Tous les conseils en Immobilier

Avec un architecte, vous devez signer un contrat qui précise les droits et les devoirs de chacun.

Si des grands chantiers dynamisent le marché, la nouvelle année s'inscrit dans une période globale d'accalmie. La dernière étude de conjoncture de la direction régionale de l'équipement avançait une baisse des mises en vente de logements et un niveau de stocks élevé, bien qu'en légère décrue. Dans le Haut-Rhin (Colmar, Mulhouse), cette tendance entraîne une baisse des prix, qui sont repassés en dessous de la barre de 2 500 e/m2 en moyenne, avec 40 % des transactions en zones rurales. La tendance se vérifie dans les autres régions. Dans le Nord, la FPC constate un nombre de mises en vente en augmentation mais faiblement (de l'ordre de 2 %). Le niveau des stocks avait peu évolué (autour de 2 130 unités) pour un prix moyen de 2 849 e/m2 dans le Nord- Pas-de-Calais. La direction régionale de l'équipement enregistre en revanche une augmentation importante du nombre d'autorisations de construire (+ 9,9 % contre + 1,4 % au niveau national) mais, parallèlement une forte diminution des mises en chantier (- 6,3 % contre - 2,8 % en France). A Lille, le PLH prévoit pourtant une montée en puissance de la construction qui doit passer de 3 500 logements en moyenne à 5 000 à 5 500 logements par an, mais une majorité (jusqu'à 2 200) concernera le parc social. "La communauté urbaine réfléchit à la mise en place d'un dispositif d'aide à l'accession sociale, plutôt dédié au neuf", précise-t-on à la CUDL (communauté urbaine de Lille).

Plus 23 % ! Telle est l’augmentation des prix enregistrée à Lille en 2007 dans l’immobilier neuf (3 314 e/m2). Soit la deuxième plus forte progression avec Grenoble. Pour autant, la métropole lilloise reste un bon investissement notamment dans les petites surfaces. À Lille, les logements pour étudiants restent des denrées rares. Pour des rendements plus importants, mieux vaut se déplacer vers Tourcoing et son prix d’achat au mètre carré inférieur de 20 % aux prix de la capitale du Nord. Pour ceux qui ont un budget plus conséquent, la très chic banlieue lilloise de Roncq (59), lieu de résidence de la bourgeoisie locale, peut être une bonne affaire sur le long terme. Mieux vaut y investir dans une maison ou un grand appartement (mini 3-pièces), de grand standing, afin d’être en phase avec la demande locale. Dans l’Est, l’entrée en gare de Strasbourg en juin dernier du TGV a d’ores et déjà fait grimper les prix de l’immobilier. Et notamment du neuf. Érodant d’autant le rendement des biens. Toutefois, en 2010, le prolongement de ligne entre Baudrecourt et Vendenheim, mettra Strasbourg à 1h50 de Paris. La mise en service du TGV Rhin- Rhône prévue en 2012, mettra la région au coeur d’un grand axe à grande vitesse reliant la mer du Nord à la Méditerranée. En terme d’investissement, Strasbourg affiche encore un beau potentiel. Par exemple le long de l’axe Strasbourg/Kehl. Ce vaste territoire d’environ 250 ha traversé par la RN4 reliant la France à l’Allemagne, offre 100 000 m2 d’espaces disponibles pour des bureaux, des zones d’activité mais aussi des logements. La Communauté urbaine de Strasbourg améliore également le réseau de transport local. 20 nouvelles stations de tramway (46 actuellement) devraient prochainement desservir ses communes limitrophes. De quoi redonner un vrai dynamisme à cette ville jusque-là très focalisée sur son centre-ville.

Je vais signer un contrat de vente d'immeuble à construire. Le prix prévu dans le contrat de réservation est-il susceptible de faire l'objet d'une révision ? (Hélène O., Paris 13e)

Vous avez le projet d’acquérir un logement en couple. Que vous souhaitiez vous marier, vous pacser ou vivre en union libre, voici ce qu’il faut savoir avant de s’engager.

La sentence est tombée : dès 2012, il faudra avoir travaillé 41 ans pour avoir droit à une pension entière, 42 à partir de 2020... Le tout pour des montants inférieurs, puisque les pensions des salariés seront désormais calculées sur les 25 meilleures années et que le système d'indexation sur l'évolution des prix plutôt que sur les salaires ralentira leur progression. Autant dire que pour éviter une chute brutale de votre pouvoir d'achat au moment où devrait commencer une nouvelle vie, vous devez vous poser le problème de compléter vos revenus. Alors que les prix de l'immobilier sont au plus haut, sans que les loyers suivent forcément la course, ce type de placement est-il vraiment indiqué pour constituer un patrimoine en vue de la retraite ?

