Naissance de la copropriété dans un immeuble neuf : quand et comment ?
Dans un immeuble neuf, la copropriété naît lorsque l'immeuble est achevé, c'est-à-dire lorsque les logements sont habitables. Il peut rester des finitions à terminer au moment de la naissance de la copropriété. Le programme neuf est considéré comme achevé lorsque les éléments indispensables sont installés.
Dans le cas d'un programme neuf livré par tranches, la copropriété naît à la livraison du premier lot sans possibilité de repousser l'application du régime de copropriété. En effet, une copropriété sans syndic serait illégale selon la loi de 1965.
Les propriétaires des lots non achevés sont copropriétaires dès la naissance de la copropriété, même s'ils n'habitent pas encore dans le logement ! Ils sont donc déjà redevables des charges de copropriété et peuvent participer aux assemblées générales.
Le rôle clé du syndic provisoire désigné par le promoteur
Selon la loi, toute copropriété doit être administrée par un syndic qui peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Dans une copropriété neuve, c'est le promoteur immobilier qui désigne le premier syndic, appelé syndic provisoire. Il peut désigner un syndic professionnel ou opter pour un syndic bénévole ou coopératif avec l'accord des copropriétaires.
Avant la vente du premier lot, le syndic provisoire doit créer le règlement de copropriété qui fixe le fonctionnement de l'immeuble, et l'état descriptif de division qui décrit la répartition des lots en tantièmes et millièmes. Ce document sert de référence pour calculer les charges de copropriété.
Le syndic provisoire a des missions spécifiques aux copropriétés neuves. Il doit notamment s'assurer de la livraison des parties communes et lancer les premiers contrats (fibre optique, électricité, gaz, etc.). Il doit obligatoirement convoquer une assemblée générale dans l'année qui suit la création de la copropriété.
Les documents essentiels remis avant la vente du premier lot
Le règlement de copropriété est un document essentiel qui contient notamment les règles de vie collective et de fonctionnement de l'immeuble. L'état descriptif de division décrit précisément la répartition des lots et le calcul des charges.
Il est recommandé de bien analyser ces documents avant de signer l'acte de vente pour s'assurer qu'ils correspondent à vos attentes. Toute modification ultérieure nécessitera un vote en assemblée générale.
Première assemblée générale et changement de syndic
Le syndic provisoire doit convoquer une assemblée générale dans l'année suivant la création de la copropriété afin d'étendre son mandat ou de désigner un nouveau syndic.
Depuis la loi Alur, la mise en concurrence du syndic provisoire est obligatoire. À défaut, son mandat n'est pas maintenu. Les copropriétaires peuvent proposer eux-mêmes d'autres syndics après avoir évalué leurs besoins. Ils pourront se renseigner sur le modèle à privilégier (professionnel, bénévole ou coopératif) et comparer les tarifs notamment dans le cas d'un syndic professionnel.
Il existe des solutions qui accompagnent les copropriétés en syndic coopératif pour faciliter la gestion.
Réussir la mise en copropriété d'un immeuble neuf : les bons réflexes
La plupart des copropriétaires d'un programme neuf sont des primo-accédants avec peu de connaissances sur le fonctionnement d'une copropriété. Il est conseillé de s'investir dès le début dans la vie de la résidence pour mieux connaître ses voisins, son immeuble et anticiper les futures dépenses (travaux, fournisseurs, etc.).
Rejoindre le conseil syndical permet de jouer un rôle d'assistance et de contrôle des actions du syndic provisoire. Discuter régulièrement avec les autres copropriétaires est aussi un bon moyen de désamorcer les conflits potentiels et de recueillir les avis sur les sujets importants (changement de syndic, travaux à prévoir...).
Copropriété dans le neuf : les points essentiels à retenir
La mise en copropriété d'un immeuble neuf démarre avec la livraison du premier lot. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, remis avant la vente, sont des documents clés à bien analyser.
Le promoteur mandate un syndic provisoire dont le rôle est déterminant pour gérer la fin du chantier et les premières garanties. Il doit convoquer une assemblée générale dans les 12 mois pour désigner le premier syndic, mis en concurrence de manière obligatoire.
S'investir dans la vie de la copropriété et échanger avec les autres copropriétaires sont les clés pour une gestion sereine et pérenne de la résidence. L'achat dans le neuf s'accompagne de nombreux avantages comme l'assurance dommages-ouvrage ou des spécificités pour l'achat d'une maison neuve en lotissement, à bien connaître également.
