Définir son budget et son projet immobilier
La première étape consiste à évaluer sa capacité d'emprunt en prenant en compte ses revenus, son apport personnel et les aides auxquelles on peut prétendre pour définir son enveloppe budgétaire. Il faut tenir compte du prix d'achat, de la TVA (20% ou 5,5% dans certains secteurs) et des frais de notaire qui sont réduits dans le neuf (2 à 3% environ). Ensuite, il s'agit de préciser son projet immobilier en déterminant les critères de recherche essentiels : type de bien (appartement, maison), localisation, superficie, nombre de pièces, prestations. Enfin, il faut étudier les possibilités de financement en mobilisant son apport, en sollicitant un prêt immobilier classique, un prêt à taux zéro (PTZ) ou des dispositifs fiscaux si c'est un investissement locatif (Pinel).
Rechercher un bien neuf et un promoteur
Une fois le budget et le projet définis, place à la recherche. Il faut faire le tour du marché immobilier neuf en consultant les offres des promoteurs, des agences spécialisées et les sites internet dédiés. L'objectif est d'identifier les programmes neufs en cours de commercialisation dans le secteur géographique visé, correspondant à ses critères. Pour chaque programme, il faut étudier en détail les plans, les plaquettes commerciales, les descriptifs des prestations, pour voir si le produit correspond à ses attentes. Il est aussi important de se renseigner sur la réputation et le sérieux des promoteurs pressentis et de visiter si possible leurs réalisations antérieures. Des visites des appartements témoins ou des bureaux de vente permettront de se faire une idée concrète des prestations proposées.
Signer un contrat de réservation
Une fois le bien et le programme choisis, l'acquéreur signe avec le promoteur un contrat de réservation. Ce document engage le promoteur à réserver le bien à l'acquéreur moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 5% maximum du prix. Le contrat de réservation mentionne les caractéristiques précises du logement (surface, prestations, plan), son prix prévisionnel, le délai de livraison, les conditions suspensives liées au prêt. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature, durant lequel il peut renoncer à son achat sans motif. Le promoteur doit aussi fournir à ce stade une garantie d'achèvement extrinsèque pour sécuriser l'acquéreur.
Monter son dossier de financement
Le contrat de réservation signé va permettre de finaliser le plan de financement. Il faut consulter plusieurs banques pour obtenir des propositions de crédit immobilier et comparer les offres (taux, assurance, garanties, frais). L'objectif est de négocier les meilleures conditions de prêt en mettant les banques en concurrence. En parallèle, il faut rassembler toutes les pièces nécessaires pour constituer son dossier : pièces d'identité, avis d'imposition, bulletins de salaire, justificatifs d'apport. Si on prétend à un PTZ ou un dispositif fiscal (Pinel), il faut aussi faire les démarches spécifiques pour en bénéficier.
Signer l'acte authentique de vente
Le contrat de réservation ayant été signé, l'acquéreur a 3 à 6 mois en général pour signer chez le notaire l'acte authentique de vente. Cet acte authentique est le contrat définitif qui marque le transfert de propriété du promoteur à l'acquéreur. Il mentionne de façon détaillée les caractéristiques du logement, les conditions suspensives liées au crédit, les garanties du promoteur, le prix définitif et l'échelonnement des paiements calé sur l'avancée des travaux. L'acquéreur doit prévoir le règlement du solde du dépôt de garantie (5%) le jour de la signature chez le notaire. Il devient alors officiellement propriétaire du bien sur plan.
Suivre l'avancée du chantier
Après la signature de l'acte, l'acquéreur va payer son bien au fur et à mesure de la construction selon un échéancier contractuel. Des appels de fonds sont émis à chaque franchissement d'étape : achèvement des fondations, du gros oeuvre, mise hors d'eau, mise hors d'air, achèvement. A chaque appel de fonds, un pourcentage du prix est à régler jusqu'à la livraison. L'acquéreur doit donc suivre l'avancée du chantier et s'assurer que le promoteur respecte le planning. Une visite pré-livraison est généralement organisée quelques semaines avant la remise des clés pour constater l'achèvement des travaux et faire d'éventuelles réserves.
Réceptionner le logement
La livraison du logement intervient à la date prévue au contrat de vente. L'acquéreur est alors convié à la visite de réception de son bien en présence du promoteur. C'est le moment de vérifier que le logement est conforme aux plans, aux prestations prévues et qu'il n'y a pas de malfaçons. En cas de défauts ou de non-conformités, des réserves doivent être émises sur le procès-verbal de livraison et notifiées au promoteur. Le solde du prix (5%) n'est versé qu'après la levée des réserves. Une fois la livraison prononcée sans réserve, le promoteur remet les clés à l'acquéreur qui peut alors emménager dans son logement neuf.
Bénéficier des garanties post-achèvement
Après la livraison, le logement neuf reste couvert par plusieurs garanties légales protégeant l'acquéreur :
- La garantie de parfait achèvement (1 an) pour tous les désordres et malfaçons signalés à la réception ou révélés lors de la 1ère année.
- La garantie biennale (2 ans) pour les éléments dissociables du logement comme les équipements et les finitions.
- La garantie décennale (10 ans) pour les vices cachés et les dommages compromettant la solidité et la destination de l'ouvrage.
Ces garanties sont une sécurité pour l'acquéreur. Elles permettent d'obtenir du promoteur la réparation des désordres sans frais durant les délais prévus par la loi. C'est un avantage majeur par rapport à l'ancien.
