Investissement locatif et dispositifs fiscaux dans le neuf
Avec la constitution d'un patrimoine, c'est la principale motivation des investisseurs : les dispositifs et les avantages fiscaux qu'ils procurent ont permis le "boom" de l'investissement dans des programmes neufs ces dernières années. Scellier, Duflot, Robien… Nombre de ministres du Logement ont laissé derrière eux des lois et systèmes de défiscalisation qui n'ont pas toujours duré et dont les dispositions ont pu évoluer. Pour un investissement dans le neuf en 2020, c'est principalement la loi Pinel qui est en vigueur.
Attention : elle ne s'applique que pour des logements neufs situés dans certains secteurs géographiques où le marché immobilier est tendu. Elle offre une rentabilité de 3 à 3,5 %, et vous permet de bénéficier de réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 21 % sur 12 ans (durée maximale du dispositif) !
La rentabilité de l'immobilier neuf
La rentabilité brute d'un logement acquis dans un but locatif se calcule facilement, puisqu'il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d'achat. On obtient alors une estimation permettant de placer le bien dans une fourchette par rapport aux autres biens du marché. Cependant, ce simple chiffre est imprécis : il convient d'en retirer également les frais de notaire, les charges de copropriété, la fiscalité une fois les dispositifs d'incitation fiscale épuisés, etc.
On obtient alors la rentabilité nette, souvent inférieure d'environ 20%. C'est alors que l'intérêt d'investir dans le neuf prend tout son sens :
- les frais de notaire liés à un achat dans un programme neuf sont plus faibles que dans l'ancien (de l'ordre de 2 à 3% du prix de vente pour des frais de notaire réduits, contre environ 8% dans l'ancien) ;
- l'éligibilité du logement à la loi Pinel impose le respect des normes de performances énergétiques en vigueur (BBC, RT 2012) : ce sont autant de travaux de rénovation que vous n'aurez pas à réaliser sur le bien !
La plus-value à la revente d'un bien neuf
Attention : juridiquement, un bien est considéré comme "neuf" jusqu'à 5 ans après sa livraison ; or, un logement acheté en loi Pinel suppose l'engagement de le louer pendant au moins… 6 ans. À ce stade, vous ne pouvez donc plus compter le revendre plus cher que son équivalent dans l'ancien…
Pensez à l'imposition sur la plus-value immobilière
N'oubliez pas non plus que vous serez de toute façon redevable de l'impôt sur la plus-value immobilière (à hauteur de 19 % sur l'impôt sur le revenu et de 15,5 % sur les prélèvements sociaux) si l'investissement ne concernait pas votre résidence principale. Enfin, frais de notaire, coût du crédit, frais d'agence : tous ces coûts annexes entrent en ligne de compte au moment de calculer le montant de la plus-value potentielle.
La plus-value de votre investissement dans le neuf dépend de nombreux facteurs, mais elle doit être présente à votre esprit dès le processus d'achat engagé. En effet, seul un projet bien construit vous permettra d'atteindre une rentabilité optimale et de vous constituer un patrimoine solide.
