Actualité

Les résidences gérées bénéficient encore d’un avantage fiscal de 11 % du montant global de l’investissement locatif cette année.

Indicateur Bertrand : Dans un contexte économique incertain, quelles sont les principales actions menées par les banques ? Ariane Obolensky : Elles continuent simplement à faire leur métier, c’est-à-dire à octroyer du crédit de façon responsable chaque fois que c’est possible. Contrairement à ce qui est parfois dit, les banques poursuivent la distribution de crédits pour financer plusieurs centaines de milliers de projets immobiliers chaque année. Pour preuve, l’encours des crédits immobiliers aux ménages a augmenté de 10 % sur un an, entre les mois de septembre 2007 et 2008, avec près de 700 milliards d’euros. Dans la zone euro, l’augmentation est de 4 % sur la même période. Toutefois, l’activité de crédit est liée à la demande solvable, qui elle-même dépend de l’évolution de la conjoncture économique : s’il n’y a pas de croissance, la demande de crédit va diminuer. Enfin, l’un des soucis majeurs des banques était le retour de la confiance, afin de mettre un terme à la crise de la liquidité. La situation s’améliore progressivement. I. B. : En matière de crédit relais immobilier, quels sont les engagements des banques ? A. O. : Pour aider leurs clients à gérer au mieux une opération de crédit relais dans le contexte actuel et prévenir des difficultés, les banques ont pris plusieurs engagements qui sont déjà en vigueur. Premièrement, l’information du client est améliorée en amont via un guide gratuit, téléchargeable sur www.lesclesdelabanque.com. Celui-ci pourra être mis à disposition des professionnels de l’immobilier pour qu’ils le relaient. Car il est nécessaire de se poser les bonnes questions et de bien préparer son projet. Deuxièmement, les banques assureront un suivi préventif des clients engagés dans un crédit relais : elles les contacteront systématiquement 6 mois avant l’échéance, et les inviteront à rencontrer leur conseiller 3 mois avant l’échéance si aucun compromis de vente n’est signé. Les banques s’engagent en outre à contacter, avant la fin 2008, tous les clients actuellement engagés dans un crédit relais qui arrivera à échéance dans moins de 6 mois. Enfin, elles s’engagent à rechercher des solutions personnalisées pour accompagner leurs clients qui éprouvent actuellement des difficultés à dénouer leur crédit relais, à cause de la révision des conditions de vente du bien ou de l’allongement de la durée du prêt. Il ne faut pas oublier que les banques et leurs clients emprunteurs ont un intérêt commun à la réussite des opérations immobilières engagées ou à venir. La vente de crédits relais est un outil utile qui doit tenir compte de l’évolution récente du marché immobilier. Le client engagé dans un crédit relais a du temps pour revendre son bien. Il doit utiliser de façon optimale la période de 1 à 2 ans pour, le cas échéant, adapter son prix en fonction du marché. Il est donc important qu’il garde une marge de manoeuvre pour le faire. I. B. : Les conditions de crédit se sont-elles “durcies”pour les emprunts immobiliers ? A. O. : Les conditions d’octroi de crédit doivent prendre en compte l’évolution du marché immobilier, pour que les clients puissent s’engager en toute sérénité. Le crédit est à la base de notre métier, et la concurrence est toujours vive sur le sujet. Avant d’accorder un crédit, les banques se fondent sur l’analyse de la situation financière des emprunteurs et sur leur capacité de remboursement. Grâce à cette démarche de crédit responsable, nous n’avons pas connu de crise des subprimes en France. Si l’analyse montre un risque, il est du devoir du banquier de refuser un crédit pour ne pas compromettre la situation future du client. Soyons clairs, les acheteurs potentiels s’interrogent aujourd’hui sur le bon moment pour leur projet, alors que les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse des prix et que la situation économique s’annonce difficile. Face à cela, les banques restent présentes pour accompagner leurs clients mais elles observent un net tassement de la demande depuis quelques mois. Concernant les taux, ils ont augmenté, car le prix de l’argent a augmenté. Ce mouvement a commencé en 2006. En France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent toutefois inférieurs à la moyenne de la zone euro. I. B. : Votre avis sur l’augmentation du plafond du Prêt à l’accession sociale (PAS) ? A. O. : Depuis le 1er novembre, les plafonds de ressources du PAS sont alignés sur ceux du Prêt à taux 0 % (PTZ). Ainsi, 60 % de la population est désormais éligible au PAS. Nous saluons cette hausse des plafonds, ainsi que l’harmonisation PAS/PTZ que la profession réclame depuis longtemps. Ces prêts sont intéressants, car ils permettent aux clients de bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement) en fonction de leur situation. Ces prêts sont également garantis par le FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété) qui, en cas d’échec de l’opération, mutualise partiellement les pertes entre les banques et l’État, selon des règles complexes. Rappelons que chercher à obtenir un crédit à n’importe quelles conditions n’est pas la bonne approche. Un crédit immobilier engage sur le long terme, il ne faut pas y consacrer une part déraisonnable de ses ressources. L’apport personnel est également un élément important pour sécuriser le projet initial d’un client.