Juste au Nord, la Gironde se dévoile avec le Bassin d’Arcachon, qui est clairement devenu un territoire très attractif. À tel point que la question du logement touche aujourd’hui toutes les strates de sa population, en raison notamment du prix du logement en accession, mais également du déficit important de logements locatifs à loyer modéré. Dans ce contexte, la Communauté du Bassin d’Arcachon Sud (Cobas) permet à des bailleurs sociaux et à des promoteurs privés dans des cas précis, de bénéficier d’aides à la construction en vue de la réalisation de logements locatifs à loyer modéré. Il faut dire qu’au cours des trente dernières années, la population de ce secteur a augmenté de 23 % et, d’ici à dix ans, elle devrait même passer à 68 000 habitants. C’est dire si le triplement des prix du foncier bâti en sept ans et l’urbanisation sous forme de lotissement, inquiètent les collectivités car les besoins pour actifs sont croissants, notamment avec la “Route des lasers”, qui s’étend de la métropole régionale bordelaise au Bassin d’Arcachon. Cet axe, créé en 2004, rassemble le campus, les laboratoires universitaires, les installations du Commissariat à l’énergie atomique ainsi que plusieurs zones d’activités destinées aux entreprises.

Coup de projecteur sur quelques personnalités expertes et légitimes dans le domaine de l'immobilier à travers son histoire.

Point de grands aménagements dans les Monts d’Or. Ici, l’architecte en chef restera la nature, et les oeuvres maîtresses, les landes et les forêts. Alors que cet univers d’ouate verte ne regorge pas habituellement de programmes neufs, l’offre se révèle assez riche en projets aux prestations élevées (Cogedim à Saint-Didier, Bouygues Immobilier à Collonges, la ville où officie le célèbre chef Paul Bocuse). Sans être cousu d’or, un budget moyen peut acquérir un 2-pièces à 170 000 € des Nouveaux Constructeurs, également à Collonges, ou de Prestiige à Saint-Cyr. “Les appartements sont rares, et recherchés par des jeunes couples en raison de leur prix, et par des ménages aisés, las de vivre dans une maison”, remarque Luc Mettetal, gérant de Primmo, l’agence immobilière commercialisant le programme de Prestiige. Ce projet comporte des villas sur le toit à 545 000 € et des espaces extérieurs pour profiter du paysage. Le marché des Monts d’Or se montre surtout actif dans la maison ancienne, avec un premier prix de 450 000 € et une moyenne de 700 000 € pour 200 m2 habitables, 1 500 m2 de terrain et éventuellement une piscine. “La clientèle se compose de Lyonnais et de cadres mutés, appréciant les écoles de qualité du secteur et le lycée Jean Perrin du 9e.En surplomb, une vaste zone verte appartient au camp militaire de Polémieux, le plus grand centre de radars de France. C’est un gage de préservation du paysage naturel”, n’omet pas de rappeler l’agent immobilier.

Pour ceux qui ont eu le réflexe d'acheter quelques années en arrière, la question ne se pose pas dans les mêmes termes que pour les retardataires. La revente d'un logement trop grand pour en acquérir un plus modeste, peut s'envisager par le biais d'un crédit relais seul qui suffira à couvrir en totalité le nouvel achat. A condition, toutefois, que l'intervalle entre achat et revente soit le plus court possible pour éviter un coût de crédit trop élevé. De ce point de vue, le ralentissement de l'activité économique et le tassement du marché immobilier doivent inciter à la prudence. Même chose pour ceux disposant d'un bien dont la valeur est moindre que l'achat envisagé. Dans ce cas, un crédit relais "jumelé" à un crédit à long terme apporte généralement une réponse adaptée. Le logement détenu constitue un capital qui servira au nouvel achat et limitera l'emprunt. Quant à ceux qui achètent pour la première fois, la nécessité de s'endetter sur dix, douze, voire quinze ans s'impose. Hélas, passée la cinquantaine, cela porte la charge de remboursement souvent au-delà de 60-65 ans, à un moment où l'on aimerait justement que cette charge, au mieux, disparaisse ou, au pire, s'atténue. S'il n'existe pas de solution miracle, reste que les banques font preuve d'imagination pour apporter le maximum de souplesse à leurs formules. Sur le marché, on trouve des prêts à taux fixe, à taux révisable, mixtes, à mensualités constantes, modulables ou encore lissées. Il est même possible de rembourser jusqu'à 70/75 ans, voire 80 ans, à condition d'accepter de payer le prix fort. Hélas, cela ne va pas dans le sens d'une diminution des charges au moment de la retraite ! Tout espoir n'est cependant pas perdu ! Les banques se sont, en effet, penchées sur le cas de ces "quinquas" retardataires. Pour preuve "Idéalia", la formule de crédit mise au point par l'UCB qui, n'en doutons pas, devrait susciter l'intérêt des plus de 50 ans.

