Le dépôt de garantie et la signature du contrat de réservation
La première étape est la signature d'un contrat de réservation avec le promoteur, qui s'accompagne du versement d'un dépôt de garantie. Son montant est plafonné par la loi : il est de 5% du prix si le délai de livraison est inférieur à 1 an, et de 2% entre 1 et 2 ans. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Le contrat de réservation engage les deux parties : il détaille les caractéristiques précises du bien (surface, prix, financement, délais...), octroie un délai de rétractation de 10 jours à l'acheteur et définit les cas de restitution ou non du dépôt de garantie en cas d'annulation (obtention du prêt, délais non respectés, prix ou équipements non conformes...).
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Les appels de fonds au fur et à mesure de la construction
Une fois le contrat signé, le paiement du bien se fait par tranches successives, appelées "appels de fonds", qui suivent la progression du chantier. Légalement, les versements ne peuvent pas dépasser :
- 35% du prix total à l'achèvement des fondations
- 70% à la mise hors d'eau (pose de la toiture et étanchéité)
- 95% à l'achèvement des travaux
Prenons l'exemple d'un appartement à 100 000€. Les appels de fonds seront de :
- 35 000€ une fois les fondations terminées
- 35 000€ supplémentaires à la mise hors d'eau, soit 70 000€ au total
- 25 000€ de plus à l'achèvement, portant le total versé à 95 000€
Des différences existent selon que la garantie financière du promoteur est intrinsèque (sur ses fonds propres) ou extrinsèque (par un tiers comme une banque). Dans le 1er cas, les seuils sont un peu différents.
Les étapes du paiement d’un bien en VEFA
Les paiements échelonnés sont versés de la manière suivante lors de l’avancée des travaux.
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Le solde de 5% à la livraison
Le solde du prix, soit les 5% restants, est versé lors de la livraison du logement. Cette étape est cruciale car elle permet de vérifier la conformité du bien par rapport aux plans. Le moindre défaut ou non-conformité doit être signalé dans un procès-verbal, ce qui permet de bloquer le paiement des 5% restants tant que les réserves ne sont pas levées.
Même si le promoteur propose de vous assister, vous avez tout intérêt à mandater vous-même un professionnel pour cette visite. Attention toutefois, cela vous prive du délai de 8 jours suivant la livraison pour formuler vos réserves.
La procédure de règlement des appels de fonds
Concrètement, le promoteur émet des bons de décaissement à chaque étape clé du chantier. Après validation par vos soins, ceux-ci sont transmis à votre banque qui débloque alors les fonds correspondants sur le compte du promoteur.
Au fur et à mesure du déblocage des fonds, vous devenez propriétaire de votre bien, d'abord du terrain puis progressivement des constructions qui s'y élèvent.
Les conséquences d'un retard ou défaut de paiement
Régler vos appels de fonds dans les délais est important. En cas de retard, le promoteur peut appliquer des pénalités de retard plafonnées à 1% par mois. Certains contrats prévoient même qu'au-delà d'un mois de retard, le promoteur peut résilier la vente et vous réclamer jusqu'à 10% du prix en indemnité.
Mieux vaut donc respecter scrupuleusement le planning de paiement pour éviter ce genre de désagréments !
Résumé des points clés et conseils
En résumé, retenez que l'achat dans le neuf implique un paiement par tranches calées sur l'avancement du chantier. Les principales étapes sont :
- La signature du contrat de réservation avec dépôt de garantie
- Des appels de fonds à 35% (fondations), 70% (hors d'eau) et 95% (achèvement)
- Le solde de 5% à la livraison, crucial pour vérifier la conformité
Bien comprendre et respecter ce mécanisme d'échelonnement est essentiel pour réussir votre projet d'achat dans le neuf. N'hésitez pas à vous renseigner un maximum en amont, à éplucher votre contrat de réservation et à bien vous entourer, notamment lors de la visite de livraison.
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