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Le quartier de Montaudran, qui vient d'être lancé, constituera, avec la Cartoucherie, les Ponts-Jumeaux, Niel ou Borderouge l'un des nouveaux quartiers urbanisés par la Mairie de Toulouse pour élargir l'offre et la qualité des logements à Toulouse et accueillir les 40 000 à 50 000 habitants qui s'installeront dans la ville d'ici 2020. Sur ce site de soixante hectares, le projet unit un lieu de mémoire autour des vestiges de l'Aéropostale (12 ha) et un programme de vie et d'habitat (8 ha),à proximité des terrains qui verront naître prochainement "l'Aérospace Campus" (40 ha). Cette zone sera consacrée aux activités économiques, à la recherche et à l'enseignement dans le secteur aéronautique. Ce site regroupera les écoles d'ingénieurs aéronautiques et comprendra notamment le siège du concessionnaire de Galiléo. Le projet d'habitat, dont la réalisation a été confiée à Kaufman & Broad, privilégie la mixité sociale, avec 30 % de logements sociaux, 50 % de logements en accession à la propriété et 20 % réservés au locatif privé, avec au total 1100 logements et 400 logements étudiants. Un hectare est consacré aux équipements publics. Un groupe scolaire de huit classes (3 maternelles et 5 primaires), une crèche d'une trentaine de lits et une salle polyvalente seront créés pour faciliter la vie des habitants et notamment des familles. Montaudran sera également desservi par la liaison multimodale sud-est qui le reliera à la station de métro de Ramonville et à l'est de Toulouse.

Sur le marché de la revente, la FNAIM des Alpes-Maritimes a constaté, par la voix de son président, Jérôme Renaud, à la fois un “ralentissement de l’activité et un maintien du niveau de prix élevé. La pénurie est donc toujours à l’ordre du jour, et s’accentue même. Le stock des biens à vendre est aujourd’hui en majorité constitué par des produits intermédiaires, qui ont de plus en plus de mal à trouver preneur, car ils sont à la fois trop chers pour les acquéreurs locaux, actifs ou retraités, et trop éloignés des attentes de la clientèle extérieure, à la recherche d’une résidence secondaire.” Bien qu’une correction des prix par les propriétaires vendeurs semble nécessaire, celle-ci prendra du temps. Globalement, les transactions sur le marché de l’ancien ont diminué de 7 % par rapport à l’année précédente, tandis que le prix moyen est en augmentation de 7 %, à 3 976 €/m2. Les 2-pièces représentent le tiers des transactions, suivis par les 3-pièces (27% du marché).

La politique de prix maîtrisés annoncée par la ville devrait voir ses premiers effets au cours de cette année 2006 et répondre enfin aux primo-accédants qui se voient souvent écartés du marché au profit d'accédants en résidence principale disposant d'apports plus conséquents. "Les primoaccédants n'ont plus la possibilité de participer au marché de l'acquisition immobilière, regrette Pascal Gousset, directeur d'agence de Meunier Méditerranée. Fort heureusement, la ville a pris conscience de la nécessité de maîtriser ses fonciers sur des Zac ou des terrains lui appartenant pour disposer de prix de sortie maîtrisés. N'oublions pas que les primo-accédants représentent notre vrai vivier de clients car plus les prix augmentent et plus la pyramide des clients potentiels se réduit. Pourtant, même si le terrain est donné, construire pour avoir un prix de sortie à 2 300 €/m2 est loin d'être aisé !". Les promoteurs ne perdent pas l'idée de répondre à cette clientèle dont la demande est très forte. Bouygues Immobilier lance une opération dans le 12e, à un prix moyen de 2 450 €/m2 pour les primo-accédants, avec une réglementation très stricte. Eiffage Méditerranée commercialise La Martelière, une opération de 64 logements à Château- Gombert, qui s'adresse aux primo-accédants. Novelis Immo qui commercialise Pavillon Massilia, dans le secteur de la gare TGV et des facultés, à un prix moyen de 2 700 €/m2 a été surpris : "Je m'attendais à avoir une forte majorité d'investisseurs, explique Fabrice Halimi, le co-gérant de la société, mais nous avons aussi une forte proportion d'acquéreurs en résidence principale. Réaliser une telle opération dans le quartier Belle de Mai est possible car il y a peu d'offres mais un excès de programmes dans ce secteur aurait des effets désastreux".

VIDEO. L’ancien site du Centre national d’étude des télécommunications fera bientôt place à un nouveau quartier vert et intelligent. Le troisième du genre dans la ville des Hauts-de-Seine. Découverte.

Qualité de vie, belles métropoles proches de la mer sont les atouts du Grand Ouest. En volume comme en prix, la pause déjà constatée fin 2006 joue les prolongations.

