Depuis 1949, le statut de loueur meublé non professionnel offre l'opportunité d'une optimisation fiscale pour qui veut investir dans l'immobilier meublé. Niche fiscale par excellence, ses avantages sont maintenus depuis plusieurs années. Guide pratique pour comprendre le statut LMNP.
Principe général du statut LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel permet aux particuliers d'investir dans la pierre tout en réduisant leurs impôts. En achetant un bien meublé, le bailleur perçoit des loyers non imposés et récupère la TVA dans le cas d'un achat neuf.
Les avantages financiers du statut de loueur meublé non professionnel
En qualité de loueur meublé non professionnel, le particulier profite de plusieurs avantages fiscaux :
- La possibilité de réaliser un amortissement du logement sur plusieurs années. Accompagné d'un comptable, le calcul de la dévalorisation du bien (usure, usage…) est pris en compte.
- La possibilité de déduire les charges de gestion et d'entretien ainsi que les intérêts du crédit immobilier.
- La possibilité de récupérer la TVA à 20 % lorsque l'investissement est réalisé en résidence de services neuve.
- La possibilité d'amortir les meubles et équipements dans certains cas.
Les autres avantages du statut LMNP
Au-delà des avantages financiers, le statut LMNP compte d'autres atouts :
- Le ticket d'entrée pour ce type d'investissement est accessible au plus grand nombre. Il est en effet très souvent possible d'acheter un studio ou T1.
- La gestion locative est assurée par un bailleur commercial dans le cas d'un investissement en résidence de services.
- Le bailleur commercial assure le paiement des loyers. Le propriétaire est donc assuré de percevoir ses revenus locatifs.
Les logements éligibles au statut LMNP
Les logements qui peuvent ouvrir les droits aux avantages du statut LMNP sont les biens meublés loués au titre de résidence principale du locataire. Il est également possible de mettre en location une chambre meublée (pour un étudiant par exemple) au sein de son propre logement.
Nombre d'investisseurs font le choix d'investir en résidences de services pour profiter de ce dispositif. Il s'agit ainsi de miser sur une résidence étudiante, une résidence senior ou un EHPAD, dans un programme immobilier neuf de préférence.
Les conditions pour profiter du statut LMNP
Le propriétaire doit respecter certaines obligations pour voir les avantages fiscaux de son investissement LMNP maintenus :
- Acquérir un logement meublé ou meubler un logement vide.
- Opter pour une résidence de services neuve pour récupérer la TVA.
- Percevoir des revenus locatifs inférieurs ou égaux à 23 000 euros ou n'excédant pas les 50% des revenus du foyer.
- Ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en qualité de loueur de meublés professionnel (LMP).
Les régimes fiscaux appliqués au statut LMNP
Pour déclarer les revenus locatifs générés par un investissement LMNP, un propriétaire a deux options :
- le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : il s'agit d'un régime forfaitaire dans lequel la moitié des loyers seulement est imposée
- le régime dit réel : il est obligatoire si le bénéfice est de plus de 32 900 euros par année. Il permet de déduire les amortissements et les charges des recettes. Les revenus locatifs sont diminués, entraînant une réduction des impôts
Bon à savoir : dans le cadre d'un investissement immobilier neuf en résidence de services, il est possible de coupler les avantages du statut LMNP et ceux de la loi Censi-Bouvard. Le dispositif promet une réduction d'impôt de 11% du montant du bien hors taxes sur 9 ans dans la limite de 300 000 euros.