Porté par le député-maire de Chantilly, Éric Woerth, ce nouveau chantier mise sur le locatif privé, le logement social et les acquisitions en résidence principale pour faire coexister des populations diverses.

Deux prêts aux acquéreurs sont disponibles à Paris : le prêt Paris logement 0 % (PPL) et le prêt parcours résidentiel (PPR) qui financent les projets d’achat dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans travaux. Pour obtenir le PPL, vous devez justifier d’un an de résidence à Paris (sauf certaines catégories de personnels : ville de Paris, préfecture, sapeurs-pompiers, personnel soignant…). Comme pour le PTZ de l’État, il faut être primo-accédant et respecter des plafonds de ressources. Le PPR, pour sa part, s’adresse aux locataires d’un logement social qui cherchent à devenir propriétaires. Le montant du PPL varie de 24 200 € pour une personne seule, à 39 600 € pour un ménage. Pour bénéficier du PPR, les montants oscillent respectivement entre 27 500 € et 80 000 €. Si vous résidez en région parisienne, renseignez-vous également. Le département des Hauts-de-Seine, notamment, prodigue un Prêt logement à taux zéro en faveur des primo-accédants. Pour en bénéficier, vous devez être éligible au PTZ de l’État. Quant au montant du prêt, pour l’achat d’un logement neuf, il varie de 24 960 € pour une personne seule à 57 440 € pour une famille nombreuse. À Marseille, un chèque Premier Logement a été mis en place.

A condition d'être en bonne santé, on peut aujourd'hui emprunter à tout âge. Enfin presque… Mais les établissements de crédit font payer cette souplesse. Gros plan sur les formules de prêts destinés aux seniors.

Cécile Duflot s'est exprimée lors du Congrès des promoteurs immobiliers à Deauville. La ministre du Logement a évoqué le futur dispositif d'investissement locatif et détaillé les priorités du gouvernement.

A Montpellier, l'une des nouveautés urbaines tient dans le lancement du quartier de la Restanque dans le secteur sud des Près d'Arènes. Ce mot occitan désigne un petit muret soutenant les cultures en étages. Il s'agit, dans cette opération de requalification d'une zone industrielle, de transformer un périmètre de 90 ha en secteur d'habitation. Ce projet s'inscrit sur une durée de 15 à 20 ans et le quartier contiendra jusqu'à 10 000 logements, soit de 18 000 à 25 000 habitants. D'ici quelques années, le secteur sera desservi, dans sa partie nord, par la ligne 3 du tramway. Pour ne pas perdre de temps avant la création d'une prochaine Zac, un programme d'aménagement d'ensemble (PAE) a d'ores et déjà été lancé sur une surface de 7 ha à la croisée de la rue de l'Industrie et de l'avenue du Marché- gare. Ce sont environ 1 200 logements qui y seront réalisés ainsi que des équipements publics comme l'élargissement de rues, la réalisation d'un espace public central, un square ainsi qu'un groupe scolaire. Premier présent dans cette nouvelle orientation urbaine, Urbat lance Nouveau Palace, une résidence avec une architecture de verre et d'acier dédiée à la lumière, à deux pas du centre-ville et des plages. Les 250 logements vont bénéficier d'une conception dite "Open Space" avec des espaces extérieurs intégrés, des murs vitrés et des ventelles aluminium coulissantes. "La Restanque est vraiment le quartier des dix prochaines années pour les nouveaux arrivants à Montpellier, assure Alain Durand. C'est d'autant plus vrai que l'on peut réaliser des opérations à des prix tout de même abordables et je n'hésite pas à comparer ce choix urbain en terme d'impact à celui que constitua Antigone en son temps."L'opération d'Urbat est commercialisée à un prix moyen au mètre carré habitable de 3 050 e avec des logements destinés à des primo-accédants en secteur libre à 2 500 e/m2. La première tranche de 150 logements sera livrée entre mai et décembre 2009.

C'est autour du nouveau levier à l'accession, baptisé prêt à taux zéro+ (PTZ+), que débute cette année la réforme des aides à la propriété en faveur des primo-accédants.

Une tour résidentielle associant sens du confort, espace collectif et respect de l’environnement. C’est l’ambition de New’r, un programme immobilier, récemment primé lors des Pyramides d’Argent.