Conditions suspensives : quésaco ?
Une condition suspensive est une condition intégrée à un contrat de vente et qui, lorsqu'elle n'est pas réalisée, rend ce dernier caduc. Pour qu'une condition suspensive soit valable, elle ne doit pas dépendre de l'unique volonté de l'acheteur, mais de conditions en dehors de son contrôle. Par exemple, l'achat d'un bien immobilier à la condition de vendre son logement : cela n'est pas considéré comme une condition suspensive. En revanche, l'achat d'un bien immobilier à la condition d'obtenir un financement de la part d'une banque ne dépendant pas de la volonté de l'acquéreur : c’est considéré comme une condition suspensive.
Selon l'article 1304 du Code civil, une condition est considérée comme "suspensive" lorsque sa réalisation rend l'obligation pure et simple. Lorsqu'une clause suspensive est intégrée à un contrat de vente, alors c’est la réalisation de cette condition qui rendra le contrat valable.
Insérer des conditions suspensives pour un achat en VEFA afin de se protéger
Lors d'un achat en vente en état futur d'achèvement, intégrer des conditions suspensives dans un contrat de réservation est essentiel pour se prémunir des éventuels problèmes qui pourraient survenir. L'intégration de ces conditions permet d'annuler purement et simplement la vente dans le cas où les conditions mentionnées ne seraient pas remplies. En parallèle, chaque acheteur bénéficie d'un délai de rétractation incompressible de 10 jours à compter de la signature de l'avant-contrat. Ce délai lui permettra d'annuler son achat en VEFA pendant 10 jours sans aucune justification, tout en se faisant rembourser le dépôt de garantie versé à la signature.
La loi autorise l'intégration de conditions suspensives à tout contrat d'achat en VEFA, alors autant se protéger en amont des éventuels problèmes.
Attention : si l'obtention d'un prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire n'est pas intégrée au contrat en tant que condition suspensive, et si votre demande de prêt est refusée, alors la vente est annulée, mais votre dépôt de garantie n'est pas remboursé.
Quelles conditions suspensives ajouter à un contrat d'achat en VEFA ?
Au même titre qu'un investissement immobilier classique, un achat en vente en état futur d'achèvement permet d'intégrer des conditions suspensives au contrat.
L'obtention d'un crédit immobilier
C'est la condition suspensive la plus utilisée, aussi bien en VEFA que dans le neuf ou dans l'ancien. En effet, dans la plupart des transactions immobilières, l'acheteur finance son bien immobilier grâce à un crédit immobilier. Bonne nouvelle : la loi permet aux acheteurs d'inscrire l'obtention de ce crédit immobilier dans les conditions suspensives. Cela signifie qu'en cas de refus de prêt, la vente est annulée et le dépôt de garantie est remboursé. La condition doit toutefois indiquer le montant du prêt, sa durée, ainsi que le taux d'intérêt maximal pratiqué.
Bon à savoir : l'acquéreur doit être en mesure de prouver le refus de sa demande de prêt en fournissant un document de la banque.
Le prix définitif du bien
Dans le cas d'un achat en VEFA, le prix de vente mentionné dans le contrat de réservation peut être différent du prix de vente définitif. Cela est lié aux aléas rencontrés par le constructeur. Toutefois, il est possible, pour l'acquéreur, d'intégrer une condition suspensive mentionnant que le prix de vente définitif ne doit pas être supérieur à 5 % du prix initial. Cela permet à l'acheteur de se prémunir d'une éventuelle flambée du prix.
Les servitudes
Dans certains cas, des logements en cours de construction peuvent se situer sur des terrains présentant des servitudes, sans que ces servitudes soient mentionnées dans l'avant-contrat. L'acheteur peut, dans le doute, inscrire une condition suspensive mentionnant l'annulation de la vente en cas de présence de servitude.
L'hypothèque
L'intégration d'une clause suspensive liée aux hypothèques est bénéfique au vendeur et non à l'acheteur. Elle permet au vendeur d'annuler la vente s'il se rend compte que l'acheteur a contracté une hypothèque dont la valeur est supérieure à celle du bien en cours d'achat.
L'intégration de conditions suspensives fait partie des règles d'or d'un achat en VEFA. Parce que la loi le permet, et parce qu'acheter un bien en état futur d'achèvement comporte des risques, ces conditions suspensives sont là pour vous protéger.
