Qu'est-ce que le Super Pinel et quelles sont les différences avec la loi Pinel ?
Le Super Pinel, aussi appelé Pinel+, est une prolongation de la loi Pinel avec de nouvelles conditions pour obtenir des avantages fiscaux optimisés. Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation immobilière régi par le Code général des impôts, qui vient progressivement remplacer le Pinel "classique" (en vigueur jusqu'à fin 2024).
Le principe de base reste le même : investir dans un logement neuf, situé dans certaines zones géographiques, qui doit respecter des critères précis, notamment une réglementation thermique et des conditions d'usage. L'objectif est de proposer aux locataires des logements de qualité et confortables, alors que la surface des appartements Pinel avait tendance à se réduire ces dernières années.
Comme pour le Pinel classique, le Super Pinel impose notamment que le logement soit :
- Situé en zone A, A bis ou B1 (zones tendues)
- Loué nu comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans
- Conforme aux normes énergétiques en vigueur
- Destiné à des locataires sous plafonds de ressources
- D'un prix d'achat limité à 300 000€ ou 5 500€/m²
Les plafonds de loyers Pinel varient aussi selon la localisation du bien et constituent les revenus locatifs du propriétaire. Le Super Pinel doit ainsi permettre de rénover le marché locatif avec des logements neufs, bien conçus, agréables à vivre et pérennes.
Les nouvelles exigences environnementales du Super Pinel
Entré en vigueur en 2023, le dispositif Super Pinel met l'accent sur la performance environnementale des logements. Il s'inscrit dans la lignée de la nouvelle réglementation environnementale RE2020, qui vise à revoir les techniques de construction pour réduire la consommation énergétique des bâtiments neufs.
Voici les principales exigences à respecter :
- Pour un achat en 2023 : atteindre les seuils de la RE2020 de 2025
- Pour un achat en 2024 : mêmes seuils + obtenir un DPE de classe A
- Pour un achat en 2023/2024 avec PC déposé avant 2022 : label E+C- et classe A du DPE
- Pour un ancien logement rénové en 2023/2024 : classe A ou B du DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est donc au coeur du dispositif. Il permet de connaître la performance énergétique et climatique d'un logement à travers sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. Le gouvernement souhaite ainsi massivement rénover les logements énergivores (passoires thermiques) d'ici 2028 et améliorer la performance de l'ensemble du parc d'ici 2050.
L'amélioration de la qualité et du confort des logements Super Pinel
Au-delà des critères environnementaux, la loi Super Pinel introduit de nouvelles conditions de confort et d'usage pour améliorer la qualité de vie des occupants. Ainsi, chaque type de logement devra respecter une surface minimale :
- 28 m² pour un T1
- 45 m² pour un T2
- 62 m² pour un T3
- 79 m² pour un T4
- 96 m² pour un T5
Les logements devront aussi disposer d'espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) dont la taille varie selon la typologie :
- 3 m² pour un T1/T2
- 5 m² pour un T3
- 7 m² pour un T4
- 9 m² pour un T5
Enfin, à partir du T3, une double exposition sera exigée pour garantir une meilleure luminosité. Ces nouvelles normes découlent directement du rapport sur la qualité du logement, remis en 2021 par L. Girometti et F. Leclercq. Ce référentiel du logement de qualité préconise ainsi des surfaces, une hauteur sous plafond et une conception des espaces de vie plus généreuses que les pratiques actuelles.
Il promeut aussi une meilleure ventilation naturelle, avec idéalement des logements traversants ou à défaut bien orientés. L'enjeu est d'offrir un cadre de vie agréable aux habitants, avec une qualité d'usage durable, tout en répondant aux défis écologiques. Les promoteurs devront donc s'adapter à ces nouvelles exigences qualitatives.
Les avantages fiscaux du Super Pinel
Si un logement respecte l'ensemble des critères environnementaux et de confort du Super Pinel, son propriétaire pourra bénéficier d'une réduction d'impôt attractive, équivalente aux taux pleins de l'ancien Pinel :
- 12% du prix du bien pour 6 ans de location
- 18% pour 9 ans
- 21% pour 12 ans
Dans les DOM-TOM, ces taux sont encore plus avantageux : 21,5% (6 ans), 26% (9 ans), 28,5% (12 ans). À l'inverse, le Pinel classique voit ses taux baisser jusqu'à sa disparition fin 2024 : 17,5% puis 14% pour 12 ans de location par exemple.
Mais attention, pour profiter de ces économies d'impôts, il ne faut pas dépasser le plafonnement des niches fiscales, sinon les différents avantages ne seront plus cumulables entre eux. L'investissement est aussi limité à 300 000€ par an maximum.
Les zones éligibles au Super Pinel
Le Super Pinel s'applique dans les zones dites tendues, là où la demande de logements est supérieure à l'offre :
- Zone A bis : Paris et 76 communes d'Île-de-France
- Zone A : reste de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur, certaines agglomérations
- Zone B1 : autres grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants
Des "quartiers prioritaires" éligibles au dispositif devraient aussi être définis, avec pour objectif de cibler et de dynamiser l'investissement locatif dans les secteurs qui en ont le plus besoin.
Ainsi, dans ces zones au marché locatif tendu, le Super Pinel doit permettre de développer une offre de logements neufs abordables et de qualité. Les plafonds de loyers Pinel par zone restent donc en vigueur pour maintenir cette accessibilité.
Quels sont les freins et les limites du Super Pinel ?
Ce nouveau dispositif a pris son envol dans un contexte peu favorable, marqué par la crise sanitaire et économique et les incertitudes politiques. Le décret précisant ses modalités exactes a d'ailleurs tardé à paraître.
Certains acteurs craignent que les nouvelles normes environnementales et de confort fassent grimper les prix des logements neufs, limitant la rentabilité de l'investissement, déjà fragilisée par la hausse des coûts de construction. Les plus grandes surfaces exigées pourraient aussi complexifier la commercialisation des programmes.
Il faut dire que la loi Pinel n'a pas toujours eu bonne presse par le passé. Certains investissements ont même été qualifiés "d'arnaques", avec des logements surévalués et difficiles à louer ou à revendre, offrant une plus-value décevante une fois l'avantage fiscal consommé. Les petites surfaces de certains appartements étaient notamment pointées du doigt.
Avec ses critères renforcés, le Super Pinel tente donc de corriger ces travers et de promouvoir un investissement plus qualitatif et durable, en phase avec les attentes actuelles. Mais le dispositif ne sera fixé dans la durée qu'une fois son efficacité prouvée et son modèle économique assuré, ce qui prendra du temps.
