Si les prix de l’immobilier dans l’ancien ont continué de grimper malgré la crise amorcée en 2020, le ralentissement de la construction a également fait croître les prix au m² dans le neuf. Aussi, quelques conseils pour négocier un bien neuf issu d’un programme immobilier sont bienvenus…
S’informer et comparer pour préparer la négociation
La crise économique qui touche la France depuis l’apparition du coronavirus a engendré des évolutions parfois inattendues. Il convient donc de s’informer en temps réel des prix du marché de l’immobilier, ainsi que du niveau des taux d’intérêt et des politiques suivies par les organismes de crédit. Quoi qu’il en soit, avant de signer un contrat de réservation en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous devrez recueillir le maximum d’informations possibles sur le programme, son environnement et le promoteur. Etre bien informé et comparer avec d’autres programmes de la même ville sont des prérequis indispensables pour être en position de négocier son futur appartement au meilleur prix.
Connaître les prix de marché
Sans surprise, le nerf de la guerre en matière de négociation est le degré d’information que vous possédez sur le futur bien. Est-il bien desservi par les transports ? Correspond-il au prix du marché ? Délivre-t-il des prestations supplémentaires par rapport aux autres résidences récentes du même quartier ?
Dans tous les cas, pour bien négocier, vous devez impérativement connaître les prix qui se pratiquent sur le marché immobilier de votre ville. Soyez particulièrement vigilant(e), car ces montants peuvent varier d’une rue à l’autre. Notez également tous les détails du quartier qui pourraient vous servir pour négocier à la baisse : la fermeture définitive d’une ligne de bus ou d’un commerce, la construction d’une salle de concert ou de tout autre lieu qui risque de provoquer des nuisances sonores…
N’hésitez pas à aller faire un tour dans le quartier pour demander des informations aux riverains et à vous renseigner auprès de la mairie, car les promoteurs immobiliers ont tendance à dissimuler certains détails. Une fois que vous êtes bien informé(e), vous pouvez vous lancer, mais attention : misez sur un pourcentage raisonnable pour mettre toutes les chances de votre côté.
Être parmi les premiers
Dans l’immobilier neuf en France, pour qu’un projet résidentiel voit le jour, il doit obtenir entre 30 % et 50 % de réservation. Autant dire que pour les promoteurs, ces premiers clients sont à traiter avec le plus grand soin. Durant cette période vous êtes en position de force pour négocier un prix plus bas, ou encore profiter de certaines prestations bien utiles, comme la gratuité des frais de notaire ou l’installation d’équipements gratuits pour la cuisine ou le salon par exemple.
Choisir son moment pour négocier
La négociation est souvent une question de timing. Si un promoteur constate que les appartements de son programme se vendent rapidement, vous ne pourrez pas espérer de remise commerciale. En revanche, vous pourriez réaliser une bonne opération financière en faisant une offre d’achat dès l’ouverture des ventes. Il faut en effet savoir qu’un programme reste hypothétique tant qu’un minimum de réservations n’a pas été enregistré. Le promoteur est donc plus enclin à négocier lors de la vente des premiers biens. Idem pour ce qu’on appelle les queues de programme. La construction est lancée, voire livrée, mais certains appartements ne trouvent pas preneurs. Des remises peuvent être alors accordées ; mais attention, une bonne raison explique peut-être cet échec commercial. Redoublez donc de vigilance avant de signer un acte pour un bien soldé.
Jeter un œil aux queues de programmes
Il s’agit des quelques logements invendus dans un programme immobilier neuf. Des réductions avoisinant les 10 % du prix de vente normal sont généralement accordées assez facilement.
Soyez vigilant(e), car cette baisse de prix peut dissimuler des défauts comme une mauvaise répartition des pièces ou une exposition trop élevée. Mais si ces défauts ne sont pas dommageables, contentez-vous de les noter lors de la visite et de les souligner auprès du promoteur afin de faire baisser le prix de vente.
Faire la chasse aux promos
"Offre spécial investisseurs", "Economie sur la Tva", "Frais de notaires offerts" … profitez des offres, souvent éphémères, des promoteurs pour vous y retrouver dans l’achat de votre futur bien.
Etre prêt à négocier les prestations
Négocier ne suppose pas nécessairement une remise financière. Les constructeurs préfèrent parfois accorder de meilleures prestations sur le carrelage ou les équipements, par exemple. Anticipez quels postes vous seraient véritablement bénéfiques, et compenseraient l’absence de réduction de la facture.
Ne pas succomber aux avantages énumérés par le promoteur
Les agents qui commercialisent les biens neufs disposent d’une foule d’arguments pour vous convaincre. Certes, ces atouts sont réels, mais ils le seront tout autant pour le programme voisin. En clair, ne vous laissez pas happer par l’idée que le programme visité est plus intéressant fiscalement qu’un autre. Rappelons que l’achat d’un bien neuf permet de bénéficier de frais de notaires réduits, d’une TVA allégée, ou encore d’un prêt à taux zéro sous certaines conditions. Il ne faut donc pas considérer ces avantages comme des cadeaux ou des remises.
En revanche, l’exonération temporaire de taxe foncière peut s’avérer être consentie pour une durée plus longue selon les mairies. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? En fonction de la localisation du programme, le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2022, vous permettra de profiter d’une réduction d’impôt significative selon la durée consentie de location. Une multitude de paramètres à intégrer pour bien acheter sur plan.
