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Si vous projetez d’acheter, de vendre ou d’investir en Rhône-Alpes, c’est sans aucun doute The place to be. Tendances, marché, financements... rendez-vous du 15 au 17 mars 2013 à la Cité centre des congrès de Lyon.

Avec Welcome, sa nouvelle ligne de maisons personnalisables, le constructeur Phénix (groupe Géoxia) souhaite proposer une offre de construction à un budget accessible au plus grand nombre.

Outre la possibilité de financer la totalité de votre projet à un taux tout à fait attractif, le prêt Pas vous offre aussi des avantages non négligeables. A commencer par l'APL (Aide personnalisée au logement). Encore faut-il, pour en bénéficier, que votre taux d'effort en matière de remboursement qui prend en compte vos revenus, votre échéance de remboursement, la composition de votre ménage, etc.) ne dépasse pas les critères admis. Autres avantages : l'inscription hypothécaire prise en garantie du Pas est exonérée de la taxe de publicité foncière et les honoraires du notaire relatifs au contrat de prêt sont réduits. Enfin, en cas d'acquisition d'un logement neuf, vous pouvez également bénéficier, sauf dispositions contraires en vigueur dans la localité, d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

Indicateur Bertrand : L'observatoire du logement de la métropole Atlantique, qui analyse le territoire du Scot Nantes-Saint-Nazaire et de Cap Atlantique, souligne des tendances atypiques. Comment expliquez-vous ce phénomène ?

“Les prix du grand logement ancien démarrent à 180 000 euros”

En 2008 comme en 2007, les grues seront aussi bien présentes dans le ciel du Centre. La petite nouveauté qui se dessine depuis 2005, est qu'elles s'activent maintenant davantage à construire du collectif que des logements individuels."Les marchés les plus dynamiques se trouvent à Tours et Orléans. Chartres et Dreux se distinguent également. Mais pour cette dernière, c'est un épiphénomène. Une cinquantaine de logements par an suffirait pour répondre à la demande. Malgré une baisse globale de la production (3 % entre 2005 et 2006 et un bilan a priori de 4 à 5 % entre 2006 et 2007), le marché reste bien portant dans les limites de l'augmentation des prix et de l'étalement urbain", analyse Jean-Luc Martineau, président de la chambre régionale de la FPC. Les prix ont atteint la limite haute pour beaucoup d'acquéreurs locaux. "Le nombre de désistement après réservation a augmenté en 2006, poursuit Jean-Luc Martineau. On a atteint 26 à 27 %. Il va falloir faire preuve d'une grande prudence,être plus sélectifs et plus durs dans la négociation d'acquisition.Peut-être fautil mieux ne pas acheter que d'acheter trop cher. Sur les biens vendus, nous constatons, enfin, un niveau élevé de vacances locatives. Le plan de financement des acquéreurs investisseurs prévoit des loyers supérieurs à 10 r/m2 sur des communes comme Tours, Chartres ou Orléans où la capacité des locataires plafonne à 9 ou 10 r/m2".

Même avec un régime matrimonial adapté, vous n’êtes pas à l’abri en cas de décès de votre conjoint. Car à défaut de dispositions prises pour vous protéger, vous risquez, en présence d’enfants, de vous retrouver dans une situation matérielle délicate. Et même si la législation a renforcé le droit du conjoint survivant, rien ne vous empêche d’en améliorer le sort par des dispositions complémentaires. La première qui vient à l’esprit est la donation au dernier vivant. Elle porte sur les biens laissés par le défunt. Si vous laissez des enfants, par exemple, votre conjoint aura le choix entre plusieurs solutions : soit l’usufruit de toute la succession, soit un quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, soit encore la quotité disponible de la succession en plein propriété. Cette quotité varie selon le nombre d’enfants en présence : la moitié avec un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois enfants ou plus. En l’absence de donation au dernier vivant, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de toute la succession ou un quart en pleine propriété. Autre possibilité pour favoriser le conjoint sous le régime de la communauté légale : la clause d’attribution, ce qui vous autorise à donner plus à votre conjoint (2/3 ou 3/4 des biens communs en pleine propriété ou en usufruit…), tout en évitant la taxation du fisc. Même avantage avec une clause de préciput qui vous donne la possibilité d’attribuer un bien supplémentaire sans que les héritiers puissent s’y opposer.

Il faut plutôt investir dans le neuf en grande couronne

• Le Pass-foncier est destiné aux primo-accédants, ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années ayant précédé l’opération et dont les ressources ne dépassent pas un plafond.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Grenoble par la fédération des promoteurs immobiliers.

