Actualité

Apparemment le pupitre ne nuit pas à l’exercice du feutre. Arte Charpentier figure au top des agences internationales avec ses 140 collaborateurs et ses bureaux, entre autres, à Shanghai, au Cambodge, en Corée, dans les Emirats et en Espagne. “L’architecture s’est internationalisée à mesure que les technologies de transmission des images ont progressé, constate l’architecte. Livrer bataille dans ces compétitions au bout du monde exige une farouche énergie.Ce sont des matchs rudes et intenses”. La victoire dans l’un de ces “combats” a propulsé l’agence à l’international : en 1994, Arte a remporté le concours de l’opéra de Shanghai, le plus grand projet culturel de Chine. Dans la foulée, se sont enchaînées des réalisations souvent de taille colossale : l’avenue du Siècle, artère principale du quartier d’affaires de Pudong, le siège de General Motors, la ville nouvelle de Nanhui… Le lien avec l’Asie s’avère pérenne. Tout jeune architecte, Charpentier a enseigné au Cambodge. Durant huit ans, il a présidé l’Association des Amis d’Angkor, oeuvrant pour la culture khmère.

Avec 290 000 habitants estimés en 2008, le Pays basque bénéficie d’une situation transfrontalière privilégiée et se trouve être un point de passage majeur des échanges européens nord-sud. Depuis 1999, le territoire compte 30 000 habitants supplémentaires. Ce phénomène migratoire se déplace aussi du Bab (Bayonne-Anglet- Biarritz) vers le Sud des Landes, jusqu’à Capbreton ainsi que sur l’axe Dax-Montde- Marsan. Sur ce dernier, nous retrouvons le phénomène de report, alors que le littoral attire une clientèle à fort pouvoir d’achat et de résidence secondaire. Par effet, pour la première fois, depuis longtemps, le Pays basque intérieur cesse globalement de perdre de la population. L’urbanisation du Pays basque s’est réalisée dans une logique polycentrique et d’étalement, affectant les zones précédemment citées. Par ailleurs, comme le constatent le conseil des élus et le conseil de développement de la région à travers le document Pays basque 2020, “l’urbanisation croissante du littoral donne naissance peu à peu à une métropole transfrontalière, qui s’étend du Seignanx à l’agglomération de Saint- Sébastien. L’absence de maîtrise du développement urbain et périurbain et le maintien d’une culture forte de l’habitat individuel a des impacts sur les équilibres du territoire: surconsommation foncière impactant l’équilibre paysager et intensification de la mobilité routière et individuelle”.

La souscription d’un contrat d’assurance-vie permet, en cas de décès, de transmettre un capital exonéré de droits de succession. C’est aussi un bon moyen de réserver un capital pour faire face aux paiements des frais de succession, surtout si l’actif est essentiellement composé de biens immobiliers.

"Un quart des nouveaux habitants du département provient des départements voisins de petite couronne,Hauts-de-Seine et Val-de- Marne", constate la Fnaim. Même si les prix ont progressé dans tout l'Essonne (91), avec des hausses annuelles spectaculaires, dépassant les 30 % pour des villes comme Longjumeau ou Sainte-Geneviève-des-Bois par exemple, ce département permet aux exilés des portes de Paris de se loger plus grand et moins cher. Dans le neuf, les prix se sont stabilisés aux environs de 3 500 e/m2, mais l'Essonne manque cruellement d'offre : "C'est le département de grande couronne le plus pauvre en nombre de lots disponibles", explique l'Adil (Agence départementale d'information sur le logement).

Montpellier et son agglomération :

Le gouvernement Ayrault vient de présenter sa version d’une métropole mondiale passant par la construction de logements desservis par un " supermétro " francilien.

