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La retraite, ce n’est pas pour demain. Et pourtant, c’est maintenant qu’il faut commencer à y penser. L’investissement immobilier neuf reste un placement rentable à terme à condition de choisir un dispositif adapté à la réalité économique.

L'avis de Guy PORTMANN Vice-président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

Je vais acheter dans une copropriété un appartement de 3-pièces dans lequel je vais habiter seul et je m'étonne qu'il n'y ait pas de compteurs divisionnaires d'eau froide.Est-ce normal ? (Guillaume K., Paris 6e)

Stabilité. Ce mot suffit à résumer, selon l’observatoire du Cecim, le marché du logement neuf en 2013 à Lyon : Stabilité des prix, du nombre de ventes en logements collectifs et du nombre de ventes aux acquéreurs en résidence principale. Sans oublier l’équilibre entre les réservations et les mises en commercialisation. La stabilité des prix de vente est confirmée avec un prix moyen, sur l’aire urbaine, de 3 780 €/m2 en logements investisseurs privés et de 3 661 €/m2 pour les logements acquis par leurs " utilisateurs ". Bonne nouvelle pour 2014 : La grande majorité des programmes prévus cette année et en 2015 atteindront " en temps et en heure " les critères de commercialisation requis pour être réalisés.

Avec des ventes et des permis de construire en progression, l'immobilier neuf reprend des couleurs, selon le baromètre du ministère de l'Écologie. Près de 30 000 logements neufs ont été vendus au cours du 3e trimestre 2010, soit une hausse de 11,2 % par rapport au même trimestre en 2009, rapporte le ministère de l'Écologie.

Souvent écartées de l'investissement Scellier, les communes du bord du mer redémarrent plus doucement que le reste du territoire. Sur le littoral de la Manche, les promoteurs misent sur des emplacements exceptionnels, parfaits pour de nouvelles résidences secondaires.

Dans le quartier de la Place nautique également, la réalisation de l'habitat a été confiée sur concours à trois promoteurs - ou groupements de promoteurs : Nexity Apollonia, Bouwfonds Marignan /Alliade et ING Real Estate/Atemi. Le Grand Lyon a cédé aux opérateurs les droits à construire à un prix fixe pour que la surenchère s'exerçât sur l'architecture et la programmation plutôt que sur le prix d'achat du terrain. Au-delà des formes, les avancées se traduisent en termes de Haute qualité environnementale. Tous les programmes sont dotés d'une chaudière bois, de compléments solaires, d'une isolation extérieure et de systèmes de recyclage de l'eau. Certains appartements présentent des doubles hauteurs pour des jardins d'hiver qui jouent aussi un rôle thermique. D'autres ont la propriété d'être flexibles, permettant d'inverser à la demande séjour et chambres. D'autres encore sont mixés avec des bureaux, des commerces en pieds d'immeubles et des logements à vocation sociale, dans l'ensemble en accession à la propriété. Au total : 21 % de logements sociaux ou en accession sociale répartis un peu sur l'îlot B et surtout sur l'îlot C.

Ceci étant, l'agglomération orléanaise, peu dense, n'est pas une grande bâtisseuse de logements au regard de Rennes ou de Montpellier. Cette année, sa production n'excèdera guère les 1 200 unités pour 270 000 habitants alors que Rennes frise en moyenne les 4 500 pour 400 000 métropolitains. Malgré tout, les prix restent contenus à 2 600 €/m2 en moyenne et n'ont pratiquement pas bougé depuis le 1er trimestre, selon notre cote du neuf.

Le principe du prêt relais est simple. Il s'agit d'une avance sur la somme immobilisée dans le bien à vendre. Cette avance consentie par la banque représente généralement 60 à 100 % de la valeur du bien, déduction faite des éventuels crédits en cours. Mieux vaut être en mesure de produire une promesse de vente ou un compromis pour obtenir le maximum. "Avec un compromis déjà signé, nous prêtons jusqu'à 90 % de la valeur estimée du logement, déduction faite du capital non encore remboursé", explique Sylviane Eonet- Verplanken de la Bred, sans compromis, nous ramenons le montant à 70 %". A la BNP Paribas, on n'exige pas forcément un compromis mais lorsqu'il existe et que les réserves éventuelles ont été levées, la banque accepte d'aller jusqu'à 100 % du prix estimé du bien. En revanche, si ce dernier est seulement mis en vente par l'intermédiaire d'une agence par exemple, la BNP prête 80 % de la valeur du bien net. Dans certains cas, l'établissement de crédit demande une expertise du bien. Et c'est tant mieux car cela a le mérite d'éviter les risques d'une surévaluation par rapport au marché et donc d'éventuelles difficultés de revente. Certes, le marché immobilier est actif et la plupart des biens se vendent aujourd'hui comme des petits pains, mais ne vous faites tout de même pas trop d'illusions : les candidats à l'acquisition ne sont plus prêts à acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. Vous n'avez donc pas intérêt à trop surestimer le logement que vous voulez vendre.

Vous connaissez sans doute les prêts modulables, les prêts "lissés" ou encore les prêts de longue durée... Vous connaissez sans doute moins les crédits à 100 %, voire 110 %. Des financements que les banques n'hésitent plus à proposer pour capter de nouvelles parts de marché.

Dans un marché immobilier à forte pression foncière, la métropole Nice Côte d’Azur emmenée par Christian Estrosi s’engage à ce que les prix des logements sociaux restent accessibles.

