Le Pinel +, un dispositif Pinel revu pour des logements de meilleure qualité
Le Pinel + permettra de conserver la réduction d'impôt à taux plein pour des logements respectant certains critères de surface, de luminosité et disposant d'un espace extérieur. Mais ces contraintes risquent d'entraîner une hausse significative des prix de vente des logements, difficilement répercutable dans les loyers qui resteront plafonnés.
Au final, le Pinel + semble peu intéressant pour la plupart des investisseurs, sauf pour ceux qui sont vraiment motivés par des critères de développement durable et prêts à accepter une rentabilité plus faible. Les contraintes imposées vont probablement tirer les prix à la hausse, sans que les loyers puissent suivre.
Investir en Pinel dans les quartiers prioritaires, une option risquée
Le dispositif Pinel sera maintenu jusqu'en 2024 dans certains quartiers prioritaires ciblés par la politique de la ville. Mais investir dans ces zones comporte des risques plus importants pour les propriétaires : vacance locative, impayés de loyers, dégradations du bien... Sans compter une valeur de revente aléatoire, le prix du neuf étant difficilement valorisable par rapport à l'ancien dans ces quartiers.
Le déficit foncier, une solution pour les investisseurs souhaitant rénover
Le déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers et de son revenu global les travaux de rénovation réalisés dans un bien locatif. Les investisseurs peuvent acheter un bien ancien nécessitant des travaux et imputer le déficit généré sur leurs revenus.
Il est aussi possible d'investir indirectement via des SCPI spécialisées dans le déficit foncier. Les particuliers bénéficient ainsi de la réduction d'impôt sans avoir à gérer eux-mêmes les travaux.
Le LMNP au régime réel, le choix de la rentabilité
Avec la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les impôts sur les loyers sont quasiment annulés, permettant de se constituer un patrimoine plus rapidement qu'avec le Pinel. Peu de contraintes mais il faut accepter de gérer une location meublée.
Pas de réduction d'impôt immédiate comme avec le Pinel, mais la possibilité d'amortir le bien et la plupart des charges, pour un effet de levier fiscal intéressant. Un dispositif sans contraintes qui semble le plus pertinent pour remplacer le Pinel.
Le Denormandie, le Pinel de l'ancien sous conditions
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt de 12 à 21% pour l'achat d'un logement ancien rénové, loué nu pendant 6 à 12 ans. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total et le bien être situé dans certaines villes moyennes ciblées.
Loc'Avantages, des réductions d'impôts proportionnelles au niveau de loyer
Avec Loc'Avantages, les propriétaires bénéficient d'une réduction d'impôt de 15 à 65% des loyers pratiqués, en contrepartie d'un plafonnement des loyers. Plus le loyer est bas par rapport au marché, plus la réduction d'impôt est importante.
Le bien doit être loué nu pendant au moins 6 ans à des locataires sous plafonds de ressources. Un dispositif intéressant pour les investisseurs acceptant de réduire leurs loyers en échange d'un avantage fiscal.
