Actualité

Indicateur Bertrand : Vous êtes l'un des rares promoteurs présents à Paris intra-muros. Est-ce une question d'opportunité, de stratégie ? Christian Musset : Depuis sa création en 1963, Cogedim a toujours construit à Paris. C'est l'un des grands signes distinctifs de la marque, tout autant que son positionnement sur le marché haut de gamme, qui représente toujours notre cœur de métier. Aujourd'hui, le groupe marque sa volonté de rester présent sur ce marché et s'en donne les moyens. En témoignent deux nouvelles réalisations que nous venons de mettre en vente. La première se compose de 43 appartements dans le cœur historique du Marais, à l'angle des rues Pastourelle et Charlot. À 9 500 €/m2, nous répondons à une vraie demande, comme le montre la douzaine de ventes déjà réalisées. La seconde, rue Boussingault, près du parc Montsouris dans le 13e, comprend 35 appartements au prix moyen de 7 000 €/m2. L'année 2006 sera marquée par plusieurs lancements, rue du Sergent-Bauchat (12e), rue Dombasle (15e) ou encore rue Chardon-Lagache (16e). I.B. : Quels sont vos principaux développements en Ile-de-France ? C.M. : Nous axons principalement notre développement le long de la boucle de la Seine baignant l'Ouest parisien et les communes les plus porteuses des Hauts-de-Seine. À Issy-les- Moulineaux, le site de l'ancien hôpital Corentin Celton, où nous réalisons les Jardins du Carrousel, est emblématique pour son cadre historique préservé, autour de la Cour d'Honneur et de l'ancienne chapelle. Au Plessis-Robinson, le lancement du nouveau quartier prolongeant le centre-ville fait partie des événements immobiliers, avec 500 appartements vendus en 8 mois. Notre résidence, les Rives de Castelmore, bénéficie de l'un des meilleurs emplacements, dans un très bel environnement d'eau et de verdure. Cogedim est également à Garches, en plein centre- ville, avec l'Arboretum, parmi des arbres centenaires, et au Chesnay, avec deux programmes très différents : la Ferme du Roi, dont l'esprit de l'ancienne ferme a été préservé, et Jardin Saint- Antoine, près du château de Versailles. Pour sa part, Citalis de Cogedim, la nouvelle marque que nous avons créée en 2003, propose des logements pour habiter ou investir dans le neuf, avec la garantie d'un grand groupe et des prestations visant l'un des meilleurs rapports qualité- prix du marché, tout en restant fidèle au niveau d'exigences qui caractérise l'ensemble de notre offre. Nous parvenons ainsi à proposer des produits à prix maîtrisés et rentabilité attractive, dans des sites d'avenir, comme Saint-Denis où Côté Sud, à 2 700 €/m2, a remporté un franc succès et Cachan, avec une opération à 3 700 €/m2, idéalement située, tout près de la mairie. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? C.M. : Contrairement aux hypothèses émises l'an passé sur le ralentissement prévisible du marché immobilier en 2005, l'activité se maintient à un niveau élevé. Dans un contexte d'offre de logements neufs trop faible par rapport à une demande toujours forte, les rythmes de ventes sont comparables à ceux de 2004, année exceptionnelle. Parallèlement, même si les derniers chiffres montrent une modération de la hausse des prix, ceux-ci continuent d'augmenter, en raison principalement du surenchérissement du foncier et des coûts de construction. En revanche, l'évolution des valeurs est variable d'un quartier à l'autre. Ainsi à Paris, dans certains arrondissements, la hausse est inférieure à la moyenne des vingt autres. C'est le cas des 7e, 8e, 16e et 17e, où les prix, comme à Neuilly, restent inférieurs, en monnaie constante, à leur niveau de 1990. Parmi les autres facteurs positifs, j'observe que la clientèle dispose d'un véritable pouvoir d'achat sur la pierre, grâce à des conditions de crédit exceptionnelles, avec des taux d'intérêt autour de 3 %, et l'allongement des durées d'emprunt. I.B. : Quelles sont les principales évolutions en matière de produits et les attentes de la clientèle ? C.M. : La Haute Qualité Environnementale est au cœur de toutes les préoccupations. Mais, comme Monsieur Jourdain faisait de la prose sans le savoir, Cogedim a toujours privilégié la qualité de l'environnement. La création de bassins de récupération des eaux de pluie pour l'arrosage des jardins de nos résidences est un exemple de notre sensibilisation forte à la qualité environnementale. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue les autres priorités de la clientèle qui restent l'emplacement, les transports, le calme, un cadre verdoyant. Notre mission reste donc avant tout de répondre à ces exigences et de prendre en compte l'évolution des styles de vie. Une partie de la clientèle demande notamment plus d'espace dans les pièces à vivre, avec des cuisines plus ouvertes, des séjours donnant sur des balcons ou terrasses, des salles de bains conçues comme des lieux de vie, etc. Internet a aussi fait évoluer les comportements des acquéreurs. Près d'un tiers fait une présélection qualitative sur cinq sites et deux portails immobilier en moyenne. Quand ils se rendent sur nos espaces de vente, c'est avec une approche qualifiée et une bonne connaissance du marché. Pour Cogedim, internet constitue incontestablement un facilitateur d'achat.

