Les opérations de défiscalisation sont tributaires des exigences du fisc, alors qu’un investissement hors lois de défiscalisation garantit une totale liberté de gestion de son bien immobilier. En France, si les lois encadrent les loyers en zones tendues, les contraintes sont encore faibles pour les investisseurs. Le premier loyer, par exemple, n’est pas contraint.
Les lois de défiscalisation et leurs contreparties
La loi la plus connue des investisseurs particuliers est la loi Pinel, créée en 2014 et qui remplace les lois Scellier et Duflot jusqu’en 2024. Cette loi a pour objectif de rendre plus fluide le marché de la location dans des zones dites tendues.
Pour y parvenir, elle repose sur un socle de baisses d’impôts extrêmement fortes : suivant la durée de la location, 21% (location durant 12 ans), 18% (location durant 9 ans) et 12% (location durant 6 ans) du prix de revient global du bien seront déduits des impôts, pas des revenus, des impôts !
Le prix de revient maximal du bien pour le calcul de baisse d'impôt est de 300 000 euros, mais le premier critère se base sur le prix plafond au m² de 5 500 euros. La réduction d’impôts maximale est donc de 63 000 euros pour un bien de 300 000 euros loué durant 12 ans.
Les contreparties à la défiscalisation en Pinel
En contrepartie, l’engagement de location se fait auprès de personnes dont le revenu ne dépasse pas un plafond fixé par zone. Comme plus de 80 % des Français gagnent moins que les revenus imposés par la loi Pinel, cette contrainte n’en est pas vraiment une.
En revanche, plus contraignant, le loyer est plafonné. Le plafond se calcule en multipliant un coefficient de surface par un prix au m² fixé annuellement par le fisc en fonction de la zone de résidence. La moitié des surfaces utiles (balcons, caves) entre dans le calcul déterminant le coefficient, qui sera ensuite multiplié par le prix au m².
Exemple de calcul du coefficient pour un T1 de 41 m² : coefficient : 0,7 + 19/41, soit 1,16. En zone B1, le loyer Pinel est de 10,28 € par m² multiplié par 1,16 : 11,92 x 41 m², soit 489 € par mois.
Vous disposez d’un an pour trouver un locataire, qui peut être un parent ne figurant pas sur votre feuille d’impôt.
Les locations avec les lois Censi-Bouvard et Girardin
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard concerne les investissements défiscalisés dans :
• les résidences avec services pour étudiants (résidences universitaires) ;
• les résidences de santé publique ;
• les résidences pour personnes âgées ou handicapées de type EHPAD (les maisons de retraite) ;
• les résidences d’affaires.
Cette loi est un condensé de tous les avantages liés à la location de résidences avec services : récupération de la TVA de 20 % du montant si le bien est acquis en TTC, 11% d’impôts à déduire pendant 9 ans calculés sur le prix de revient, loyers sécurisés par bail locatif.
La loi Girardin social
Peu de différences entre le dispositif Pinel et la loi Girardin, sinon que la seconde incite les investisseurs à construire des biens à louer durant 5 ou 6 ans dans les territoires d’outre-mer.
