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Je viens d'acheter un logement neuf dont la livraison est prévue pour septembre prochain. La clôture des espaces verts n'ayant pas été prévue, est-il encore temps d'en demander la pose au promoteur ? (Lucie A., Amiens, 80)

Filiale de promotion immobilière d’Eiffage Construction, 3e major français du bâtiment, Eiffage Immobilier intervient en qualité de “constructeurpromoteur”. Habitat, bureaux, résidences avec services, locaux d’activité ou urbanisme commercial, Eiffage Immobilier intervient depuis les premières étapes d’un projet jusqu’à sa livraison clés en main. En 2007, Eiffage Immobilier a réalisé un chiffre d’affaires de 535 millions d’euros. www.eiffage-immobilier.fr

J'ai signé un contrat de réservation pour l'achat d'un logement sur plan. Le contrat prévoyait un 3-pièces avec un balcon, sur jardin paysager. Or, le projet de contrat définitif décrit un 3-pièces sans balcon donnant sur parking.Puisje me rétracter et récupérer le dépôt de garantie que j'ai versé ? (Florence F.,Toulouse, 31)

L'étalement urbain est une réalité. La plupart des opérations sont lancées aujourd'hui hors de la CUB, et ce pour différentes raisons qui tiennent compte des prix du foncier et, corrélativement au niveau des prix de sortie. En résidence principale, aussi, l'éloignement des opérations est confirmé mais pas n'importe où : "Nos opérations sont pensées en concertation avec les communes où nous nous implantons et en fonction d'infrastructures nécessaires pour y recevoir des familles, souligne François Quirac, Chef des ventes de Bouygues Immobilier Sud-Ouest Aquitaine. Nous ne perdons jamais de vue les possibilités d'accès à Bordeaux par des moyens de transports alternatifs à la voiture. C'est le cas avec des maisons entre 165 000 et 185 000 € à Saint-Yzan-de-Soudiac, au nord du département, mais à seulement 20 mn de la gare de Bordeaux. Nous sommes aussi présents à Fronsac, près de Libourne". Le Bassin d'Arcachon, l'un des secteurs du littoral d'Aquitaine affichant les plus hauts revenus par foyer fiscal, confirme l'activité soutenue de son marché immobilier. La croissance démographique, nettement supérieure à la moyenne sur la période 1999-2004, a généré la multiplication de réalisations immobilières. Si Sagal propose les derniers appartements de Résidence Lamartine en livraison immédiate - 275 000 € pour un 78 m2 -, Bouygues Immobilier y commercialise Villa Courlis, rue Duregne et Arcachon, à 300 m de la jetée Thiers. Patrice Pichet, PDG du groupe éponyme, lance à Biganos une opération d'aménagement avec la réalisation de 350 logements, de l'accession au logement Robien, en passant par des logements sociaux. Le groupe est aussi aménageur, non loin de là, à Gujan-Mestras, d'une résidence de 158 logements et 42 logements sociaux : "En étant aménageurs, nous pouvons réaliser des gammes différentes de logements,avec une palette de prix très étendue, explique Patrice Pichet. Les communes sont demandeuses et ces opérations nous permettent de marier intérêt privé et public en apportant la construction de logements sociaux,mixés avec du PLS et des logements en loi Borloo". A en croire certains professionnels, même les investisseurs s'éloignent de Bordeaux ! "Aujourd'hui,nous enregistrons des demandes d'investisseurs qui, découvrant les prix, se rendent à l'évidence que leur budget est insuffisant et leur rentabilité dégradée s'ils veulent un produit en plein centre de Bordeaux, explique Serge Gayraud, associé du groupe Ifaz, dont l'une des activités couvre la promotion et la commercialisation d'opérations immobilières. Nous observons des positionnements périphériques vers le Médoc ou Langon. Un investisseur modeste aura du mal à trouver un 2-pièces avec moins de 140000 € aux alentours de Bordeaux tandis qu'il trouvera, pour un budget de 110 000 / 130 000 €, un 2-pièces ou un 3-pièces en dehors de la CUB".

OPÉRATIONS DE SÉDUCTION. Démographie galopante, forte progression de la population étudiante, attractivité immobilière, projets porteurs… La ville se hisse, cette année, à la première place de notre palmarès.