“Tous nos projets confirment la dimension métropolitaine de la ville”

Indicateur Bertrand : Icade Capri est l'un des leaders du marché de l'accession à la propriété.Quelle est l'actualité de votre groupe ? Hubert de Villebonne : Depuis 35 ans, Icade Capri aménage et réalise des programmes d'accession à la propriété sur l'ensemble de l'Hexagone avec une volonté de proximité et de partenariat avec les collectivités. En 3 ans, notre activité a doublé pour représenter 3 700 réservations en 2005. Notre plan de développement s'appuie à la fois sur les évolutions des migrations résidentielles et sur la loi Engagement national pour le logement. Nos projets phares sont divers : En partenariat avec la ville de Saint- Raphaël, nous réalisons un programme immobilier de 360 logements destinés aux jeunes actifs dont le revenu est plus élevé que les plafonds du logement social, mais insuffisant pour accéder au marché immobilier classique de la commune. Ainsi, les acquéreurs de ce programme, tous des primo-accédants travaillant sur le bassin d'emploi de Saint-Raphaël, peuvent acquérir des logements à un prix de 2 100 e/m2, soit plus de 50 % inférieur aux prix pratiqués en général sur la commune. Epinay-sur-Seine, nous commercialisons une opération de 130 logements qui répond aux critères d'application de la TVA à 5,5 %. Nous sommes parmi les premiers à permettre à une population active d'acquérir un logement familial dans sa commune lui évitant ainsi de s'éloigner de 30 ou 50 km de son lieu d'origine. A Pantin, nous développons une opération mixte de 260 logements tandis qu'à Massy, un programme de plus de 200 appartements est d'ores et déjà en commercialisation. Dans le Val-de-Marne, au Perreux-sur-Marne, nous développons une opération d'envergure de plus de 200 appartements de standing. I.B. : Comment concilier promotion immobilière et environnement ? H.V.: Icade Capri s'engage depuis mars 2004 sur la qualité environnementale des bâtiments. Cet engagement est ainsi formalisé par une charte pour l'environnement appliquée sur l'ensemble de nos opérations. Nous prouvons notre engagement en faisant certifier une partie de nos résidences par un label Habitat et Environnement décerné par Cerqual. C'est ainsi que notre opération de 157 logements au parc Montesquieu à Bordeaux a obtenu dès 2005 ce label. Cet engagement de certification est de plus en plus pratiqué chez Icade Capri qui a été lauréat dans le cadre du concours national organisé par la FPC en 2006, d'une pyramide d'argent dans la catégorie "prix du logement durable" pour le programme Fontaine Emeraude à Cormeilles- en-Parisis, programme labellisé Habitat et Environnement (HQE®). I.B. : Quel regard portezvous sur le marché ? H. V.:La demande est toujours très soutenue, le marché reste déséquilibré et il existe une demande non satisfaite faute d'offres. Nous anticipons une situation similaire en 2007. Nous avons lancé la commercialisation des premiers immeubles sur les anciens terrains de Renault à Boulogne (92). Le succès commercial de ce quartier est la parfaite démonstration de cette demande soutenue. Nous étions 3 promoteurs (Nexity, Icade Capri, Vinci Immobilier) et nous avons réalisé 237 ventes en un week-end, ce qui n'a pas été vu depuis 40 ans. Icade Capri a commercialisé un immeuble magnifique face à la Seine, à un prix moyen de 7 200 e/m2. Depuis quelques années, le choix politique a été de favoriser la location au travers des différents dispositifs fiscaux dont le Robien, qui vient d'évoluer. Le nouveau Borloo répond également à cette préoccupation des Français de se constituer un capital pour la retraite. Les plafonds de revenus des locataires concernent environ 70 % de la population, et les plafonds de loyer sont souvent identiques aux loyers des marchés. Notre responsabilité est d'aller plus loin et de faire preuve de novation pour créer une nouvelle solvabilité des primoaccédants, comme des primoinvestisseurs qui souhaitent anticiper l'évolution de leurs retraites.

