Réglementation et calcul de la surface habitable
La surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Selon cet article, la surface habitable d'un logement se compose de la somme des surfaces de plancher de chaque pièce, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Sont exclues du calcul de la surface habitable : les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Seules les pièces d'une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m sont donc prises en compte.
Pour calculer la surface habitable, il faut additionner les superficies (longueur x largeur) de chaque pièce habitable, puis soustraire les surfaces occupées par les éléments de construction (murs, cloisons, escaliers...). Un géomètre expert peut réaliser ce métrage de façon précise.
Surface habitable minimum pour un logement neuf
L'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation fixe des critères de surface et de volume habitables minimum à respecter pour un logement neuf, en fonction du nombre d'occupants prévu :
- Pour un logement jusqu'à 4 habitants : 14 m² et 33 m³ par habitant - Au-delà de 4 habitants : 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire
Ces surfaces minimales s'appliquent lors de l'établissement du programme de construction. Il n'existe pas de réglementation sur la surface minimale que doit faire chaque pièce.
Conséquences d'une erreur de calcul de surface habitable
Une erreur de calcul de la surface habitable engage la responsabilité du vendeur. Si la surface réelle s'avère inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de vente, l'acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart constaté.
Pour éviter ce risque, il est fortement conseillé au vendeur de faire appel à un professionnel (diagnostiqueur immobilier ou géomètre expert) pour réaliser le métrage de façon fiable. Celui-ci remettra une attestation de superficie.
Différences entre surface habitable et d'autres mesures
Il existe d'autres manières de mesurer la surface d'un bien immobilier, selon l'usage:
- La surface loi Carrez, obligatoire pour les lots de copropriété, intègre des espaces exclus de la surface habitable comme les combles aménageables. - La surface de plancher sert à déterminer les autorisations d'urbanisme nécessaires à un projet de construction ou travaux. Elle inclut murs, combles aménageables, sous-sols et vérandas. - L'ancienne surface hors œuvre nette (SHON), supprimée en 2012, prenait en compte des surfaces exclues de la surface habitable : plancher bas, murs extérieurs, combles, sous-sols, vérandas... - La surface utile brute locative (SUBL) sert de référence pour le calcul des loyers. Elle est égale à la surface habitable augmentée de 50% de la surface des annexes. - La surface utile comprend la surface habitable et la moitié des annexes privatives. - Enfin, la surface corrigée s'obtient en appliquant des coefficients liés à l'état du logement à la surface habitable.
Surface habitable et combles aménagés
Pour les combles, seules les surfaces aménagées avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont incluses dans la surface habitable. Les parties basses des combles aménagés en sont donc exclues.
Il faut calculer la surface au sol des combles aux endroits où la hauteur de plafond dépasse le seuil de 1,80 m. Cela peut aboutir à ne prendre en compte qu'une partie de la surface des combles, en dessinant une limite selon la pente du toit.
Questions fréquentes sur la surface habitable
La surface habitable doit-elle figurer dans le bail de location ? Oui, depuis la loi Boutin de 2009, la mention de la surface habitable est obligatoire dans les contrats de location des résidences principales vides. Son absence autorise le locataire à demander l'annulation du bail.
Un mesurage de surface habitable a-t-il une durée de validité ? Le calcul de surface habitable reste valable tant que des travaux modifiant la surface n'ont pas eu lieu (aménagement de combles par exemple). Il n'y a pas de limite de validité en tant que telle.
Quelles pièces inclure dans la surface habitable ? Il faut inclure toutes les pièces principales (chambres, séjour...), la cuisine, les salles d'eau, WC, dégagements, combles aménagés et placards de plus de 1,80 m de haut sous plafond. Sont exclus : combles non aménagés, caves, garages, extérieurs (balcons, terrasses...), vérandas, locaux communs et pièces d'une hauteur sous 1,80 m.
