Tous les conseils en Immobilier

Les permis de construire reculent encore, comme les mises en chantier. Des tendances qui pourraient entacher l’embellie constatée depuis fin 2014.

Aujourd’hui, rester dans sa cuisine n’est plus une corvée, mais un choix. Jadis reléguée à l’autre du logement ou confinée au simple cahier des charges de permettre à la maîtresse de maison de préparer de bons repas, la cuisine est aujourd’hui devenue une vraie pièce à vivre, un lieu de rencontre pour toute la famille. Elle s’est réellement ouverte, et la version “américaine” connaît un succès non démenti et permet, lorsque l’on reçoit, de profiter de la conversation avec ses invités tout en cuisinant, et inversement. On s’y réunit en famille ou entre amis, et l’on y soigne les moindres détails, comme les ustensiles de préparation, de préférence design pour pouvoir être exhibés avec fierté. Profiter du même confort à l’intérieur qu’à l’extérieur, c’est l’intérêt des nouveaux balcons, terrasses et jardins. En effet, l’heure est au décloisonnement entre le “dedans” et le “dehors”. Avec en ligne de mire, l’envie d’optimiser chaque m2 disponible, l’extérieur devient pièce à vivre. Véritable prolongement de l’habitat, le jardin a le mérite de pouvoir évoluer au fil de la journée. Equipé d’un barbecue, il se transforme en grande cuisine. Agrémenté de meubles de jardin, il devient salon. Canapés, poufs, banquettes, luminaires... il inspire les designers, qui proposent des solutions d’aménagement toujours plus raffinées. À tel point que depuis quelques années, ils signent des collections qui trouvent leur place aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur de la maison. Le traditionnel trio table-fauteuils-transats en plastique a pris un sérieux coup de vieux. Aujourd’hui, les matériaux rivalisent d’inventivité, et les objets sont à la fois beaux à regarder, légers et résistants aux intempéries.

Pouvons-nous, pour des raisons esthétiques, refuser à un copropriétaire l’autorisation d’installer une parabole sur le toit de l’immeuble ? (Solange N., Paris, 75)

Si le logement constitue la résidence principale du contribuable, la réduction d’impôt est étalée de cinq ans (ancien) à dix ans (neuf). Celleci correspond à 25 % du coût de l’opération (35 % dans les zones urbaines sensibles). Ces taux sont majorés de 4 % lorsque le bien est pourvu d’un équipement utilisant une énergie renouvelable. La réduction d’impôt est calculée sur la base du coût de l’acquisition ou de la construction dans la limite de 2 058 €HT/m2 de surface habitable. Si le logement est mis en location, la réduction d’impôt est étalée sur cinq ans et varie selon votre engagement et le type d’opération.

À l’avenir, le métro du Grand Paris passera par Roissy

“L’immobilier de loisirs essentiel au développement économique”

"Même si le marché immobilier se transforme et que, désormais, nous travaillons sur des segments de marché et des secteurs géographiques jusqu'ici peu exploités dans les Alpes-Maritimes ou le Var, l'ensemble des voyants est au vert", assure Patrice Fraget. Trois indicateurs suffisent à confirmer ce constat : avec une progression des mises en vente au 2e trimestre 2006, l'offre calculée sur une année glissante a progressé de 18 % dans les Alpes-Maritimes, selon l'Observatoire immobilier d'habitat Côte d'Azur. Au cours de la même période, le nombre des ventes a augmenté dans tous les secteurs du département à l'exception de la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur (Canca). Le délai d'écoulement, lui, reste de neuf mois en moyenne. Seul point noir et de taille : les prix moyens de l'offre se situent à 5 176 e/m2 contre 4 719 e/m2 l'année précédente et près de la moitié des logements en stock affichent des prix supérieurs à 5 000 e/m2. Quant au Var est, selon l'observatoire Socoprim, le prix des ventes s'est établi à 5 515 e/m2 au 2e trimestre 2006. "A ce niveau de prix,nous commençons à désolvabiliser la classe moyenne qui doit s'éloigner du littoral pour trouver des produits adaptés à son budget, explique Gérard Déderen. Ceci dit, j'observe un marché qui fonctionne. Même s'il restait stable en terme de ventes, il faudrait parler de point d'équilibre au lieu d'y chercher les éléments d'une quelconque régression." Comme le souligne Cyrille Nottet : "Si le délai de rythme de ventes est passé de sept mois à neuf mois, nous restons dans un marché de pénurie et la totalité du stock permet d'alimenter le marché. Il n'y a pas de logements invendus mais nous espérons tous que le niveau des prix se tempère."