Anglet est l'autre principal lieu de production actuelle. On y retrouve Bouygues Immobilier, qui investit le centre-ville avec les 35 appartements du Domaine d'Acouste. Agrémentés d'un jardin paysager et de vues sur les montagnes au sud, ses 4-pièces se déclinent de 80 à 96 m2 (entre 285 000 et 390 000 e). Le promoteur s'affiche aussi près des plages, avec Les Vergers del Hogar. Icade Capri joue la carte du développement durable rue Jouanote (Les Terrasses de Quin- taou ont reçu le label Habitat et Environnement) et du cadre de vie (Les Pergolas de Beaulieu). La part belle est accordée aux volumes. Ses 3-pièces démarrent en général à 65 m2. Sa Villa Carolina, lancée à 5 200 e/m2 en moyenne, annonce des beaux appartements en dernier étage, dont un 135 m2 avec 100 m2 de terrasse. Belin Promotion affiche ses dernières opportunités sur la Villa Brindos, "une construction dans le respect des traditions locales" sur "un site enchanteur" et une piscine au centre de la résidence ont fait le succès du projet (3-pièces de 229 000 à 315 000 e).

Dans ce domaine, vous pouvez solliciter de nombreux établissements - spécialisés ou non. Tous vous proposeront des formules modulables ou à paliers. Les formules modulables vous autorisent à modifier le montant de votre mensualité à la hausse ou à la baisse, sous certaines conditions bien entendu. Si vos revenus augmentent, vous pourrez, par exemple, relever votre mensualité pour rembourser plus vite et diminuer le coût de votre crédit. A l'inverse, si vous avez un passage difficile, rien ne vous interdira d'abaisser votre mensualité. Mais dans ce cas, votre crédit s'allongera. Son coût aussi. Les formules à paliers permettent, de leur côté, d'emboîter plusieurs crédits dans le même plan de financement, tout en conservant une mensualité fixe et déterminée dès le départ en fonction de votre capacité d'endettement. Ainsi, si votre financement comporte un prêt 1 % logement, un prêt épargne logement et un crédit bancaire, votre mensualité fera porter l'essentiel du remboursement sur les petits prêts et au fur et à mesure de leur terme, la part de remboursement du prêt principal augmentera. Une solution efficace pour contrer les problèmes de solvabilité de certains acquéreurs, mais qui coûte plus cher qu'une formule classique. Modulables ou pas, à paliers ou pas, tous les crédits actuellement sur le marché peuvent également être à taux fixe ou révisable. Avec un taux fixe, vous n'aurez aucune surprise. Vous connaîtrez, dès le départ, ce que vous coûtera votre crédit. Il n'en sera pas de même pour un crédit à taux révisable qui subira forcément des fluctuations à la baisse comme à la hausse. Un prêt à taux révisable est indexé sur le loyer de l'argent à court terme. Il est donc indispensable de veiller à ce que la formule proposée prévoie un verrou de sécurité en cas de hausse. D'autant que les taux de crédit sont à la hausse. Mieux vaut donc jouer la sécurité d'un taux fixe. C'est d'autant plus raisonnable que l'écart entre taux fixe et taux révisable n'existe pratiquement plus. Aujourd'hui, les crédits à taux fixe oscillent entre 4,20 et 4,75 % selon l'indicateur de Meilleurtaux.com, les taux révisables démarrent à 4 %. D'ailleurs, la plupart des établissements de crédit ne les annoncent plus. Sauf les établissements spécialisés dont la production est essentiellement à taux révisable. Pour autant, le niveau des taux reste encore abordable. Ce n'est pas une raison pour ne pas faire jouer la concurrence en allant voir différents établissements ou, si vous n'avez pas beaucoup de temps, en passant par un courtier. Et ne vous fiez pas à la seule considération du taux, comparez bien le coût réel du crédit, les garanties proposées (hypothèque, caution…), les primes d'assurances décès-invalidité et, éventuellement, perte d'emploi, les frais de dossier exigés...

VIDEO. Récompensé pour son caractère innovant, ce programme veut faire vivre ensemble primo-accédants, personnes âgées et locataires en difficulté. Découverte.

