Les conditions d'éligibilité du locataire au dispositif Pinel
Le dispositif Pinel a été mis en place pour permettre aux ménages modestes de se loger à des prix abordables dans les zones où l'offre de logements est insuffisante. Pour en bénéficier, le locataire doit respecter certaines conditions d'éligibilité:
- Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique du logement (A bis, A, B1).
- Il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. Il est néanmoins possible de louer à un ascendant ou un descendant à condition qu'il ait son propre foyer fiscal.
- Le logement doit être sa résidence principale.
Un ressortissant étranger peut également être locataire d'un bien en loi Pinel s'il justifie de ressources ne dépassant pas les plafonds via son avis d'imposition étranger et une attestation de son employeur ou de l'administration fiscale de son pays.
Les 4 justificatifs indispensables à demander au locataire
Le propriétaire bailleur est en droit d'exiger certains justificatifs de la part du candidat à la location pour vérifier son éligibilité au dispositif Pinel et sa solvabilité. Les pièces indispensables à demander sont :
- Un justificatif d'identité en cours de validité (carte d'identité, passeport, permis de conduire).
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, facture d'électricité) pour attester de son sérieux et du paiement des précédents loyers.
- Un justificatif d'activité professionnelle : contrat de travail, carte professionnelle, extrait K bis pour les travailleurs indépendants.
- Un ou plusieurs justificatifs de ressources : Les 2 derniers avis d'imposition pour vérifier que le revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds autorisés. Le RFR à prendre en compte est celui de l'année N-2. Pour un bail signé en 2022, il s'agira donc du RFR figurant sur l'avis 2021 établi sur les revenus 2020. Les 3 derniers bulletins de salaire ou déclarations de chiffre d'affaires pour un indépendant.
Attention, le propriétaire ne peut exiger aucun autre document que ceux listés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, comme un extrait de casier judiciaire ou un certificat médical par exemple.
Les documents spécifiques à fournir pour un locataire imposé hors de France
Un bien Pinel peut parfaitement être loué à un locataire imposé à l'étranger. Pour prouver que ses ressources sont inférieures aux plafonds autorisés, le candidat devra alors fournir:
- L'avis d'imposition établi dans son pays d'origine. L'administration fiscale française acceptera les documents étrangers.
- Une attestation de son employeur ou de l'administration fiscale de son pays d'imposition.
Les pièces complémentaires à réclamer selon la situation du locataire (étudiant, retraité)
Selon le profil et la situation spécifique du locataire, des documents supplémentaires peuvent lui être réclamés:
- Un étudiant devra fournir une photocopie de sa carte étudiante pour justifier de son statut. Ses ressources propres seront prises en compte s'il est rattaché fiscalement à ses parents, et non les revenus de ces derniers.
- Un retraité devra présenter ses relevés de caisse de retraite en complément de son avis d'imposition.
Ce que le propriétaire n'a pas le droit de demander comme justificatifs
Hormis les pièces mentionnées par le décret de 2015, le propriétaire n'a pas le droit d'exiger de documents supplémentaires au candidat locataire. Sont ainsi proscrits:
- Les relevés bancaires
- L'autorisation de prélèvement automatique des loyers
- L'attestation d'absence de crédit en cours
- La carte vitale
- Le casier judiciaire
- Tout versement d'argent avant la signature effective du bail et la remise des clés.
Le refus d'un dossier de candidature ne peut en aucun cas être motivé pour un motif discriminatoire comme l'âge, le sexe, les orientations sexuelles ou politiques, la couleur de peau, etc.
Comment s'assurer de l'éligibilité de son locataire Pinel tout au long du bail
Une fois le locataire entré dans les lieux après avoir vérifié son éligibilité au dispositif Pinel, le propriétaire n'a plus à s'assurer du respect des conditions de ressources. Seul le revenu fiscal de référence de l'année N-2 au moment de la signature du bail sera pris en compte pour l'éligibilité tout au long de la durée du bail. Même si la situation du locataire évolue en cours de location (perte d'emploi, augmentation de revenus...), cela n'aura aucun impact sur l'avantage fiscal accordé au propriétaire.
Il en va de même si le locataire quitte le logement avant le terme du bail. Seule la vacance locative de plus de 12 mois pourra remettre en cause le bénéfice de la loi Pinel.
Quels justificatifs le bailleur doit-il fournir de son côté au locataire
Le propriétaire bailleur est tenu de son côté de fournir certains documents au locataire:
- Le bail doit être établi en 2 exemplaires, un pour chaque partie.
- L'état des lieux d'entrée dans le logement.
- Une notice d'information sur les droits et obligations de chacun.
- L'attestation d'assurance habitation du locataire.
Ces pièces doivent être conservées par les 2 parties durant toute la durée de la location. Investir dans un bien Pinel implique donc de choisir avec soin son locataire pour optimiser sa rentabilité. Le palmarès 2019 des villes où investir dans le neuf peut vous aider à sélectionner un emplacement attractif pour maximiser vos chances de trouver rapidement un locataire fiable, tout en profitant des avantages fiscaux du dispositif.
