Certes, les prix de l’immobilier résidentiel ont nettement progressé à Lyon en 2018 mais le marché n’a pas fini de progresser. Impact de la vitalité démographique, diversité du tissu industriel (sciences de la vie et biotechs, chimie, cleantech, transports…) développement de pôles tertiaires majeurs, …Lyon qui se situe entre mer et montagne est à un carrefour stratégique qui la rend résolument attractive.
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Quels quartiers viser ?
Côté immobilier, la programmation de milliers de logements neufs prolifère : Part-Dieu, Gerland dans la Zac des Girondins, près de l'hôpital Edouard Herriot... « To-Lyon », le 4ème gratte-ciel de la Part-Dieu. Autour de la gare et du centre commercial, ce quartier d'affaires se métamorphose en véritable lieu de vie. Même objectif sur Gerland, pour l’installation de l'Ecole de management de Lyon. Sur ces deux quartiers prometteurs, les prix tournent autour de 5000 à 5500 €/m2 et la rentabilité autour des 3% dans le neuf en Pinel. Près de la place Bellecour, la reconversion du Grand-Hôtel-Dieu en hôtel de luxe et galerie commerciale est un atout supplémentaire pour l'image de Lyon.
Des prix élevés à Lyon
Dans ce contexte, les prix des logements restent élevés mais la demande est là. « Si la demande ne faibli pas du fait de l’attractivité économique de la métropole, la hausse des prix en moyenne de 6 % pour les appartements anciens, voir même de 9 % en un an pour Lyon intra-muros, a eu pour effet d’exclure de l’achat immobilier les candidats les moins solvables », indique Maître Rémy Samson, membre de l’Institut notarial de l’immobilier du CSN.
« Le prix de vente médian sur Lyon pour un appartement ancien est de l’ordre 3.900 €/m² correspondant au type de bien le plus recherché, à savoir un trois pièces d’environ 65 m² ». Globalement, tous les arrondissements voient les prix augmenter avec toutefois de fortes disparités puisque certains secteurs de la Presqu’île et du 6ème arrondissement progressent de 14 à 16 % sur un an, pour atteindre des prix médians au m² autour de 5200 €/m2.
« Cependant, l’on observe aussi une certaine désaffection des acquéreurs potentiels quant aux immeubles des années 60 et 70 qui nécessitant d’importantes remises à niveau notamment en matière d’isolation phonique et thermique. Ces rares baisses de prix touchent plus particulièrement les 8ème et 9ème, arrondissements plus populaires de Lyon, expliquant une certaine stagnation des prix sur ces secteurs lorsqu’il ne s’agit pas d’une baisse. »
Même si le nombre de mise en chantier a tendance à baisser du fait de la raréfaction du foncier, le neuf continue d’attirer avec des prix qui n’ont que très peu augmenté l’année dernière. Le prix médian s’établissant autour de 5.200 €/m2, ce rend finalement ce type de bien presque compétitif par rapport à un bel ancien.
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Les secteurs qui vont prendre de la valeur
Parmi les quartiers prisés, Sylvain d’Huissel, directeur de Lyon Pôle Immo met en avant la Presqu'ile, au nord de Perrache, et le 6ème. Dans ce dernier arrondissement, le quartier des Brotteaux, le boulevard des Belges et l'avenue Maréchal de Saxe sont particulièrement recherchés. Le 2ème arrondissement bénéficie pour sa part de travaux de réaménagement d'ampleur avec le programme "coeur Presqu'ile". Ceci devrait ainsi profiter au quartier Ainay, où les biens sont très recherchés. »
Quant aux secteurs qui vont prendre de la valeur, le directeur de Lyon Pôle Immo se lance : « A l’instar de Vaise, ancien quartier industriel du 9ème où certains programmes neufs dépassent désormais les 5.000€/m2, Gerland, quartier qui englobe une part importante du 7ème de Lyon, est également un ancien quartier industriel en mutation en pleine croissance. Les prix devraient se rééchelonner en conséquence. Gerland, dont la desserte va profiter de l’arrivée du tramway T6, ligne qui le reliera dans quelques mois aux hôpitaux Est et, dans quelques années, à la Doua. Dans le cœur de ce quartier, le secteur des Girondins développé au sein d’une ZAC devrait à terme être directement lié à la Presqu’ile via le pont des Girondins, qui le reliera directement à la Confluence.»
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« Globalement, la rentabilité sur l’ensemble du 7ème arrondissement atteint 4,3% brut (prix médian de 3.490€ le m² à fin 2018 selon les notaires, contre un loyer mensuel de 13,5€ le m². Elle dépasse ainsi celle affichée en Presqu’ile (3,3%) et à Confluence (3,9%). » précise Sylvain D’Hussel.
Fort de son dynamisme démographique (6000 nouveaux habitants par an), sa population étudiante (165 000 à horizon 2025), le nécessaire développement des transports se concrétise. Dans le domaine, entre les lignes TGV directes, et la montée en puissance de l’aéroport Saint-Exupéry, qui est passé en 20 ans de 5 à 11 millions de passagers, la finalisation de la liaison autoroutière A89 favorise l’accessibilité de Lyon par l’ouest régional. Tout ceci contribue à donner à Lyon son statut d’incontournable capitale régionale.
