Peut-être avez opté, il y a plusieurs années, pour un investissement locatif vous donnant droit à la réduction d’impôt Pinel ? Une réduction calculée en appliquant au prix de revient net du logement (le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents - honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements -) un pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location. Ou s’agissait-il du dispositif Scellier d’investissement locatif ? Ce dernier s'est appliqué aux logements acquis jusqu'au 31 mars 2013 pour tout engagement pris en 2012. Condition : proposer le logement en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale fixée à neuf ans.
Quant au dispositif Duflot, en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, celui-ci ouvrait droit à une réduction d’impôt de 18 %, répartie sur 9 ans, pour les logements loués à des prix inférieurs au marché. Il s'est appliqué du 1er janvier 2013 au 31 août 2014.
Ainsi, que faire maintenant du logement que vous avez loué durant près de 10 ans ?
Faire le point sur vos objectifs
Pour commencer, identifiez l’utilité que pourrait désormais avoir le bien immobilier dans lequel vous avez investi autrefois. Souhaitez-vous continuer à le louer pour bénéficier d’un complément de retraite ? Pensez-vous le proposer à l’un de vos proches, à la recherche d’une résidence principale ? Ou envisagez-vous de faire de cette habitation située dans une région agréable où vous vous projetez, une résidence secondaire pour y passer vos vacances ? Vous pouvez aussi avoir besoin d’argent et songer à revendre votre bien, qui peut-être bénéficiera d’une plus-value intéressante. Prenez le temps de faire le point sur vos objectifs et n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel.
Vendre le bien immobilier
Dans certains cas, notamment si vous avez rencontré des difficultés pour louer votre bien ou que vous avez besoin de liquidités, revendre votre bien peut être judicieux. Choisissez le bon moment, surtout si d'autres propriétaires mettent en vente simultanément dans votre résidence. Laissez passer un peu de temps pour bénéficier d'un effet de rareté qui valorisera votre bien.
Pensez à respecter le délai légal de préavis pour donner congé à votre locataire si vous souhaitez vendre. Le congé pour vendre équivaut à une offre de vente au locataire qui peut se porter acquéreur sous conditions. Et n'oubliez pas de prendre en compte l'imposition qui s'applique sur les plus-values immobilières des résidences secondaires.
Continuer la location du bien immobilier
Si votre investissement locatif se situe dans une zone tendue où la demande locative est forte, continuer à le louer peut être une excellente option. Vous n'aurez ainsi pas de difficulté à trouver des locataires et pourrez limiter la vacance locative.
Vous avez la possibilité de poursuivre la location vide, mais attention à ne pas basculer dans une tranche d'imposition supérieure, les loyers étant considérés comme des revenus fonciers. Une alternative intéressante est de passer en location meublée via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui peut être fiscalement avantageux. Renseignez-vous auprès d'un expert qui saura vous guider.
Conserver le bien pour loger un proche ou en faire une résidence secondaire
Au terme de votre dispositif de défiscalisation, vous pouvez aussi décider de récupérer votre bien pour y loger un proche qui en fera sa résidence principale. Les personnes concernées sont définies précisément : époux, concubin, partenaire de PACS, ascendant ou descendant direct.
Vous devrez là aussi donner congé à votre locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée. Le locataire devra quitter les lieux au plus tard à la fin du bail.
Autre possibilité, transformer votre bien locatif en résidence secondaire pour profiter de son emplacement agréable pendant vos vacances. Un choix à étudier en fonction de vos envies et de l'évolution de votre situation.
Les autres options à envisager
Parmi les alternatives possibles :
- Renouveler l'engagement locatif de votre bien, si le dispositif le permet, pour continuer à profiter d'une défiscalisation pendant quelques années supplémentaires
- Rénover et meubler le logement pour en faire une location saisonnière ou meublée plus rentable
- Réaliser des travaux d'embellissement et d'amélioration pour revaloriser le bien et augmenter son potentiel locatif ou son prix de vente
Se faire accompagner par un professionnel spécialisé
Quelle que soit l'option retenue, il est essentiel de bien analyser votre situation personnelle et l'ensemble des paramètres pour prendre la décision la plus pertinente et la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux. Le conseil d'un expert en immobilier neuf sera précieux pour vous aider à y voir clair et à mener à bien les démarches.
Il vous guidera pour déterminer la meilleure stratégie parmi les différentes possibilités qui s'offrent à vous. Et il vous alertera sur les précautions à prendre en termes de délais, d'imposition ou de formalités administratives selon l'option choisie pour optimiser cette fin de dispositif de défiscalisation.