Indicateur Bertrand: Le Crédit Foncier vient de publier son enquête trimestrielle. Quels enseignements y puisez-vous sur le marché ? >François Blancard: De manière générale, nous assistons au ralentissement de l'immobilier résidentiel dans toutes les régions, avec une vraie fracture depuis septembre. Sur le marché du neuf, par rapport au 3e trimestre 2007, les ventes ont été divisées par deux, mais les prix sont restés élevés en régions, avec de fortes disparités locales : + 1,8 % dans le collectif (3431 €/m2) et +3,7 % dans l'individuel(249 500 €/lot). L'Ile-de-France vit un blocage. Hormis à Paris, les stocks ont augmenté partout. L'investissement pourrait y devenir une porte de sortie, en raison des tensions sur le locatif. I.B.: L'ancien suit-il les mêmes tendances? >F. B. : En régions, le retournement de l'activité est moins marqué, mais les variations de prix plus accentuées : chute de près d'un tiers des transactions, baisse des valeurs au 4e trimestre (- 5 à 10 % sur l'année) dans une vingtaine d'agglomérations. En Île-de-France, les volumes ont régressé dans l'ensemble des agglomérations et tous les arrondissements de Paris, mais de façon hétérogène : - 50 % dans le 18e, - 20 % dans le 15e, - 70% dans certaines communes de Seine-Saint-Denis… Le recul des prix atteint - 5 %, sauf à Paris et parfois en 1ère couronne, et nos experts anticipent la poursuite d'une faible activité et d'une correction des valeurs. “Nous distribuons autant de prêts-relais qu'avant” I. B. : En tant que banquier, jouez-vous le jeu ? >F.B. :Nous avons financé, en 2008, 10 % de dossiers en plus pour les particuliers, en dépit d'un marché du crédit à l'habitat moins actif, ce qui nous a permis de gagner des parts de marché. Nous n'avons pas modifié notre politique d'octroi et notre portefeuille de clientèle s'avère sain, enregistrant peu de défaillances. Nous distribuons autant de prêts-relais qu'auparavant, à hauteur de 60 à 70 % de la valeur du bien en vente. Nous ne pouvons pas nous priver de ce marché, qui demeure l'une de nos spécificités. I. B. : Quel jugement portez-vous sur le plan de relance? >F. B. : Ce plan est cohérent, en ce sens qu'il ne repose pas sur une seule mesure, mais sur plusieurs. Il est pragmatique parce qu'il s'appuie sur des dispositifs existants en les élargissant. Cela a le mérite de ne pas créer de période d'accoutumance. Reste à aller plus loin dans l'innovation. On pourrait par exemple envisager le démembrement des parties collectives qui demeureraient à la charge des bailleurs sociaux, ou le démembrement intergénérationnel consistant à donner une partie du foncier à un membre de sa famille. I. B.:Quels conseils donneriez-vous à l'acquéreur ou au vendeur ? >F. B. : D'analyser le bien, de le comparer avec d'autres, de prendre plusieurs avis et d'en définir le juste prix. Je recommanderais d'être attentif au mix emplacement/qualité du bâti. La valeur d'usage revêt autant d'importance que le site ou l'environnement. Nous vivons le retour du qualitatif. Si l'acquéreur potentiel est locataire, il a tout intérêt à sauter le pas, puisque les loyers augmentent.

Depuis une quinzaine d’années, la perle d’Aquitaine s’est lancée dans des projets pharaoniques qui lui permettent aujourd’hui de défier les plus grandes villes en se plaçant, tout comme l’année dernière, grande gagnante de notre palmarès.

Compte tenu du coût de raccordement au réseau collectif des eaux usées, très éloigné de mon terrain situé en pleine campagne,je comptais faire installer une fosse septique. Il semble que la commune pourrait me refuser ce choix. Quel est votre avis ? (Arthur M.,Moulin, 03)

Pôle économique, portuaire, universitaire, la ville est jeune, active et… en pleine évolution ! Sur 800 ha, elle déploie un vaste projet urbain qui s'appuie sur la restructuration d'anciens sites industriels et portuaires, dans le but d'étendre vers l'ouest le centre de l'agglomération rouennaise. A une heure de train de la capitale, Rouen attire des salariés franciliens à la recherche d'une meilleure qualité de vie à moindre coût. Près de 2 000 habitants de l'agglomération rouennaise prennent chaque jour le train de Paris pour se rendre au travail. Salarié de Renault Guyancourt, Jean-Claude a sauté le pas il y a 5 ans. A Amfreville, petite commune desservie par la gare de Oissel et à un quart d'heure de bus du centre-ville de Rouen, il a acheté une belle maison dont le jardin donne sur la Seine pour 57 000 e, facilement couverts par la revente de son appartement de 3-pièces à Saint-Denis, qui est parti à 143 000 e ! "Depuis, les prix ont explosé à Amfreville. Une amie de ma femme vient d'acheter une maison plus petite que la notre, près de 100 000 r!"constate Jean-Claude, atterré par cette valse des étiquettes. Rouen reste néanmoins très abordable pour les Franciliens. Les logements neufs y fleurissent, notamment sur les Zac libérées par la reconquête des grandes friches portuaires et industrielles de la ville. La rive gauche, longtemps délaissée et vue comme un quartier moins attirant, se refait une beauté : autour du centre commercial et de la zone animée de Saint-Sever, des logements neufs se construisent, comme ceux du programme d'Eiffage où le 3-pièces de 59 m2 s'affiche à 141 150 e.