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Indicateur Bertrand : Quelle est la politique du logement de la région Languedoc-Roussillon ?

En trente ans, Marseille est devenue une ville attractive sur le plan démographique et économique. Retour sur des réalisations d’ampleur qui ont changé la Cité phocéenne.

Quant aux prix, ils sont en partie maîtrisés depuis que la mairie, via sa société d'économie mixte qui régule déjà les prix de foncier avec le lancement de Zac sur l'ensemble du territoire de la commune, impose des quotas de logements à prix accessibles (aux alentours de 2 300 €/m2) pour les primoaccédants aux revenus modestes. Le prix moyen des logements vendus est de 3 210 €/m2 habitable à Montpellier et de 3 195 €/m2 si l'on englobe les communes de l'aire montpelliéraine. "Si l'on retire des calculs ces logements en primo-accession, le prix moyen des ventes est de 3 452 €/m2, détaille Xavier Longin.Quant au taux d'écoulement, si l'on retire ces logements, celui-ci baisse de seulement 1 %." On les disait partis, frileux, inquiets. Visiblement, il n'en est rien. Au 2e trimestre 2006, la part des investisseurs a représenté 54 % des ventes réalisées. Curieusement, les ventes dites "debout", qui correspondent aux investisseurs n'ont représenté que 98 ventes tandis que les ventes "assises" en totalisaient 306. Comment expliquer cet écart ? "Nous avons la volonté de développer la vente assise à travers les bulles de vente pour disposer d'une lisibilité directe, souligne Anne Hamelin.Nous arrivons ainsi à intéresser une clientèle d'investisseurs régionaux." Cette tendance, déjà soulignée dans le passé, est confirmée par Alain Durand, directeur commercial d'Urbat Promotion : "Nous venons de lancer Villa Saint- Priest, dans le quartier Nord, une opération au pied du tramway et proche de l'hôpital Lapeyronie. Qui sont les acheteurs ? Une grande partie est composée d'investisseurs locaux qui résident dans les communes voisines du nord de Montpellier." Loin des réseaux, cette proportion d'investisseurs locaux confirme en général la bonne santé d'un marché.

À Lion-sur-Mer, près de Ouistreham, c’est Fiderim qui réalise une résidence, Le Lion de Nacre, située à 100 m de la plage et qui affiche quelques vues sur mer, avec des 2-pièces de 142 000 à 150 000 €. Bref, les programmes de qualité ne manquent pas, et les opportunités d’investir en bord de mer, non plus. La station balnéaire du Touquet ne s’est pas appelée “Paris-Plage” par hasard. La côte d’Opale, la côte picarde et la côte normande profitent de leur proximité avec Paris, mais aussi avec la métropole lilloise et les grandes villes régionales. Elles continuent d’attirer une clientèle de fidèles, malgré le développement de transports en commun performants qui ont facilité l'accès à des plages plus lointaines et ensoleillées. Spécialiste en immobilier des loisirs, le promoteur Edouard Denis est présent sur la Côte normande, la Côte Picarde et règne sur la Côte d’Opale avec de très nombreux programmes dont certaines résidences en front de mer ou à quelques pas de la plage. Parmi les nouveautés : La Villa Les Hortensias à Sainte-Cécile Plage propose un grand choix d’appartements sur trois niveaux. À Berck, les Villas d’Opale de Nexity bénéficient d’une belle situation en front de mer et un 3-pièces de 61 m2 est encore disponible à 205 000 €. Très nature, la côte picarde compte plusieurs belles stations, autour de la baie de Somme et de ses oiseaux. Le Crotoy, Fort-Mahon, Cayeux-sur-Mer et Quend font le bonheur de nombreux adeptes du secteur. Bienvenue dans le Nord. Et bon été à tous.

L'immobilier demeure le meilleur placement pour la majorité des Français, qui ne renoncent pas aux fondamentaux. Christophe Pinault analyse pour nous les tendances du marché.