Le grand lancement du moment, c'est le Tripode,"un projet ambitieux et exceptionnel", selon Jean-Marc Ayrault, le maire de la ville, "sans équivalent ailleurs en France", ajoutait Jean-Luc Poitevin, le président de Nexity Villes et Projets, lors de sa présentation. Sur les anciens terrains de l'énorme Tripode fermé en 1994 pour cause d'amiante, c'est tout un ensemble urbain qui verra le jour en 2009, sous la direction de l'architecte Christian de Portzamparc. 20 000 m2 de bureaux accueilleront notamment Véolia. Des commerces de proximité seront installés le long du canal et des grandes enseignes spécialisées (Castorama par exemple) ont déjà prévu leur installation. Côté logements, 124 appartements seront répartis sur quatre bâtiments, tous orientés sud-ouest. La première tranche est sur le point d'être lancée, autour de 3 500 e/m2 (2 900 e en primoaccession). Sur la ligne du BusWay, un bus ultrarapide en site propre et sur les bords de Loire, il pourra aussi attirer les investisseurs, avec des produits à partir de 3 000 e/m2. Présent sur l'île aussi, Promogim continue ses Résidences Quai, quatre ensembles résidentiels entre deux allées piétonnes et un square planté, une centaine d'appartements en tout et quelques maisons. Bouwfonds Marignan s'apprête enfin à lancer Monte- Cristo, "avec des appartements atypiques, aux beaux volumes de style loft et des appartements plus traditionnels".

L’offre et les ventes de logements neufs dans les Bouches-du-Rhône sont en pleine progression. A l’occasion de notre table-ronde, les principaux acteurs de la région marseillaise nous éclairent sur les caractéristiques de ce marché atypique.

Existe-t-il aujourd'hui des signes d'inquiétude sur le marché immobilier ? Pas en matière de prix : "La moyenne de 3 300 r/m2 est conforme à ce que l'on observe par ailleurs, à Nantes, Bordeaux ou Toulouse, souligne Philippe Gadelle. Les promoteurs sont très attentifs au maintien de ce prix". Petit bémol dans ce concert de louanges, le taux de désistement s'accentue, passant de 10/15 % jusqu'en 2006 à 20 % en 2007. Ce taux, que reconnaît Philippe Gadelle et que confirment de nombreux promoteurs, est en fait un phénomène répandu sur les marchés immobiliers. Ceci n'a pas, pour l'instant, de conséquences sur les rythmes de commercialisation. Le rythme des ventes est passé de 8,6 à 7,9 % dans les mêmes périodes, ce qui reste un très bon pourcentage."Disons que nous enregistrions jusqu'ici des rythmes de ventes anormaux et que nous venons enfin de retrouver des rythmes plus sereins, estime Vincent Marsicano, directeur régional commercial de Nexity Groupe George V. Le stock est de 8 mois et même s'il augmentait, la marge serait encore importante : "Pour disposer d'un stock dur, ce qui n'est pas mauvais en soi, il faudrait atteindre 12 mois, avance Philippe Gadelle. Cela va arriver, nous estimons, dans le domaine immobilier, qu'un an de stock est nécessaire car, plus l'offre est large, plus elle rencontre la demande".

Malgré le jeu de yo-yo des taux fixes qui ont grimpé au 1er semestre 2006 puis commencé de baisser au second, force est de constater que le crédit immobilier coûte plus cher aujourd'hui qu'il y a un an. En décembre 2005, emprunter 150 000 € à 3,55 % sur 15 ans signifiait rembourser 1 076 € par mois et le coût du crédit revenait à 43 680 €. Aujourd'hui, le même prêt consenti à 3,95 % (taux fixe) implique une mensualité de 1 105 €, soit 29 € de plus et un coût de crédit qui passe à 49 039 €, soit 5 359 €. A taux révisable, en supposant qu'il n'y ait pas de hausse et que le taux reste identique pendant 15 ans, un même emprunt souscrit à 3,15 % en 2005 et à 3,60 aujourd'hui, fait grimper la mensualité à 1 079 €, soit 33 € de plus par mois, entraînant un coût supplémentaire de 5 935 €.

Sans surprise, les villes les plus dynamiques sont celles qui concentrent emplois et universités, tout en affichant une belle qualité de vie. A ce jeu, Rennes et Nantes tirent leur épingle du jeu, d'autant plus facilement que la desserte TGV les a rapprochées de la capitale, contrairement à des villes comme Brest ou Lorient, plus modestes, et surtout moins accessibles.

En août, plus de la moitié des banques ont baissé ses taux de crédits immobiliers, selon le courtier Meilleurtaux.

