Qu'est-ce qu'une garantie hypothécaire et comment fonctionne-t-elle ?
L'hypothèque est une sûreté réelle prise sur le bien immobilier que vous achetez. Elle donne à la banque le pouvoir de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement de votre part, afin de récupérer les sommes qui lui sont dues.
Pour être valable, l'hypothèque doit obligatoirement être inscrite par un notaire au service de la publicité foncière. Cette inscription engendre des coûts : honoraires du notaire, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, frais de formalités.
Si vous souhaitez vendre votre bien avant la fin du remboursement du prêt, il faudra procéder à une mainlevée de l'hypothèque, ce qui occasionne là aussi des frais. Vous restez cependant libre de vendre, sous réserve d'obtenir l'accord de la banque.
Les spécificités de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Depuis janvier 2022, une nouvelle forme d'hypothèque est venue remplacer l'ancien privilège de prêteur de deniers (PPD) : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Comme l'hypothèque classique, elle nécessite une inscription auprès d'un notaire.
Les principales différences avec l'hypothèque conventionnelle sont que l'hypothèque légale spéciale ne peut s'appliquer que pour l'acquisition de biens existants (maisons, appartements, terrains) et non pour l'achat en VEFA ou le financement de travaux. En revanche, elle est exonérée de taxe de publicité foncière.
Qu'est-ce que la caution bancaire et quels sont ses avantages ?
Contrairement à l'hypothèque qui porte sur le bien, la caution bancaire est une garantie personnelle. Un organisme, généralement une société de cautionnement mutuel, s'engage à payer à votre place en cas de défaillance de votre part. Il existe aussi des caisses de cautionnement dédiées à certaines professions.
Pour bénéficier de la caution, vous devez verser des frais à l'organisme de cautionnement : une commission qui constitue sa rémunération et une contribution à un fonds mutuel de garantie. Cette dernière vous est en partie restituée à la fin du prêt si vous n'avez eu aucun incident de paiement.
Les principaux avantages de la caution bancaire sont sa simplicité de mise en place (pas d'acte notarié), son coût total généralement inférieur à celui de l'hypothèque grâce à la restitution partielle des frais, et l'absence de frais de mainlevée.
Caution ou hypothèque, que choisir selon son projet immobilier ?
Le choix entre hypothèque et caution dépend avant tout de votre projet :
- Si vous êtes sûr de conserver votre bien jusqu'à la fin du prêt, l'hypothèque peut être intéressante car elle ne nécessitera pas de frais de mainlevée.
- Si au contraire vous pensez revendre avant le terme, la caution sera plus avantageuse pour éviter ces frais.
Attention cependant, dans certains cas le choix ne vous appartient pas. Pour les prêts aidés de type PAS d'un montant supérieur à 15 000€, l'hypothèque est obligatoire. C'est aussi le cas si votre prêt principal PAS est associé à un PTZ.
Quelles sont les étapes de mise en place de ces garanties ?
Pour souscrire une hypothèque, il faut passer devant le notaire qui se chargera de son inscription au service de publicité foncière. Comptez plusieurs semaines de délais pour l'accomplissement des formalités.
Pour obtenir une caution bancaire, c'est généralement la banque qui effectue la demande auprès de l'organisme de caution. Ce dernier étudie votre dossier et donne son accord sous certaines conditions. La procédure est plus rapide que pour l'hypothèque.
Que se passe-t-il en cas de défaillance de l'emprunteur ?
Si vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, la banque commencera par chercher une solution amiable avec vous (renégociation, suspension temporaire des échéances). En cas d'échec, elle pourra initier une procédure de saisie :
- Avec une hypothèque, la banque fera vendre le bien aux enchères pour récupérer son dû.
- Avec une caution, l'organisme prendra en charge vos impayés puis se retournera contre vous pour obtenir le remboursement de sa dette. Là aussi, une saisie est possible en dernier recours.
Avant d'en arriver là, n'hésitez pas à contacter votre banque pour étudier ensemble les solutions possibles comme un réaménagement ou les démarches pour financer leur projet immobilier neuf.
