Qu'est-ce qu'un lotissement ?
Il s'agit d'une opération qui a pour objet, sur une période de moins de dix ans, de diviser un terrain en vue de l'implantation de bâtiments (article L 442-1, Code de l'urbanisme). Les parcelles peuvent être commercialisées nues ou construites. Dans tous les cas, l'objectif est de créer un nouveau quartier. Les communes sont donc très vigilantes sur leur constitution. D'ailleurs l'opération ne peut débuter sans qu'une autorisation n'ait été délivrée par l'administration. Le dossier déposé en mairie est, en particulier, composé d'une présentation du projet, du plan de situation, d'une étude d'impact, d'un règlement de lotissement et d'un programme de travaux. Sa consultation peut apporter de nombreuses informations, utiles avant de se lancer dans l'acquisition d'une parcelle.
Le rôle du lotisseur
Le lotisseur est assujetti à certaines obligations légales, il doit vous garantir la nature du sous-sol et accomplir les formalités administratives (autorisation de lotir, division du terrain en parcelles...). Si vous achetez en lotissement, il doit rédiger le cahier des charges du lotissement et fournir toutes les indications et contre-indications éventuelles quant à certaines réalisations (garage, cave, atelier...).
Les avantages de l'achat d'un terrain en lotissement
L'avantage, c'est que le terrain proposé est déjà constructible, contrairement au terrain isolé que vous allez acheter sans être certain d'obtenir les autorisations nécessaires à votre projet. En lotissement, le terrain est vendu viabilisé : raccordé aux réseaux, le chantier est donc prêt à démarrer. Resteront, bien entendu, à vos frais, les branchements entre la maison et les réseaux qui passent en limite du terrain. Autre source de tranquillité, la parcelle vous est vendue déjà bornée, c'est une obligation qui pourra éviter tout problème notamment entre voisins.
L'achat d'un terrain en lotissement est très encadré
Les conditions de signature de l'avant-contrat sont particulièrement strictes. Le lotisseur ne peut rien vous faire signer tant qu'il n'a pas reçu l'autorisation de lotir. A compter de l'arrêté de lotir, il a dix-huit mois pour commencer les travaux d'aménagement. L'avant-contrat mentionne la consistance du lot réservé, la surface telle qu'elle résulte du bornage, le prix proposé, les délais de livraison. Des copies du permis d'aménager, du règlement du lotissement et du cahier des charges sont également prévues. Il est indispensable de bien en prendre connaissance pour que votre maison soit conforme aux prescriptions. Ils vous précisent les règles imposées dans le lotissement et auxquelles vous ne pourrez pas déroger : la destination du bien, l'emprise au sol, la surface et la hauteur des constructions, l'implantation sur le terrain, le type et la hauteur des clôtures, les plantations, les conditions d'accès et de desserte de chaque lot, sans oublier les règles de stationnement notamment. Demandez aussi que la clause suspensive concernant l'obtention des prêts soit étendue à la construction.
Tant que les travaux de viabilité ne sont pas terminés, vous ne pouvez signer qu'une promesse de vente (sous condition suspensive de leur achèvement). Si une somme pour réserver le terrain vous est demandée, celle-ci s'imputera sur le prix de vente.
Pour faire construire votre maison, vous allez passer par le constructeur de votre choix (architecte, constructeur de maisons individuelles, entrepreneur...). Si la maison fait aussi l'objet du programme, ce n'est pas un terrain que vous achetez mais une maison en lotissement ou maison « en village ».
Devenir copropriétaire avec un terrain en lotissement
A partir de l'instant où vous achetez en lotissement, vous devenez copropriétaire des parties communes qui comprennent notamment les espaces verts, les équipements, certaines voiries... et vous serez amené à payer des charges de copropriété. N'oubliez pas que ces charges seront à comptabiliser dans votre futur budget.