Directeur général de Sadev 94 (Aménageur, développeur de villes)

Un recul, certes, mais pas comparable à la moyenne nationale. C’est la conclusion qui se dégage des statistiques fournie par l’Observatoire immobilier d’Habitat Côte d’Azur au cours du 1er trimestre 2008. Pendant cette période, l’offre a reculé de 29 % (en année glissante) et les baisses, de 17 %, avec un allongement des délais d’écoulement porté à dix mois. Quant aux prix, ils poursuivent certes leur hausse (+ 4 %), mais ils semblent se diriger plutôt vers une stabilisation. Comme le répète Jean- Marie Ebel, le président de l’Observatoire, “rappelons avec force que nous sommes toujours face à une crise structurelle de l’offre, qui s’inscrit encore gravement en recul et pèse mécaniquement sur le résultat en terme de ventes, tout en ne répondant pas aux besoins réels”. Du côté du marché de la revente, on accuse un recul des transactions mais pas des prix, qui continuent de progresser de 7 %. Comme le souligne Jérôme Renaud, président départemental de la FNAIM, “l’ajustement du prix apparaît de plus en plus comme une condition impérative à court terme, pour que le marché reprenne un second souffle et que l’essentiel du stock de biens en revente puisse trouver plus facilement preneur”.

Vers une bonification du prêt à 0 %

Indicateur Bertrand : Icade Capri est l'un des leaders du marché de l'accession à la propriété.Quelle est l'actualité de votre groupe ? Hubert de Villebonne : Depuis 35 ans, Icade Capri aménage et réalise des programmes d'accession à la propriété sur l'ensemble de l'Hexagone avec une volonté de proximité et de partenariat avec les collectivités. En 3 ans, notre activité a doublé pour représenter 3 700 réservations en 2005. Notre plan de développement s'appuie à la fois sur les évolutions des migrations résidentielles et sur la loi Engagement national pour le logement. Nos projets phares sont divers : En partenariat avec la ville de Saint- Raphaël, nous réalisons un programme immobilier de 360 logements destinés aux jeunes actifs dont le revenu est plus élevé que les plafonds du logement social, mais insuffisant pour accéder au marché immobilier classique de la commune. Ainsi, les acquéreurs de ce programme, tous des primo-accédants travaillant sur le bassin d'emploi de Saint-Raphaël, peuvent acquérir des logements à un prix de 2 100 e/m2, soit plus de 50 % inférieur aux prix pratiqués en général sur la commune. Epinay-sur-Seine, nous commercialisons une opération de 130 logements qui répond aux critères d'application de la TVA à 5,5 %. Nous sommes parmi les premiers à permettre à une population active d'acquérir un logement familial dans sa commune lui évitant ainsi de s'éloigner de 30 ou 50 km de son lieu d'origine. A Pantin, nous développons une opération mixte de 260 logements tandis qu'à Massy, un programme de plus de 200 appartements est d'ores et déjà en commercialisation. Dans le Val-de-Marne, au Perreux-sur-Marne, nous développons une opération d'envergure de plus de 200 appartements de standing. I.B. : Comment concilier promotion immobilière et environnement ? H.V.: Icade Capri s'engage depuis mars 2004 sur la qualité environnementale des bâtiments. Cet engagement est ainsi formalisé par une charte pour l'environnement appliquée sur l'ensemble de nos opérations. Nous prouvons notre engagement en faisant certifier une partie de nos résidences par un label Habitat et Environnement décerné par Cerqual. C'est ainsi que notre opération de 157 logements au parc Montesquieu à Bordeaux a obtenu dès 2005 ce label. Cet engagement de certification est de plus en plus pratiqué chez Icade Capri qui a été lauréat dans le cadre du concours national organisé par la FPC en 2006, d'une pyramide d'argent dans la catégorie "prix du logement durable" pour le programme Fontaine Emeraude à Cormeilles- en-Parisis, programme labellisé Habitat et Environnement (HQE®). I.B. : Quel regard portezvous sur le marché ? H. V.:La demande est toujours très soutenue, le marché reste déséquilibré et il existe une demande non satisfaite faute d'offres. Nous anticipons une situation similaire en 2007. Nous avons lancé la commercialisation des premiers immeubles sur les anciens terrains de Renault à Boulogne (92). Le succès commercial de ce quartier est la parfaite démonstration de cette demande soutenue. Nous étions 3 promoteurs (Nexity, Icade Capri, Vinci Immobilier) et nous avons réalisé 237 ventes en un week-end, ce qui n'a pas été vu depuis 40 ans. Icade Capri a commercialisé un immeuble magnifique face à la Seine, à un prix moyen de 7 200 e/m2. Depuis quelques années, le choix politique a été de favoriser la location au travers des différents dispositifs fiscaux dont le Robien, qui vient d'évoluer. Le nouveau Borloo répond également à cette préoccupation des Français de se constituer un capital pour la retraite. Les plafonds de revenus des locataires concernent environ 70 % de la population, et les plafonds de loyer sont souvent identiques aux loyers des marchés. Notre responsabilité est d'aller plus loin et de faire preuve de novation pour créer une nouvelle solvabilité des primoaccédants, comme des primoinvestisseurs qui souhaitent anticiper l'évolution de leurs retraites.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