Le montant du prêt est proportionnel aux intérêts acquis pendant la période d'épargne (hors prime d'Etat) et tient également compte de la durée choisie pour son remboursement. Plus la durée est courte, plus le montant du prêt sera élevé. Prenons l'exemple d'un plan ouvert aujourd’hui et arrivant à terme en 2010. Si vous versez 10 000 € à l’ouverture et 45 € mensuellement pendant quatre ans, rémunérés à 2,50 %, vous obtiendrez des droits à prêt qui s’élèveront à 1 152 €. Compte-tenu des droits à prêt acquis, vous pourrez prétendre à un prêt de 92 000 € (soit le plafond) mais seulement sur une durée de deux ans. Ce qui représentera une mensualité de… 4 000 € ! Sur six ans, la mensualité serait plus supportable, de l’ordre de 587 €, mais le montant du prêt chuterait à 37 411 €. Et plus vous allongez le prêt, plus le montant diminue. Sur dix ans, vous pourriez prétendre à 22 214 € et sur quinze ans à 14 563 €. Un exemple qui démontre qu’il est quasiment impossible d'emprunter le maximum sur la durée la plus longue. Sauf à disposer de plusieurs plans ou comptes au sein de la famille. Chaque membre de votre foyer peut en effet être titulaire d’un plan et d’un compte (à condition qu’ils soient gérés dans la même banque), y compris les mineurs. Sachez aussi que les droits à prêt d’un compte ou d’un plan peuvent être cédés à votre conjoint, à vos parents, à vos enfants… Mais, elle n’est pas possible entre concubins.

Rennes et la Bretagne sont connus pour bénéficier de longue date d’un excellent maillage de constructeurs et de promoteurs locaux. Parmi eux, Urbatys, un promoteur de maisons et appartements doublé d’un aménageur foncier. Il investit aujourd’hui à Bruz, dans le quartier du Bas-Launay. La ville s’est hissée au 4e rang du département en importance, derrière Rennes, Saint- Malo et Fougères. Et elle continue d’attirer de nouveaux habitants, avec ses nombreux programmes neufs et un fort dynamisme économique local, à 10 minutes de la gare de Rennes et 5 minutes de l’aéroport. Familles, locataires et investisseurs y sont régulièrement à la recherche de nouvelles opportunités. Le programme d’Urbatys en est une. Baptisé le Jardin des Bruyères, il prévoit des appartements de 2 à 4-pièces (à partir de 125 171 euros) et comprend aussi quelques petites maisons (3-pièces). Ces dernières sont à vendre entre 196 437 et 197 264 euros, parking inclus. Un produit recherché par les jeunes couples, mais également par les familles monoparentales, cible montante de la promotion immobilière, en Bretagne comme ailleurs.

Pour construire votre maison, la première et cruciale étape est de vous mettre en quête d’un terrain.

Dusapin et Leclercq se sont rencontrés dès la fin de leurs études et ont remporté des concours pour jeunes architectes, comme le Pan (devenu Europan) et le Prix de la Première OEuvre. Un projet gravé dans leur mémoire : l’extension de l’Hôpital Corentin Celton à Issy-les-Moulineaux, un concours d’architecture gagné grâce au raisonnement urbain. “Ma mère travaillait dans une structure pour personnes âgées et m’avait raconté que les seniors préfèrent regarder par la fenêtre une rue animée plutôt qu’un beau jardin fermé où tombent les feuilles mortes”, se remémore François Leclercq. L’idée est venue d’ouvrir l’hôpital sur la ville et de rendre le jardin au public : “Il ne s’agissait pas simplement de mixité, la tarte à la crème à la mode, mais d’un projet porteur d’une dimension émotionnelle qui nous a beaucoup marqués.”

Le groupe Réside Études lance la résidence services de tourisme et d’affaires Daumesnil, à Paris (12e).

À Lyon, en zone B1, le plafond des loyers du dispositif Duflot est fixé à 9,88 €/m2 utile hors charges.