L’avenir accordera la priorité au développement de l’accession populaire à la propriété. C’est tout au moins ce que laisse présager le projet de loi sur le logement, présenté par la ministre Christine Boutin. Parmi les acteurs de l’accession sociale figurent les 160 coopératives HLM de l’Hexagone, sociétés privées de l’économie sociale à ne pas confondre avec les offices HLM qui, eux, sont publics. Dans le département du Rhône, le seul opérateur de ce type, Rhône-Saône Habitat, construit et vend des logements en Vefa, et gère un patrimoine locatif. Ses utilisateurs (acquéreurs, locataires) détiennent des parts sociales, ses administrateurs sont bénévoles et ses bénéfices se réinvestissent intégralement dans l’entreprise sans distribution de dividendes. Point fort de l’entreprise, elle sécurise l’achat de ses logements en garantissant les “3 R” à l’acquéreur : relogement, rachat et revente.

Pour une nouvelle maison, il existe plusieurs garanties qui peuvent être mises en oeuvre dans une Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).

"Les acquéreurs ne se trompent pas, constate Carole Perrin-Lavaret, la directrice commerciale et marketing d'Icade Promotion Logement. Je suis impressionnée par la rapidité de leur prise de décision sur ces marchés où l'offre est à un bon prix et de qualité.Entre leur première visite et la réservation, il ne s'écoule en moyenne qu'un trimestre." Un regret : "Compte tenu de la demande,les produits notamment pour les investisseurs ne sont pas assez abondants parce que des municipalités encouragent plutôt la production de grands appartements familiaux.Ceci étant,les jeunes actifs préfèrent le locatif au départ de leur parcours résidentiel. Leur proposer une offre locative permet de les attirer sur le territoire.Ensuite, ils resteront sur la commune où ils se plaisent.Beaucoup d'élus l'ont bien compris". Quant à Maryline Gaulbaire, la gérante d'Ivali Immobilier qui ne propose à la vente que des produits d'investissement, elle perçoit l'Ile-de-France en général et l'Est en particulier comme un marché attractif : "C'est un grand bassin d'emplois avec le RER et des possibilités de travailler à Roissy, Paris ou Orly. Un emplacement près de Disney n'est pas seulement un investissement de défiscalisation. C'est un produit patrimonial porteur de plusvalue. J'ai vécu durant dix ans en Floride,près de Disney à Orlando et durant cette période j'ai vu la ville doubler de taille."

Toute l’année, le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) teste dans ses laboratoires les produits innovants des industriels. Il est donc au premier plan pour connaître les matériaux les plus novateurs. Alexandre Cancian est le responsable du laboratoire du département acoustique du CSTB. “Notre rôle consiste à évaluer les produits d’un point de vue acoustique,expliquet- il, c’est un domaine en plein essor, étant donné que le bruit est vécu comme une véritable source de pollution par une majorité de Français.”Parmi les nouvelles pépites, il cite cette “toile tendue installée en guise de plafond. Cela évite les rénovations lourdes, d’être obligés de refaire l’enduit, de boucher les trous...”Surtout, cette toile a des propriétés insoupçonnées : elle absorbe les bruits ! “Imaginez un appartement vide, qui va résonner. Dès que vous installez les meubles, ça s’atténue. Là, c’est le même principe.Cette toile atténue la réverbération de la pièce. C’est donc un produit avec des propriétés acoustiques très intéressantes.” Autre innovation, les fenêtres de toit signées Velux. “Ils ont développé un produit qui, en plus de son efficacité acoustique habituelle, est performant par rapport au bruit de la pluie. On l’entend beaucoup plus faiblement qu’avec un produit classique.” De son côté, Emmanuel Jayr, ingénieur de recherche au CSTB, planche sur les matériaux dits “biosourcés”. Ces matériaux, à base de fibres animales et végétales, arrivent en force. “Ils sortent aujourd’hui de leur marginalité, grâce à la montée en puissance des préoccupations environnementales”, explique Emmanuel Jayr. Bien qu’ils ne représentent encore qu’un faible pourcentage du marché, ils se développent rapidement et trouvent de nombreuses applications dans le bâtiment. Laine de mouton, plumes de canard, ouate de cellulose, chanvre, paille : la profusion de ces matériaux traduit l’intérêt des professionnels et des consommateurs. “Les Français sont désormais à la recherche de produits plus écolo.” Et, ce qui ne gâche rien, ces produits bio sont aussi performants que leurs équivalents “classiques”.

Percées de lacs et entourées de cimes, les vallées des Alpes sont synonymes de douceur de vivre. Certains projets neufs font preuve de qualité de construction, aussi bien environnementale qu'architecturale. Décryptage.

Hors des secteurs où la défiscalisation dicte tout, même la taille des logements, les opérateurs spécialisés proposent des produits élaborés avec un raisonnement différent en terme d'investissement. "Tout l'intérêt de réaliser des résidences de tourisme hors ZRR est d'adapter les surfaces et les prestations, non pas en fonction d'un plafond fiscal, mais en fonction d'une politique haut de gamme, note Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM. Le plaisir est réellement présent dans l'investissement, surtout lorsqu'il s'agit de stations ayant atteint leur pleine maturité une qualité d'infrastructure et un beau domaine skiable. Cette philosophie allie la plus-value potentielle à la qualité de l'acquisition". Pourtant, la distinction entre les stations en ZRR estelle toujours valable ? "Je n'opère pas de distinction entre les stations en ZRR et hors ZRR assure Jérémy Achache. On peut réaliser des produits sans qu'ils soient rattachés à un avantage fiscal et cependant être très bien vendus. Par contre, se poser des questions sur certains secteurs peut être salvateur".