L’ÉVOLUTION DES BESOINS

Au coeur de Lyon, près de La Part-Dieu, sort de terre le quartier résidentiel de Labuire. Un moment de verdure et de calme à la lisière du monde des affaires.

Directrice d’Actae, conseil en stratégie, gestion financière et organisation patrimoniale

Malgré une production légèrement en retrait, Lille et sa métropole poursuivent le renouvellement urbain, avec des opportunités au pied des quartiers d’affaires ou en bordure de campagne.

La Zac de la Bornière, à Pignan, est achevée. Au programme : des logements mais aussi un complexe sportif, des commerces et un secteur dédié à l'agriculture.

Indicateur Bertrand : Quels sont les éléments que doit retenir un investisseur pour faire le bon choix en résidence de tourisme ?

Quel que soit leur type, les résidences sont nombreuses. De la région parisienne aux villes grandes ou moyennes, le choix est large.

Saint-Denis et Saint-Ouen ont entamé une telle mutation que leur devenir est quasiment assuré. Le point sur ces deux villes attractives qui ont gagné un dixième de population en sept ans.

Une soixantaine de programmes sont dans les bacs dans le Val-de-Marne. Après les imposants ensembles des années 60, le département, entre Seine et Marne, attire les promoteurs. Aujourd'hui, les logements construits ces 20 dernières années représentent 8 % de l'habitat. Avec le renouvellement des logements, c'est aussi la population qui change. Selon la préfecture, depuis 30 ans, les familles ouvrières laissent progressivement la place aux classes moyennes.

Pour que votre habitation soit "technocompatible", il faut que son pré-câblage soit standardisé, exactement comme le câblage informatique standardisé qui équipe les entreprises et permet de mettre leurs ordinateurs en réseau. Aujourd'hui, les professionnels ont développé des systèmes obéissant à des normes standard. De l'avis de tous, c'est une étape importante qui permet de démocratiser l'habitat technologique. "A partir du moment où on trouve facilement des systèmes complets de A à Z et produits quasiment en série, l'habitat technologique est appelé à se démocratiser" juge Marc-Antoine Micaelli, de la société Domoconsulting, qui commercialise et installe des systèmes domotiques. Pour que les différents systèmes installés s'avèrent compatibles, il faut qu'ils parlent le même langage. Là encore, des protocoles standard commencent à se mettre en place Avec la généralisation des outils informatiques et d'internet, la domotique entre dans la maison. Confort, énergie, gestion simplifiée : la domotique, c'est l'habitat intelligent. Mai 2007 47 A C T U A L I T É S et différentes marques concurrentes se mettent d'accord pour utiliser un même protocole, afin de pouvoir construire des installations cohérentes, quel que soit le fournisseur de matériel. L'avantage pour vous consommateur est de pouvoir construire des systèmes ouverts, qui pourront évoluer en restant compatibles.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la CA de Rennes par la fédération des promoteurs immobiliers.

L'image tranquille du marché bordelais se confirme en cette année 2007, même si, selon Xavier Longin, consultant auprès de Stratis Conseil : "Le taux d'écoulement des programmes est en forte baisse et le marché aurait tendance à se tendre". En matière d'urbanisme, l'année 2007 est à inscrire d'une pierre blanche pour Bordeaux puisque la ville assiste à la création de trois zones d'aménagement concertées avec Bassins à Flots, Bastide 2 et Berges du Lac, dont la construction de plus de 5 500 logements devrait être réalisée entre 2009 et 2015. Ces projets n'oublient pas la part qui devrait être dédiée aux primo accédants grâce à des charges foncières imposées sur les nouvelles Zac pour proposer des logements à des prix de vente bloquées. Rive droite, dans le sillon de la Zac Coeur de Bastide, de nombreuses opérations de construction, de réhabilitation et d'aménagement ont été engagées qui se poursuivront au fil de la reconquête des espaces délaissés : faisceaux ferrés, emprises institutionnelles, friches industrielles transformées en jardin botanique, facultés. La dynamique économique et commerciale initiée par la zone franche et la réhabilitation des berges du quai de Queyris se propage à l'ensemble du quartier au rythme des opérations d'aménagement urbain qui s'achèveront avec la construction des deux nouveaux franchissements de la Garonne et le bouclage des boulevards à l'Est du quartier. La Bastide endosse son nouveau rôle de quartier de centre ville et pôle de centralité de l'agglomération. Les opérateurs répondent présents sur l'ensemble des secteurs en développement tels que Nexity George V au coeur de la Bastide, Bouygues Immobilier sur les quais des Chartrons ou Piera et Bouygues à proximité du quartier Mériadeck. D'autres promoteurs, tels que Sefiso, présent par ailleurs dans les Landes, commercialise une opération dans le quartier Saint-Louis, avec Les Attiques. A Bordeaux, la démarche Haute Qualité Environnementale ® a fait son entrée avec, par exemple, la réalisation d'Icade Capri qui propose Le Parc Montesquieu, en bordure du futur parc urbain. Enfin, le tramway structure rapidement l'espace urbain et, après la mise en service de la première phase, celle de la deuxième phase permet de porter la longueur du réseau à 43,3 km pour 84 stations desservies.