En vingt ans, la surface moyenne par habitant est passée de 31 à 37 m2. Malgré cette augmentation de la superficie des logements, une demande d'espace supplémentaire continue d'être exprimée. “Cette demande d'espace, c'est quelque chose qui ne se dément pas, confirme Dominique Duperret. Les maisons faites par des constructeurs sont d'ailleurs passées de 107 à 115 m2 en sept ans. C'est aussi ce qui explique que la maison soit plébiscitée, car c'est le bien qui offre le plus d'espace. Mais compte tenu du budget des ménages, on ne peut pas étendre à l'infini la superficie.” L'idée, c'est donc bien de repenser les espaces, pour perdre le moins de place possible. “En maison individuelle, on nous demande de plus en plus des séjours avec des hauteurs sous plafond de 3 m, voire 3,50 m. Le volume fait partie de l'espace, pour plus de confort”, affirme Lionel Dunet. Jacques Schmitt confirme : “L'espace est une vieille demande qui n'a pas changé. C'est presque toujours la première revendication dans les enquêtes. On s'aperçoit qu'il y a souvent une pièce qui manque, pour une raison ou pour une autre. Il y a aussi le problème des rangements, indispensables pour libérer de l'espace. On a tous tendance à se laisser envahir, à accumuler de plus en plus de choses au fil des années. Pour preuve, les déménageurs disent manipuler 25 % d'objets de plus qu’il y a vingt ans.” Avec l'augmentation constante du prix du mètre carré, d'une part, et nos nouvelles habitudes de consommation de masse, d'autre part, l'optimisation des espaces de rangement est donc devenue une clé de l'aménagement intérieur.

Chaque année la loi de finances apporte son lot de modifications à la fiscalité du logement. Cette année peu de bouleversements mais des aménagements. A consulter !

Les travaux sont terminés. Vous allez alors procéder à la “réception” du logement, en présence du vendeur. Il s’agit, en quelque sorte, d’un état des lieux. Soyez vigilant, examinez le chantier sous toutes ses coutures. C’est là que vous devrez constater la bonne exécution des travaux et leur conformité avec le contenu de votre contrat de vente. Papier peint mal posé, ou, plus grave, murs qui se fissurent : des petits soucis aux gros problèmes, la réception d’un logement acheté sur plan peut parfois réserver quelques surprises. Mais pas de panique ! Pour les garanties, là encore avantage au neuf par rapport à l’ancien. Il n’y a aucune garantie sur un bien ancien, vous l’achetez “en l’état”, comme cela est stipulé sur l’acte notarié. Dans le neuf, vous avez dix ans de tranquillité devant vous quant à l’état du bien.... Le jour de la réception des travaux, consignez les défauts de conformité (s’il y en a) et les vices apparents éventuels sur le procèsverbal. En cas de problème, les entreprises intervenant sur le chantier devront y remédier dans les plus brefs délais. En fonction de la gravité du préjudice, vous pourrez bloquer (chez un notaire) le versement du solde du prix, jusqu’à la levée des réserves. À plus long terme, un certain nombre de garanties vous protègent contre les vices de construction qui pourraient apparaître ou que vous n’auriez pas remarqués. Il y a d’abord la garantie “de parfait achèvement”, qui permet d’obtenir pendant un an la réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, mais aussi toutes les malfaçons survenues dans l’année suivant cette date : peinture écaillée, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.