Dynamique et attirante, Caen s'est lancée dans une politique de renouvellement urbain qui explique aussi la progression soutenue des prix de l'immobilier. D'après la chambre des notaires de Basse-Normandie : "Les prix des appartements dans l'ancien s'établissant à 1 425 €/m2 ont connu en 2004 une croissance de 16 %, bien plus rapide que celle des années précédentes". Et pour 2005, même si les résultats ne sont pas complets, ils tournent autour de 1 900 €/m2 et on s'oriente donc vers le même type de croissance élevée. L'augmentation touche tous les types de biens et l'ensemble de l'agglomération. A Hérouville-Saint-Clair par exemple, banlieue populaire de Caen, si les prix restent beaucoup plus abordables, ils ont tout de même enregistré une hausse de 24 % en 2004 et selon la chambre des notaires, continuent sur cette lancée cette année. Quant aux maisons, ce sont celles des villes de la côte qui enregistrent les plus importantes hausses de prix et la chambre des notaires constate que "l'immobilier des bains de mer retrouve ses lettres de noblesse et affiche une hausse significative, de l'ordre de 11% pour la côte de Nacre et de 13 % pour la côte Fleurie". Et le neuf ? "Je vois difficilement comment construire sous la barre des 2 500 €/m2 à Caen" explique Gilles Péan, directeur de Seri-Ouest. "En moyenne et hors annexes, 2 300 €/m2 me paraît très raisonnable" poursuit-il. Caen reste cependant abordable par rapport aux autres villes de même taille. Selon la chambre des notaires, au palmarès des villes de plus de 100 000 habitants, la ville, tout en gagnant trois rangs, se classe au 17e rang, derrière Rennes, Nantes ou Angers.

Le Sud francilien serait-il le bon compromis entre l'Ouest, souvent très cher, et l'Est encore en devenir ? Enquête en Essonne, un territoire en mouvement où les opportunités foisonnent.

Indicateur Bertrand : La conjoncture du marché de l’immobilier est-elle préoccupante dans les Bouches-du-Rhône ?

Longtemps considérée comme une ville étape, Valence a pris son destin en main et veut tirer profit de sa situation géographique très attractive entre nord et sud.

"C'est un projet majeur à l'échelle du Grand Lyon"

Indicateur Bertrand : Vous lancez un produit d'exception au 81, avenue Victor-Hugo. Pouvez-vous nous en parler ?

“Même si la loi Girardin fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôts proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition, je pense qu'elle est particulièrement adaptée aux contribuables des tranches supérieures” estime Stéphane Onffroy, conseiller fiscal spécialiste des investissements immobiliers. Quant au choix entre secteur de location libre ou intermédiaire, il mérite de réfléchir avant de se décider pour le dispositif le plus alléchant. Le choix dépend en effet des loyers pratiqués sur le marché et du potentiel locatif. Or les contraintes du secteur intermédiaire sont réelles : le plafonnement des ressources restreint le choix des locataires et augmente le risque d'impayés, les locataires étant moins solvables. Par ailleurs, les grandes surfaces, dont les loyers sont trop élevés pour le plafond exigé, en sont exclues. D'une manière générale, les professionnels de l'investissement outre-mer conseillent tous de bien estimer la qualité du programme immobilier et sa situation au regard du marché locatif local, l'investissement ne pouvant être rentable sans locataire. “L'avantage du dispositif est de permettre de financer en partie, grâce à la réduction d'impôt, l'achat d'un bien au soleil, que l'investisseur sera contraint de mettre en location pendant au moins 5 ans, mais dont il pourra ensuite disposer pour ses vacances par exemple, en le mettant en location saisonnière le reste du temps” explique Stéphane Onffroy. Un investissement plaisir sur le long terme, qui peut se concrétiser dans des programmes immobiliers qui vont de la bonne qualité au très haut de gamme.

Les Lyonnais s'intéressent particulièrement au développement durable. Leurs premiers écoquartiers, souvent primés, se veulent construits dans les règles de l'art. Revue de détail des programmes déjà réalisés ou encore en projet.

Vous fournissez le plan, vous faites appel à plusieurs entreprises et vous signez un contrat avec chacune.

Le coût du crédit est en baisse continue et très favorable aux investisseurs.

Vous allez vous retrouver en indivision, chacun de vous participant à l’acquisition du logement selon ses capacités financières. Si vous n’avez rien stipulé dans l’acte de propriété, vous serez censé contribuer à parts égales aux remboursements des crédits. Si vous vous séparez, vous risquez d’avoir du mal à partager ce patrimoine commun. Même constat lors d’un décès, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors en indivision avec eux. Vous avez tout intérêt à conclure devant notaire une convention d’indivision pour, dès le départ, organiser les conditions de vente ou de partage.

Autour d'une table ronde que nous avons organisée le 25 janvier dernier, les principaux promoteurs-constructeurs de Montpellier nous ont livré en exclusivité leurs analyses et leurs prévisions pour les mois à venir. Compte-rendu.