Pour le Conseil d’analyse économique (CAE), le moment est venu de s’interroger sur la pertinence des politiques publiques en matière de logements.

Les primo-accédants reviennent dans les bureaux de vente

Eh oui, c'est possible ! Mais peu d'établissements disposent d'une telle formule. On peut même dire que seule l'UCB (groupe BNP-Paribas) ose proposer une telle durée. Une durée pourtant très courante dans certains pays d'Europe comme l'Espagne ou le Portugal dont les financements immobiliers vont couramment sur 40 ans et parfois même jusqu'à 45 ou 50 ans. En France, il semble que la plupart des banquiers ne soient pas prêts à aller si loin. Bref, depuis 2005, cette banque permet aux emprunteurs de moins de 35 ans qui achètent leur logement pour la première fois d'emprunter sur 35 ans. Le crédit est uniquement proposé à taux révisable, aujourd'hui entre 3,68 et 3,73 % (indexé sur l'Euribor 3 mois). Les mensualités restent constantes, c'est la durée du prêt qui s'allonge en cas de forte hausse. La formule est également assortie de nombreuses souplesses. La modulation des échéances est possible à la hausse dans la limite de 30 % de l'échéance précédente. Vous pouvez aussi diminuer votre mensualité si vous avez besoin d'un peu d'oxygène. Mais l'option ne pourra être utilisée qu'après une hausse d'échéance. En effet, l'échéance éventuellement abaissée ne peut être inférieure à la mensualité d'origine. En outre, le prêt ne peut en aucun cas être allongé. Logique puisqu'il s'établit déjà sur 35 ans. Si vous financez votre acquisition avec plusieurs prêts (1 % logement, Prêt à 0 %…), vous bénéficiez du lissage des mensualités tant que ces prêts ne sont pas remboursés. Autres souplesses de la formule : un différé d'amortissement jusqu'à 36 mois, par exemple si vous devez payer un loyer et les échéances du prêt parce que votre logement n'est pas encore habitable (construction neuve notamment), le report de plusieurs échéances (5 au total sur toute la durée du prêt), le remboursement anticipé et le transfert possible du prêt.

Le marché d'Aix-en-Provence et du pays d'Aix avait connu en 2005 un regain d'activité qui ne se confirme pas en 2006. Par rapport aux 388 mises en vente enregistrées en 2005, l'année dernière a enregistré une baisse de la nouvelle offre de logements avec seulement 283 produits pour 282 ventes. Le stock reste équivalent à celui de l'année précédente avec 187 logements. "Peut-on réellement considérer Aix-en-Provence comme un marché immobilier dans le neuf ?" s'interroge Bernard Bienaimé. Le constat que ce marché est effectivement très étroit est aussi observé sur le pays d'Aix où, de 466 logements mis en vente en 2005, le volume s'est réduit à 265 en 2006. "Le regain constaté en 2005 concernait essentiellement Lambesc, estime Philippe Roux. Et qu'il s'agisse d'Aix-en-Provence ou du pays d'Aix, le tassement de l'an dernier s'explique par la récurrence de la problématique foncière qui est aiguë sur ce territoire."