“En tant que ministre de l'écologie, je constate que le secteur du bâtiment est à l'origine de 40 % de la consommation d'énergie et de 25 % de l'émission de CO2 dans notre pays. L'efficacité énergétique des bâtiments s'est améliorée, mais bien des progrès restent à accomplir si nous voulons atteindre l'objectif d'une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050. La démarche HQE répond à l'ensemble de ces défis. Parce qu'elle s'adresse à la fois à l'éco-construction, à l'éco-gestion, au confort et à la santé, elle offre ses bénéfices à l'ensemble des citoyens. Dans le domaine de l'habitat individuel, les bénéfices de la démarche HQE sont multiples, avec notamment des économies substantielles sur les dépenses d'énergie, un confort accru pour les habitants, une moindre gêne pour l'ensemble des riverains du chantier, sans oublier bien sûr la préservation de notre environnement. La Haute Qualité Environnementale, et en particulier sa composante énergétique, la Très Haute Performance Energétique, devront être renforcées et davantage mises en oeuvre. Pour que ces aspects soient pris en compte par les acquéreurs dans le choix de leur logement, le gouvernement a mis en place depuis le 1er juillet, des diagnostics énergétiques pour la vente, qui seront étendus à la location à partir du 1er juillet 2007. Toute cession immobilière fera donc bientôt l'objet d'un diagnostic énergétique. J'insiste sur cette mesure car elle constituera une véritable révolution pour tous.”

Maison "serre" ou maison "patio"... Depuis l'année dernière, une cinquantaine de maisons d'architecte sont investies par des primo-accédants (environ 70 %) sur l'ancienne friche de l'usine PJT à Tourcoing. Dessinées par les cabinets Paris Valencia et Dubus, elles sont les dernières-nées de "Maisons en ville". L'opération a été lancée en 2001 par dix promoteurs de la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs). À la recherche de nouveaux marchés, Bouygues Immobilier, le Crédit immobilier, Dubois promotion, Elige, George V, Le Blan Promotion, Loger Habitat, Marignan Immobilier, Palm Promotion et le Sedaf avaient convaincu la communauté urbaine de passer un accord original pour contrer à la fois le manque de terrains et la flambée des prix : Lille Métropole leur accordait les terrains pour 10 €/m2 (un dixième de leur valeur). Les collectivités prennent à leur charge l'installation des infrastructures (place, voies d'accès, jardin). En contrepartie, 30 % des constructions sont réservés au parc social et les promoteurs s'engagent à travailler à livre ouvert et sans marge. A Lille, l'opération est close avec 57 maisons livrées. A Tourcoing, sur les 54 logements ainsi créés, 35 ont été commercialisés. Les 19 restants étant gérés par l'OPHLM GHI (Groupe Hainaut Immobilier). "La première tranche est déjà habitée. Sur la seconde, il reste une dizaine d'opportunités, entre 180 000 et 196 000 €, explique Marc Le Blan, Pdg de Le Blan Promotion (Rens. : 03 20 35 89 89). Trois sont dotées de serres, accolées à la maison et conçues comme des espaces de convivialité. Six possèdent un format cubique et un patio. Toutes sont agrémentées d'un jardin et d'un garage privatif ; organisées dans un espace paysager, ajoute-t-il, elles seront livrées à partir de l'automne prochain".

L’installation de fermes éoliennes offshore est l’une des voies de développement de l’éolien. Cette solution présente un double avantage sur ses “cousines terrestres” : d’une part, le vent y est beaucoup plus fort et constant, d’autre part, elle s’affranchit en grande partie du problème des nuisances esthétiques et de voisinage. Une solution très prometteuse, car elle offrirait ainsi le développement progressif d’éoliennes de très grande puissance. L’Europe du Nord, notamment, est convaincue depuis longtemps. La France est en train de plancher sérieusement sur le projet. La Communauté européenne avait fixé à notre pays un objectif ambitieux : 21 % d’électricité produite par les énergies renouvelables d’ici 2010. Voici une bonne idée pour se rapprocher du but !

Porte-parole du courtier Meilleurtaux