La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?
C’est le paramètre le plus important pour contracter un crédit immobilier, car c’est lui qui va déterminer les conditions d’octroi du prêt, plus ou moins avantageuses, par un organisme bancaire. En d’autres termes, la capacité d’emprunt correspond à la somme que l’emprunteur peut obtenir pour financer son projet d’achat immobilier. Egalement qualifiée de capacité d’endettement, cette capacité d’emprunt se compose du taux d’endettement et du reste à vivre du foyer.
Le taux d'endettement pour un crédit immobilier
Il s’agit du pourcentage restant des revenus d’un ménage (salaires, revenus fonciers, placements…) une fois les charges courantes acquittées (loyer, crédit voiture, pension alimentaire…). Dans la majorité des cas, les banques n’accordent pas de prêt immobilier si celui-ci est susceptible de porter le taux d’endettement au-delà de 33%.
Le reste à vivre du foyer pour souscrire un prêt
Il s’agit du montant restant lorsque les charges ont été payées. Il doit être suffisant pour permettre au ménage de couvrir les dépenses incompressibles, comme les courses alimentaires, les factures d’énergie… La localisation géographique ainsi que le statut marital du demandeur vont faire varier le niveau du reste à vivre auquel la banque acceptera d’accorder un crédit.
L’apport personnel, indispensable pour un crédit immobilier ?
Avec la capacité d’emprunt, l’apport constitue l’un des éléments principaux de la capacité d’achat immobilier puisqu’il représente le montant à la disposition de l’emprunteur hors crédit. Autrement dit, la somme que l’acheteur est en mesure d’investir par lui-même dans le crédit immobilier. Plusieurs sources peuvent constituer un apport : épargne personnelle, donation, épargne salariale, prêts familiaux, prêts aidés (prêt épargne logement, prêt à taux zéro, etc.)…
En général, plus le montant de l’apport personnel est élevé, plus les conditions d’emprunt seront avantageuses pour l’emprunteur qui présentera – pour la banque – une bonne capacité de remboursement et un bon profil. Il sera donc en position de force pour engager des négociations avec cette dernière sur des paramètres aussi importants que la durée du prêt ou la part du taux d’endettement.
L’apport personnel, est-ce obligatoire ?
Obligatoire, non. Vivement recommandé, oui. Si la réglementation en vigueur n’interdit pas à un organisme bancaire d’octroyer un prêt immobilier sans apport personnel, la réalité est tout autre. Pour espérer décrocher un crédit, il faut généralement prévoir une somme avoisinant les 10% du coût du projet immobilier, ce qui équivaut à la couverture des frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, honoraires de l’agence immobilière…
Donc, pour une acquisition à 250 000 euros, prévoyez un apport personnel de 25 000 euros minimum. Plus, c’est encore mieux, car cela permet à l’emprunteur d’accéder à des taux d’intérêt moins importants que dans le cas inverse.
Selon les banquiers, le taux d’apport idéal se situe entre 20 et 30% du montant total de l’investissement. Pour les emprunteurs qui n’ont pas d’apport personnel, l’octroi d’un prêt immobilier ne pourra être envisagé que sur la base d’un dossier extrêmement solide, généralement sans découvert bancaire et pour un profil jeune actif.