L’agglomération de Cergy-Pontoise pourrait être comparée à une salade aux champignons avec beaucoup de verdure. Les champignons, ce sont 12 villes poussées très vite pour absorber l’essor démographique francilien, construisant 3 000 logements par an durant les dix premières années de la vie de l’agglomération. Côté verdure, des pelouses courent sur le quart du territoire, les forêts et le Vexin sont à proximité, une base nautique de 250 hectares longe l’Oise. Populaire, Cergy- Pontoise accueille 42 % de logements sociaux, mais aussi 20 000 étudiants et 90 000 actifs. La SNCF, le RER A sillonnant Cergy et le RER C arrivant à Pontoise, desservent le territoire. La Défense est à une demi-heure, mais la fréquence des rames est à améliorer. Cette “ville nouvelle”, née d’une utopie en 1969, a été rendue à la vie civile en 2003. Depuis lors, la communauté d’agglomération gère son destin. L’ancien : baisse des prix. Entre février et mai, selon les notaires, les prix des appartements anciens ont baissé (de - 0,2 % à - 1,4 %) dans tous les départements franciliens, à l’exception de Paris. Certains secteurs de Cergy- Pontoise ont reculé plus franchement sur un an, de mars à mars : - 3,3 % à Cergy, - 11,6 % à Pontoise. “L’acquéreur a repris la main en proposant son offre au vendeur”, justifie Alain Desseroy, responsable de l’agence Guy Hoquet de Pontoise. Les tarifs ressortent entre 2 300 et 2 600 euros/m2, bien inférieurs à la moyenne régionale de 4 600 euros. Et la hiérarchie entre les catégories de biens est forte : “Même à Cergy Saint- Christophe,ne vous fiez pas aux apparences, explique l’agent immobilier. Des studios tout simples côtoient de très beaux duplex donnant sur les étangs de Cergy.” À Pontoise, le centre-ville, assez petit, est très prisé, surtout par les jeunes cadres moyens. Un pavillon de moins de 100 m2 change de mains entre 280 000 et 320 000 euros et une belle meulière pour 330 000 euros, mais elle dépasse rarement 80m2 avec des salons de peu d’ampleur, sans rapport avec le goût actuel. D’autres quartiers sont recherchés, comme le bourg ancien Cergy-Village, les bords de l’Oise et les Hauts-de-Cergy. En revanche, un 100 m2 de Marcouville, à Pontoise, ne coûte guère plus de 150 000 euros en raison de sa proximité avec des HLM.

