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Je vends mon logement au mois de juillet. Puis-je réclamer à l'administration fiscale le prorata de la taxe foncière que j'ai acquittée au 1er janvier ? (Frédéric H., Villeneuve-Saint-Germain, 02)

Le contrat doit prévoir le délai des travaux et les pénalités en cas de retard de livraison Indicateur Bertrand : Peut-on, dès le départ, exiger des pénalités en cas de retard dans la livraison d'un bien en Vefa ? Gabriel Neu-Janicki : Bien évidemment, il est déterminant de négocier cette clause avant la signature du contrat de réservation. Les causes du retard sont limitativement énumérées dans le contrat et certaines sont à la limite de l'abus, comme la faillite d'une entreprise ou la non-livraison du matériel. En effet, le promoteur a l'obligation de s'adresser à des entreprises stables. Malheureusement, après la réalisation d'une promotion, nombre d'entreprises disparaissent. En copropriété, les pénalités sont contractuellement déterminées par les parties, mais il convient de prévoir entre 250 et 600 € par jour de retard. Pour une construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Elles ne peuvent être inférieures à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur doit payer pour le retard dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure. Au-delà de trente jours de retard, les pénalités sont prises en charge par le garant. I. B. : Existe-t-il des cas particuliers par rapport aux pénalités ? G. N.-J. : La responsabilité du promoteur n'est pas engagée si le retard est du à des intempéries, si des journées de grève ont perturbé l'avancement du travail et si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont dû être réalisés. La clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir si le contrat prévoit une date de livraison, plutôt qu'un délai. S'il est établi que des pénalités sont dues, le réservataire doit formuler une mise en demeure à l'égard du promoteur, puis saisir le tribunal compétent. I. B. : Les promoteurs sont-ils plus enclins aujourd'hui à accepter la mise en place d'une clause de pénalité ? G. N.-J. : Les professionnels tenant leurs engagements veillent à un contrat équilibré et acceptent sans difficulté ce type de clause puisqu'en contrepartie, si le réservataire paie avec retard, il supportera des intérêts de retard élevés. D'ailleurs, juridiquement, le Code de la consommation impose un équilibre dans les contrats. Mais dans la pratique, certains promoteurs refusent d'insérer ce type de clause. Il convient alors de s'inquiéter d'un promoteur qui ne veut pas s'engager sur un délai de livraison, sous peine de sanction. En effet, peut-être sait-il à l'avance qu'il aura du retard.

Toujours à l'est mais en grande couronne, la Seine-et-Marne appuie son développement sur un pôle d'attraction version souris verte : Disneyland Resort Paris. Les pouvoirs publics ont sorti leurs euros pour quadriller de transports les lieux. Par le RER A, on se rend en une demi-heure de Neuilly à Val d'Europe, le pôle urbain jouxtant les parcs d'attraction.

"Nous avons un rôle de conseil"

Depuis une quinzaine d’années, la perle d’Aquitaine s’est lancée dans des projets pharaoniques qui lui permettent aujourd’hui de défier les plus grandes villes en se plaçant, tout comme l’année dernière, grande gagnante de notre palmarès.

Tendance rive gauche.

"L'importance du premier investissement"

À partir du 1er juillet 2014, un nouveau dispositif va être mis en place pour faciliter et encadrer les travaux d’amélioration énergétique.

Malgré un nombre important de constructions ces dernières années, l’offre dans ces stations plutôt familiales s’est réduite, et peine à contenter la demande en grandes surfaces.

Selon les statistiques du ministère de l'équipement, 401 994 maisons ont été commencées en 2006. Les maisons en village des promoteurs y occupent une place relativement modeste, avec 49 280 maisons construites, soit 12,25 % du nombre total, tandis que les maisons "en diffus" représentent plus de 45,15 % du total. L'an dernier, la maison individuelle représentait 57 % des nouveaux logements mis sur le marché, mais 71 % de la surface résidentielle construite. Un chiffre qui illustre à la fois la qualité principale et le problème majeur de la maison individuelle : elle est plébiscitée par les Français qui rêvent d'espace, pour ses surfaces généreuses et son jardin… Mais elle est du coup, bien plus "gourmande" en foncier que les appartements !

Val d'Europe en force.

Une irrésistible ascension. En 5e place l'an dernier, Bordeaux fait son grand retour sur le podium de notre Palmarès, atteignant aujourd'hui la seconde marche du podium.

Je projette d'acheter sur plan. Il s'agit donc de programmes neufs qui,la plupart du temps,ne sont pas encore sortis de terre. Suis-je tenu de verser un acompte au titre de la réservation d'un futur appartement ? (Laetitia B.,Niort, 79)