Pouvez-vous m’expliquer en quoi consiste le PSLA ? Mon banquier ne semble pas connaître le dispositif. (Philippe D.,Mantes-la-Jolie, 78)

Indicateur Bertrand : La conjoncture du marché de l’immobilier est-elle préoccupante dans les Bouches-du-Rhône ?

Le marché de l'immobilier neuf en Languedoc-Roussillon avec les programmes à suivre.

Un recul, certes, mais pas comparable à la moyenne nationale. C’est la conclusion qui se dégage des statistiques fournie par l’Observatoire immobilier d’Habitat Côte d’Azur au cours du 1er trimestre 2008. Pendant cette période, l’offre a reculé de 29 % (en année glissante) et les baisses, de 17 %, avec un allongement des délais d’écoulement porté à dix mois. Quant aux prix, ils poursuivent certes leur hausse (+ 4 %), mais ils semblent se diriger plutôt vers une stabilisation. Comme le répète Jean- Marie Ebel, le président de l’Observatoire, “rappelons avec force que nous sommes toujours face à une crise structurelle de l’offre, qui s’inscrit encore gravement en recul et pèse mécaniquement sur le résultat en terme de ventes, tout en ne répondant pas aux besoins réels”. Du côté du marché de la revente, on accuse un recul des transactions mais pas des prix, qui continuent de progresser de 7 %. Comme le souligne Jérôme Renaud, président départemental de la FNAIM, “l’ajustement du prix apparaît de plus en plus comme une condition impérative à court terme, pour que le marché reprenne un second souffle et que l’essentiel du stock de biens en revente puisse trouver plus facilement preneur”.

Le coût du crédit est en baisse continue et très favorable aux investisseurs.

Quatorze mille personnes élisent domicile à Toulouse chaque année depuis 10 ans. Selon les projections de l'Insee, elles seront bientôt 20 000. La diminution de la taille des ménages augmente la quantité de logements nécessaires pour loger le même nombre de personnes. De plus la population vieillit et le nombre de familles monoparentales est en hausse. Tous les ingrédients sont donc réunis pour faire du marché immobilier toulousain un modèle du genre "tendu".

Pour connaître toutes les dernières tendances de l’habitat écolo, cap sur le salon Bâtir écologique, à Paris. Ce rendezvous s’est rapidement imposé, pour la sélection pointue de ses exposants et ses conférences top niveau. Dès lors, pas étonnant que les organisateurs veillent à conserver le faible impact environnemental du salon par le choix d’une logistique sobre (éclairage basse consommation, restauration biologique, limitation des articles jetables...). De quoi donner des idées aux visiteurs ! Salon Bâtir écologique, du 28 au 30 novembre. Grande halle de la Villette, 211, avenue Jean-Jaurès, 75019 Paris Tél. : 01 45 55 71 50 www.batirecologique.com

Le Sud francilien serait-il le bon compromis entre l'Ouest, souvent très cher, et l'Est encore en devenir ? Enquête en Essonne, un territoire en mouvement où les opportunités foisonnent.

Toulouse entre dans une nouvelle ère ... Et Montpellier présente un nouveau visage. Il se passe décidémment des choses dans le sud-ouest.

Indicateur Bertrand : Quelle question faut-il se poser pour prendre en compte le développement durable dans le logement neuf ?