.
Le dernier versement de 5% peut être consigné chez un tiers (notaire ou banque) en cas de réserves émises par l'acquéreur lors de la réception du logement. Cette somme sera libérée lorsque les désordres auront été réparés.
Quels sont les principaux pièges à éviter lors d'un achat sur plan ?
L'achat d'un logement sur plan n'est pas sans risques. Voici quelques écueils à éviter :
- Ne pas assez se renseigner sur le promoteur et son sérieux - Signer un contrat de réservation sans l'étudier en détails - Ne pas faire jouer la concurrence entre plusieurs programmes - Sous-estimer l'impact des nuisances futures (chantiers, circulation...) - Ne pas prévoir de plan B en cas de retard de livraison - Ne pas analyser attentivement l'échéancier des appels de fonds - Réceptionner le logement sans repérer les vices apparents et émettre des réserves
Pour sécuriser au mieux votre acquisition, faites-vous épauler par des professionnels (courtier, notaire, architecte...) et ne négligez pas le contenu du contrat !
Focus sur les dispositifs d'aide à l'achat dans le neuf : prêt à taux zéro, loi Pinel, TVA réduite
Des dispositifs spécifiques peuvent rendre un projet d'achat dans le neuf plus abordable :
Le prêt à taux zéro (PTZ) finance jusqu'à 40% de l'acquisition pour les primo-accédants sous conditions de ressources. Ses intérêts sont pris en charge par l'État.
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21% du prix d'achat (plafond de 300 000 €) en contrepartie d'un engagement de location de 6 à 12 ans à loyer plafonné.
Un taux de TVA réduit à 5,5% (au lieu de 20%) s'applique pour les logements neufs situés dans des quartiers prioritaires faisant l'objet d'une convention avec l'ANRU, sous conditions de ressources des occupants.
Renseignez-vous sur votre éligibilité à ces aides qui peuvent booster votre pouvoir d'achat immobilier et rendement locatif en achetant un logement neuf.