En valeur absolue, les ventes de grands logements dans l'agglomération lyonnaise se réduisent d'année en année mais sont loin d'être cependant ridicules. En 2002, sur 459 grands logements vendus, 163 l'ont été en agglomération et 326 sur l'aire centrale Lyon-Villeurbanne- Caluire. En 2003, les grandes surfaces ont totalisé 360 ventes, réparties entre les 149 de l'agglomération et les 211 du centre. Enfin, en 2004, le volume de ventes s'est réduit à 271 : 102 en agglomération et 169 sur l'aire lyonnaise. Pour Xavier Longin, chargé de mission chez Stratis Conseil, spécialisé dans les études de marché : "Le marché des grands appartements est difficile à appréhender" en raison de son faible volume. La notion de surface est à considérer autrement que pour le reste du marché. Si l'on tient pour acquis qu'un logement est dit "grand" à partir de 110 m2, on n'évoque pas pour autant la typologie. Or, on entre dans une répartition typologique d'une autre dimension qui est rarement évoquée dans les statistiques immobilières. À Lyon, les appartements de plus de 110 m2 se divisent ainsi : 7 % de 4-pièces, 77 % de 5-pièces, 13 % de 6-pièces et 3 % de 7-pièces. "Il faut être prudent, ajoute le chargé de mission, certains appartements ont de très grandes surfaces et peu de pièces. Tout est fonction de la demande".

Avantage aux emprunteurs sur le très long terme

C'est la force de Marseille : désormais, la quasi-totalité des arrondissements fait l'objet d'opérations de promotions immobilières, diversifiant l'offre, mais moins souvent la palette des prix. Dans le 2e arrondissement, Cogedim lance Horizon Schuman, dans le secteur d'Euroméditerranée, une opération du deux au 5-pièces duplex, dont des "penthouses", avec vues sur Marseille. Au Bas de Montolivet, dans le 4e, Novelis Immo livrera au 1er semestre 2007 Carré Del Arte, 17 logements sur un terrain à plusieurs orientations, à une moyenne de 3 300 €/m2. Dans le 9e, Meunier Méditerranée lancera fin 2006 une opération sur le site d'un ancien hôpital sise dans un secteur très résidentiel. Les 46 logements proposés auront de belles surfaces avec mezzanine. C'est aussi dans le 9e que Nexity groupe George V lance une opération entre 3 000 et 3 200 € sur la Zac de la Jarre. C'est dans cette dernière qu'Eiffage lance ce début mars une opération de trente logements. Le promoteur est aussi présent sur la Zac du Rouet pour une très importante opération de 156 logements, en copromotion avec Nexity George V, dont le lancement pourrait intervenir au cours de l'été 2006. A deux pas du Prado, du parc Chanot et du parc du 26eCentenaire, Kaufman & Broad propose Le Carroussel, une opération dont la livraison est prévue pour le 2e trimestre 2008. Promogim, qui commercialise déjà Espace Saint-Jean, dans le 10e, lancera une autre opération de 30 logements dans le même arrondissement et en prévoit une autre de 104 logements à Marseille d'ici début avril. Novelis Immo lancera au printemps 2006, dans le 12e, une opération de 16 logements à l'architecture contemporaine, sur un segment "haut de gamme", commercialisé entre 4 500 et 4 800 €/m2 habitable. Dans le 14e, Meunier Méditerranée lancera mi 2006 un programme sur Sainte-Marthe, hors Zac, destiné à des acheteurs en résidence principale. C'est dans cet arrondissement que Bouygues Immobilier lancera l'une de ses quatre prochaines opérations à Marseille. Nexity George V a déjà commercialisé deux-tiers du programme Cap-Pinède lancé fin octobre 2005, sise dans le 15e, avec des vues mer et sur Marseille. Le programme est proposé à un peu moins de 3 000 €/m2.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

Alain Robert, adjoint à l'urbanisme, à l'habitat et au commerce de Nantes répond à Explorimmoneuf sur l'évoloution démographique et les priorités en matière de logement.