Sur le marché du crédit immobilier, les conditions d'emprunt actuellement proposées sont à des niveaux encore très attractifs malgré leur légère remontée depuis deux ou trois mois. Avec un bon dossier, vous avez toutes les chances de voir votre banquier vous proposer un taux à 3,40/3,50 % sur 15 ans, voire un peu plus sur 20 ou 25 ans. Mais cela reste des conditions exceptionnelles au regard de celles pratiquées il y a quelques années. Cette baisse du crédit compense d'ailleurs en partie la hausse des prix de l'immobilier. A titre d'exemple : vous achetez dans une grande agglomération, un 3-pièces de 65 m2 d'un montant de 200 000 €. Votre apport est de 30 000 € et vous autorise à n'emprunter que 170 000 € à 3,50 % sur 15 ans, votre mensualité de remboursement équivaudra à 1 210 €. Au bout de 15 ans, vous aurez consacré 217 800 € au remboursement de votre emprunt, auxquels il faut ajouter les 30 000 € d'apport initial. Au total, votre investissement vous aura coûté 247 800 €. Pour un bien équivalent, loué 830 € (charges comprises) par mois pendant 15 ans, vous débourserez 149 400 € à fonds perdus. Si vous placez l'équivalent de votre l'apport de 30 000 € et que vous y ajoutez un versement mensuel de 380 € (différence entre le loyer et la mensualité de remboursement), vous épargnerez 98 400 € qui aboutiront - si l'on tient compte d'une rentabilité de 4,5 % - à un capital de 183 000 € environ. Conclusion, après 15 ans, vous serez propriétaire et à la tête d'un patrimoine d'au minimum 200 000 €, soit une différence de 17 000 €. "L'acquéreur, même s'il emprunte, est pratiquement toujours gagnant, explique un banquier, d'autant que dans l'exemple cité, il n'est intégré ni la revalorisation des loyers, ni la revalorisation du bien acheté, deux éléments qui jouent en défaveur du locataire". Il est vrai que, pour peu que le bien soit bien situé et qu'il se valorise de 10 ou 15 % en 15 ans, vous pourrez, le cas échéant, revendre 220 000 à 230 000 €. Mais l'immobilier n'est ni un placement spéculatif, ni un placement miracle. C'est un investissement qui doit s'envisager sur le long terme. Il est d'ailleurs considéré, à juste titre, comme un placement de "père de famille". En remboursant des mensualités chaque mois, vous vous constituez une épargne forcée et vous devenez propriétaire d'un logement dont vous pourrez disposer à votre guise : le conserver et le transmettre à vos enfants, le louer ou encore le revendre pour acheter plus petit ou ailleurs. Encore faut-il ne pas vous tromper sur le choix du bien. Une localisation en centre ville, une bonne qualité de construction, des infrastructures performantes, sont des atouts importants pour réaliser une plus value à terme.

Compte tenu du coût de raccordement au réseau collectif des eaux usées, très éloigné de mon terrain situé en pleine campagne,je comptais faire installer une fosse septique. Il semble que la commune pourrait me refuser ce choix. Quel est votre avis ? (Arthur M.,Moulin, 03)

Au nord-ouest du département se sont installés Supelec, Polytechnique, l'université Paris-Sud 11, le parc de Courtaboeuf… L'OIN (Opération d'intérêt national) du Sud- Ouest francilien devrait valoriser les sites en développant encore leurs activités et le réseau de transports. Bouwfonds Marignan a actuellement en portefeuille des villas sur l'ancien terrain de Lancaster, à Saclay. Des produits qui valent de 550 000 à 745 000 e sur des jardins de 500 à 1 000 m2 et sont proposés en 7 modèles avec doubles garages. "Nous avons réalisé 11 ventes par mois,commente la directrice commerciale Pascale Henry, satisfaite de ce résultat atypique sur le créneau de la maison haut de gamme, ceci s'explique parce que le produit répond à une forte attente. Le secteur est de qualité, à un quart d'heure de Paris en voiture". Débute une seconde tranche aux surfaces plus petites et présentée dans un hameau témoin. Fin décembre, le promoteur a lancé aux Ulis un programme qui "démarre bien" : 9 réservations sur 35 en deux mois à 3 800 e/m2, parking compris. Créée selon la vision de Le Corbusier, la ville réaménage son centre à partir d'une architecture plus basse et d'exigences environnementales. À Orsay, près du centre et à côté du collège, Primonial a monté un petit projet de 6 appartements (de 93 à 107 m2) avec jardins ou terrasses à 500 000 et 560 000 e. "Il nous a fallu trois à quatre mois pour purger les recours généralement nombreux dans les villes résidentielles.Dans de telles conditions, l'offre neuve est rare", regrette le responsable des ventes.

Sur l'autre rive de la Rance, Dinard joue la carte du charme balnéaire. Sable fin et kilomètres de promenade en corniche font tout son charme. Les prix y sont élevés, mais les réalisations profitent souvent d'un bel environnement et c'est là que se trouve l'offre en maisons individuelles qui manque à Saint-Malo. Situées près de la plage du Prieuré, les villas contemporaines des Jardins de Neptune, que propose le groupe Sacib, en sont un exemple, de même que celles du Domaine du Haut Prieuré, de la Société Malesherbes, où le prix moyen s'établit à 238 000 €. "Nous avons deux types d'acquéreurs : des familles locales avec de jeunes enfants en résidence principale, et en résidence secondaire, des gens de Rennes essentiellement, ou qui viennent parfois d'un peu plus loin, comme de Rouen" explique Mikaëla Guillouet. Le même promoteur propose également trois grandes maisons à l'architecture bretonne traditionnelle. Profitant également d'un bel environnement, non loin de la mer, elles s'affichent à 455 000 €, un prix plus élevé qui correspond à leur catégorie haut de gamme. Autre plage, autres maisons : à 800 mètres de la plage de Port Blanc, Seri-Ouest lance la commercialisation des Pléiades, un village de 16 maisons, de 4 à 6-pièces, organisées autour d'une place. Les prix s'échelonnent de 200 000 à 360 000 €, pour des surfaces allant de 96 à 120 m2. "Jusqu'ici, les appels que j'ai eus sont dirigés vers la résidence principale ou la résidence secondaire. Mais je rencontre aussi des gens que je qualifierai de "faux investisseurs", qui comptent à terme venir s'installer. Le marché local étant particulièrement dur, les prix drainent de toute façon une certaine clientèle, qui a déjà derrière elle un premier achat et se sert de cet apport. Malheureusement, les jeunes, primo-accédants, sont exclus de Dinard comme de Saint-Malo" explique Yves Pithois, commercial de Seri-Ouest. Du côté des appartements, les prix sont également élevés. Pour sa résidence de 12 à 14 logements en projet à Dinard, la Secib envisage un prix moyen au m2 avoisinant les 3 300 €/m2 !