"L'investissement en LMNP est adapté en complément de retraite"

L'Ouest lyonnais constitue un maillage de villages structurés autour de leur clocher. Poleymieux-au-Mont-d'Or, la plus petite commune du Grand Lyon, ne comprend que 850 habitants. Charbonnières-les-Bains va jusqu'à 4 000 âmes, Craponne et Dardilly frôlent chacune les 8 000 habitants. Bouygues Immobilier a retenu ces sites préservés pour plusieurs programmes mis actuellement en vente, dont Charbonnières pour Green Park, niché dans un parc clos, et le coeur de Dardilly pour le Domaine de Beaumanière, composé notamment de maisons d'architecte et d'appartements avec vue sur les monts du Lyonnais. Dardilly a su garder son caractère villageois tout en assurant son développement résidentiel et économique. La tradition agricole est pérenne : 13 producteurs vivent de leur exploitation et vendent à la ferme produits frais, légumes, fruits de saison et vins du Lyonnais. A 2 km de Craponne, dans le village de Grézieu- la-Varenne au pied des Monts du Lyonnais, Immo Investir commercialise Cap Ouest. Le site est desservi par les lignes 73 et 74, reliant le métro Gorges-du-loup à Vaise, et la résidence de 33 logements sera construite à proximité de la mairie, des écoles et des commerces. Un investissement attractif en Robien (studio à 125 000 € et 2-pièces à 155 000 €).

Plus discrète que la Savoie, la Haute-Savoie peut également s’enorgueillir de beaux atouts pour séduire les acquéreurs, même si les opportunités dans le neuf sont assez rares.

Ce type de maisons se caractérise également par la qualité de la mise en oeuvre des matériaux isolants, avec calcul de la perméabilité à l’air et épaisseur de l’isolation. Des constructions qui ouvrent la voie à de nombreuses innovations, présentées comme autant d’options que le client peut choisir en fonction du niveau de performance qu’il souhaite atteindre : chaudière à condensation combinée au chauffe-eau solaire ou pompe à chaleur avec ballon d’eau chaude thermodynamique pour assurer un chauffage performant, moins gourmand en énergies fossiles et limitant les rejets de CO2, mais également citerne récupératrice d’eau pluviale, ventilation double flux ou rafraîchissement d’été géothermique (puits canadien). Enfin, avec la production d’électricité par panneaux photovoltaïques, la maison écoperformante conforte sa légitimité en devant une véritable construction à énergie positive. Elle permet en effet de revendre l’électricité à un prix cinq fois supérieur au prix d’achat moyen.

Destinée à doper la construction de logements neufs dans les départements et territoires d’outre-mer, cette loi, votée en 2003 et effective jusqu’au 31 décembre 2017, permet en effet aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu immédiate. Si vous choisissez d’investir en “secteur libre”, autrement dit si le loyer est librement fixé par vos soins ou plutôt par ceux de l’agence immobilière locale, la réduction d’impôt peut atteindre 40 % du montant de l’investissement. Si vous optez pour le “secteur intermédiaire” (plafonnement des loyers annuels entre 145 et 184 e/m2, plus conditions de ressources des locataires), vous pourrez économisez jusqu’à 50 %.

Malgré quelques cas douloureux, l’achat d’un bien immobilier reste tout à fait possible et même nécessaire pour se constituer un capital. Il suffit de bien préparer votre plan de financement. En privilégiant tout d’abord les prêts bon marché, qui entrent d’ailleurs dans le constitution de votre apport personnel. De ce point de vue, le prêt à taux zéro est imbattable. Avez-vous été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années ? Si oui, peut-être pouvez-vous prétendre à ce prêt qui “rassure les banques”, selon Franck Lévy. Ne vous en privez donc pas. Certes, vous devez respecter des plafonds de ressources, par exemple 43 750 euros si vous êtes un jeune couple résidant en région parisienne ou 31 588 euros si vous habitez en province. Mais vous pourrez obtenir un prêt d’un montant non négligeable, et cela sans intérêts. Ainsi, si vous achetez un logement neuf, le prêt pourra atteindre 22 500 euros en région parisienne ou 16 500 euros en province. Si vous entrez dans les critères d’attribution du prêt à taux zéro majoré, c’est encore mieux. Le montant du prêt peut-être de 10 000 à 15 000 euros selon la région. En revanche, pour bénéficier du différé de remboursement, qui peut aller de 15 à 18 ans selon les cas (le prêt peut être remboursé pendant une durée de 22 ou 24 ans, selon qu’il s’agit d’un prêt à taux zéro majoré ou non), vos revenus ne devront pas excéder la somme de 23 688 euros. Au-delà, le prêt sera remboursable sur une durée de 6 à 12 ans, toujours selon vos revenus et le type de prêt à taux zéro (majoré ou non). N’oubliez pas de consulter votre mairie et le conseil général de votre département. Ils proposent souvent des aides à l’accession à la propriété, sous forme d’une subvention ou d’un prêt à taux zéro complémentaire.