Le marché du neuf qui avait connu un fort ralentissement en 2012, se redresse grâce aux ventes en bloc (+14 % sur un an au 3e trimestre 2013).

Si vous recherchez un rendement immédiat couplé à des impératifs de défiscalisation, les petites surfaces semblent plus appropriées. A cela plusieurs raisons : d’abord, parce qu’elles représentent près des deux tiers du marché locatif, mais aussi parce que le loyer moyen y est plus élevé que pour des logements plus grands. En centre-ville (hors Paris), le rendement d’un studio neuf avoisine les 4 % contre moins de 3 % pour des biens plus spacieux. Maintenant, si vous investissez pour votre retraite, donc à plus long terme, voyez plus grand. La revente de ces biens est plus rapide et les locataires, généralement des familles, sont plus stables. Vous économisez ainsi des frais de vacance locative et de remise en état du logement. Si vous recherchez une rentabilité immédiate, mieux vaut éviter l’hyper centre des grandes métropoles. Les liquidités y sont certes meilleures et le nombre de transactions plus élevé qu’ailleurs, mais les prix de vente y flambent. “A Paris, par exemple, on est déjà en dessous de 3,8 % de rentabilité”, souligne Hubert Beaufils. Ces biens au coeur des grandes agglomérations trouveront en revanche toute leur place pour un investissement à plus long terme. Les perspectives de belles plus-values sont plus importantes. Certaines villes de taille plus réduite réservent encore de bonnes surprises. “A Valenciennes, par exemple, on a encore peu de logements neufs et une forte demande locative.On est actuellement à 4,5 % de rentabilité. Même tendance à Chartres”, recense Hubert Beaufils. Quelle que soit votre motivation, pas question d’investir les yeux fermés en se préoccupant uniquement de l’impact fiscal.

Je voudrais me porter acquéreur d'un petit appartement parfaitement adapté à la situation de mes enfants, étudiants à Paris. Le problème est que le logement est vendu occupé, mais avec l'assurance du locataire qu'il est en cours de déménagement. Puis-je avoir confiance ? (Roland D., Lyon, 69)

Mêmes exigences du côté de l'association Haute Qualité Environnementale (HQE). Celle-ci regroupe des acteurs représentatifs du secteur du bâtiment, des professionnels, des représentants des collectivités locales, mais aussi des associations comme l'Ademe ou le CSTB. Leur objectif ? "Construire en économisant les ressources énergétiques et naturelles, de manière plus saine, sans sacrifier le confort", argumente Guy Chautard, directeur de l'association HQE. Ni norme, ni label, la Haute Qualité Environnementale est une démarche volontaire, accomplie à l'initiative des maîtres d'ouvrage. "La qualité environnementale se décline en 14 cibles que nous avons héritées d'un programme de recherche mené par le ministère de l'Equipement, avant de nous être confié. Nous avons déposé la marque HQE et ses 14 cibles afin d'être sûrs de conserver un langage commun, tout en nous engageant à la diffuser et à la mettre à disposition de tous", explique Guy Chautard. Les 14 cibles se retrouvent à la base des certifications environnementales dans lesquelles les promoteurs peuvent choisir d'engager certaines de leurs réalisations. Chacune des cibles reprend une préoccupation environnementale : la cible concernant le choix des produits et des procédés de construction engage par exemple le professionnel à choisir des matériaux à faible impact environnemental. Pour se conformer à la cible "gestion de l'eau", le maître d'oeuvre pourra par exemple poser des robinets limitateurs de débit, ou encore installer des récupérateurs des eaux pluviales, qui pourront servir à l'arrosage des jardins.

Indicateur Bertrand : Quelle est la nature de votre activité ?