Indicateur Bertrand : Dans un contexte économique incertain, quelles sont les principales actions menées par les banques ? Ariane Obolensky : Elles continuent simplement à faire leur métier, c’est-à-dire à octroyer du crédit de façon responsable chaque fois que c’est possible. Contrairement à ce qui est parfois dit, les banques poursuivent la distribution de crédits pour financer plusieurs centaines de milliers de projets immobiliers chaque année. Pour preuve, l’encours des crédits immobiliers aux ménages a augmenté de 10 % sur un an, entre les mois de septembre 2007 et 2008, avec près de 700 milliards d’euros. Dans la zone euro, l’augmentation est de 4 % sur la même période. Toutefois, l’activité de crédit est liée à la demande solvable, qui elle-même dépend de l’évolution de la conjoncture économique : s’il n’y a pas de croissance, la demande de crédit va diminuer. Enfin, l’un des soucis majeurs des banques était le retour de la confiance, afin de mettre un terme à la crise de la liquidité. La situation s’améliore progressivement. I. B. : En matière de crédit relais immobilier, quels sont les engagements des banques ? A. O. : Pour aider leurs clients à gérer au mieux une opération de crédit relais dans le contexte actuel et prévenir des difficultés, les banques ont pris plusieurs engagements qui sont déjà en vigueur. Premièrement, l’information du client est améliorée en amont via un guide gratuit, téléchargeable sur www.lesclesdelabanque.com. Celui-ci pourra être mis à disposition des professionnels de l’immobilier pour qu’ils le relaient. Car il est nécessaire de se poser les bonnes questions et de bien préparer son projet. Deuxièmement, les banques assureront un suivi préventif des clients engagés dans un crédit relais : elles les contacteront systématiquement 6 mois avant l’échéance, et les inviteront à rencontrer leur conseiller 3 mois avant l’échéance si aucun compromis de vente n’est signé. Les banques s’engagent en outre à contacter, avant la fin 2008, tous les clients actuellement engagés dans un crédit relais qui arrivera à échéance dans moins de 6 mois. Enfin, elles s’engagent à rechercher des solutions personnalisées pour accompagner leurs clients qui éprouvent actuellement des difficultés à dénouer leur crédit relais, à cause de la révision des conditions de vente du bien ou de l’allongement de la durée du prêt. Il ne faut pas oublier que les banques et leurs clients emprunteurs ont un intérêt commun à la réussite des opérations immobilières engagées ou à venir. La vente de crédits relais est un outil utile qui doit tenir compte de l’évolution récente du marché immobilier. Le client engagé dans un crédit relais a du temps pour revendre son bien. Il doit utiliser de façon optimale la période de 1 à 2 ans pour, le cas échéant, adapter son prix en fonction du marché. Il est donc important qu’il garde une marge de manoeuvre pour le faire. I. B. : Les conditions de crédit se sont-elles “durcies”pour les emprunts immobiliers ? A. O. : Les conditions d’octroi de crédit doivent prendre en compte l’évolution du marché immobilier, pour que les clients puissent s’engager en toute sérénité. Le crédit est à la base de notre métier, et la concurrence est toujours vive sur le sujet. Avant d’accorder un crédit, les banques se fondent sur l’analyse de la situation financière des emprunteurs et sur leur capacité de remboursement. Grâce à cette démarche de crédit responsable, nous n’avons pas connu de crise des subprimes en France. Si l’analyse montre un risque, il est du devoir du banquier de refuser un crédit pour ne pas compromettre la situation future du client. Soyons clairs, les acheteurs potentiels s’interrogent aujourd’hui sur le bon moment pour leur projet, alors que les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse des prix et que la situation économique s’annonce difficile. Face à cela, les banques restent présentes pour accompagner leurs clients mais elles observent un net tassement de la demande depuis quelques mois. Concernant les taux, ils ont augmenté, car le prix de l’argent a augmenté. Ce mouvement a commencé en 2006. En France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent toutefois inférieurs à la moyenne de la zone euro. I. B. : Votre avis sur l’augmentation du plafond du Prêt à l’accession sociale (PAS) ? A. O. : Depuis le 1er novembre, les plafonds de ressources du PAS sont alignés sur ceux du Prêt à taux 0 % (PTZ). Ainsi, 60 % de la population est désormais éligible au PAS. Nous saluons cette hausse des plafonds, ainsi que l’harmonisation PAS/PTZ que la profession réclame depuis longtemps. Ces prêts sont intéressants, car ils permettent aux clients de bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement) en fonction de leur situation. Ces prêts sont également garantis par le FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété) qui, en cas d’échec de l’opération, mutualise partiellement les pertes entre les banques et l’État, selon des règles complexes. Rappelons que chercher à obtenir un crédit à n’importe quelles conditions n’est pas la bonne approche. Un crédit immobilier engage sur le long terme, il ne faut pas y consacrer une part déraisonnable de ses ressources. L’apport personnel est également un élément important pour sécuriser le projet initial d’un client.