Liste détaillée des charges locatives récupérables
Les charges locatives récupérables sur le locataire comprennent différentes catégories de dépenses :
Charges liées aux employés d'immeuble et gardiens : Il s'agit des frais de personnel comme les salaires, charges sociales et fiscales des gardiens, concierges et employés d'immeuble. Si le gardien assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, 75% de ces frais sont récupérables. S'il n'effectue qu'une de ces deux tâches, seulement 40% sont imputables au locataire.
Charges des parties communes : Cela comprend les dépenses d'électricité, les frais d'entretien courant, de nettoyage, les produits d'entretien des parties communes intérieures (couloirs, cages d'escalier, local poubelle...). Les charges liées à l'entretien et au fonctionnement des ascenseurs en font également partie.
Charges d'eau froide, eau chaude et chauffage collectif : Sont récupérables les dépenses d'eau des locataires et des parties communes (nettoyage, espaces verts), les produits de traitement de l'eau, la fourniture d'énergie pour le chauffage et l'eau chaude s'ils sont collectifs, l'entretien des compteurs et les réparations des fuites sur joints.
Charges des installations individuelles : Les frais de chauffage, production d'eau chaude, dépannage et entretien de la distribution d'eau des parties privatives sont aussi imputables au locataire.
Charges des espaces extérieurs : Sont concernés les dépenses d'exploitation, d'éclairage et d'entretien des voies de circulation, parkings, espaces verts, aires de jeux.
Taxes et redevances : Le locataire doit s'acquitter de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et redevance d'assainissement.
Charges locatives non récupérables sur le locataire
Toutes les charges locatives ne peuvent pas être facturées au locataire. En effet, le décret liste précisément les dépenses récupérables. Seules celles mentionnées dans la loi peuvent être imputées au locataire.
Ainsi, les dépenses liées aux gros travaux dans les parties communes (ravalement, peinture, toiture), les réparations importantes des équipements communs (ascenseur, chauffage), les frais d'assurance de l'immeuble ou les honoraires de syndic restent à la charge exclusive du propriétaire. Il en va de même des dépenses d'amélioration ou de mise aux normes qui valorisent le bien.
Paiement et régularisation des charges locatives
Les charges locatives sont payées de façon provisionnelle, par mensualités en même temps que le loyer, sur la base d'une estimation faite par le propriétaire. Ce dernier doit justifier le montant des provisions qu'il demande, en se basant sur les charges de l'année précédente et le budget prévisionnel.
Une fois par an minimum, le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges. Il compare alors le total des provisions versées avec les dépenses réelles engagées. Si les provisions étaient supérieures, il rembourse le trop-perçu au locataire. Dans le cas inverse, il lui demande un complément.
Un mois avant la régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire :
- Le décompte des charges par nature (eau, électricité, entretien...)
- La répartition des charges si le logement est dans un immeuble collectif
- Le mode de calcul des frais de chauffage et eau chaude
Les justificatifs doivent être tenus à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte de régularisation.
Si la régularisation est effectuée plus d'un an après la fin de la période concernée, le locataire peut exiger un étalement du paiement des sommes dues sur 12 mois.
Demande de justificatifs et contestation par le locataire
Le locataire a le droit d'exiger du propriétaire la communication des justificatifs de charges (factures, contrats...). Le bailleur est tenu de conserver ces pièces et de les mettre à disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
En cas de désaccord sur la régularisation, le locataire peut contester les charges qu'il estime abusives ou injustifiées. Il doit alors envoyer un courrier recommandé au propriétaire précisant les charges contestées et lui demander une révision sous 8 jours.
Si le litige persiste, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal d'instance. Il continue néanmoins de régler les provisions dans l'attente d'une décision.
Spécificités des charges locatives en location meublée
Pour un logement loué meublé, le propriétaire a le choix entre provisionner les charges comme pour une location vide ou opter pour un forfait de charges. Dans ce dernier cas, le montant est fixé à la signature du bail et ne donne lieu à aucune régularisation, même s'il est inférieur ou supérieur aux dépenses réelles.
Le forfait charges doit être déterminé en fonction des dépenses récupérables habituelles et ne doit pas être disproportionné par rapport à ce que payait le précédent locataire. Il est révisable chaque année au même titre que le loyer.
Attention, dans le cadre d'un investissement locatif meublé avec bail mobilité, le régime du forfait charges s'applique obligatoirement, les locations étant de courte durée (1 à 10 mois).
Répartition des charges locatives en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire doit payer les charges en fonction de la quote-part de parties communes attachée à son lot (tantièmes). Il peut ensuite refacturer à son locataire uniquement les charges récupérables selon la répartition prévue par le règlement de copropriété.
Le montant des provisions demandées au locataire doit correspondre au budget prévisionnel de la copropriété. Chaque année, après l'assemblée générale approuvant les comptes, le propriétaire procède à la régularisation des charges à partir du décompte fourni par le syndic.
En cas de charges communes excessives, le locataire peut demander des explications au propriétaire qui doit l'informer sur la gestion de l'immeuble. Le bailleur ne peut cependant pas récupérer plus que sa quote-part sur le locataire.