"Nous avons recréé le marché du neuf en accession à Drancy"

Sans surprise, les villes les plus dynamiques sont celles qui concentrent emplois et universités, tout en affichant une belle qualité de vie. A ce jeu, Rennes et Nantes tirent leur épingle du jeu d'autant plus facilement que la desserte TGV les a rapprochées de la capitale. Côté prix, après des années de hausse à deux chiffres, c'est l'accalmie. Pour autant, les primo-accédants ont du mal à se loger en ville et se tournent de plus en plus vers les villes périphériques pour trouver leur bonheur.

La loi de Finances prévoit également un nouveau dispositif d’incitation aux travaux d’économies d’énergie.

Il est vrai que l'Ile-de-France compte 11 millions de pollueurs. 11 millions d'habitants qui rejettent bon an mal an 52 millions de tonnes de gaz carbonique dans l'atmosphère tout en étant dépendants à 95 % de ressources énergétiques extérieures. Contrairement aux idées reçues, le bâtiment est le plus gros consommateur francilien d'énergie, loin devant les transports. Les chiffres de l'Institut d'urbanisme et d'aménagement d'Ile-de-France, dans le dernier Cahier consacré aux contraintes énergétiques, sont révélateurs : le bâtiment avale 60 % de l'énergie de la région. L'habitat en consomme les 2/3 et le tertiaire 1/3. C'est également le secteur dont l'appétit d'énergie croît trois fois plus vite que la moyenne régionale (+ 17 % durant les douze dernières années). Les boulimiques de fioul et de kilowatts sont surtout les 3,7 millions de logements construits avant 1975.

Indicateur Bertrand : Quelle est la particularité de ce programme ?

Du côté des promoteurs, le conseil est de se jeter à l'eau, mais sans oublier d'enfiler un gilet de sauvetage. Olivier Bokobza recommande de s'orienter vers les résidences avec services pour un premier investissement locatif : "Ce produit complètement sécurisé assure un rendement entre 4 et 5,5 %, explique le directeur des Espaces immobiliers BNP Paribas. Le mieux est d'acquérir deux petites surfaces de 20/25 m2 à 100 000 r chacune dans deux résidences différentes." Un tel investissement s'avère d'autant plus sûr que l'immobilier de services a de beaux jours devant lui : la pénurie de logements étudiants n'est pas prête de se résorber, le nombre de familles recomposées cherchant des services avec garde d'enfants va sans doute se développer, le tourisme d'affaires ira croissant de même les résidences seniors sous l'effet du papy boom. Un problème tout de même : très convoitées, les petites surfaces partent à 100 à l'heure. L'acquéreur potentiel doit donc nouer un contact en amont avec le promoteur pour être au courant des "avantpremières" et glaner au passage quelques conseils en fonction de son profil. "Nous sommes des conseillers avant d'être des vendeurs, rappelle Olivier Bokobza. Celui qui pousse notre porte passe celle de pratiquement tous les promoteurs de la place. Nous travaillons avec une cinquantaine de sociétés de promotion les plus importantes dont Meunier, le promoteur du groupe en exclusivité chez nous". Autre acteur auprès duquel s'informer : Réside Etudes, à la fois promoteur, gestionnaire et exploitant de l'immobilier de services. Sous la marque "Les Estudines", le groupe a en portefeuille des résidences étudiantes, dont deux en cours, l'une à Ivry située dans l'axe des grandes facs du Sud parisien, l'autre à Saint-Denis, où Paris VIII accueille près de 30 000 étudiants. L'autre volet de son activité, le tourisme d'affaires, se décline sous l'enseigne "Residhome" avec des opportunités à Bois-Colombes, près de La Défense, et à Roissy-en-France, à proximité de l'aéroport et du parc des Expositions de Villepinte. Un de ces programmes traditionnels, sans services à la clé, retient aussi l'attention : la résidence du Luxembourg sur la Grande Ile à Meaux, un quartier rénové, proche de la gare. Le grand 2-pièces vaut 170 000 e.