Tous les conseils en Immobilier

Depuis la Manche jusqu’à la Méditerranée, le littoral français offre une grande diversité de paysages et les possibilités de résider à proximité de la mer y sont variées.

Leader sur la région Midi-Pyrénées, OC Résidences construit chaque année plus de 400 maisons individuelles.

Né il y a 20 ans, Val d'Europe concentre une grande partie de la construction neuve de Seine-et-Marne. Ce pôle de développement économique est aussi devenu une ville où il fait bon vivre.

Et si la location du logement que vous venez d'acheter n'était que provisoire ? En effet, avec des taux d'intérêt historiquement au plus bas, il peut être intéressant d'acheter son futur appartement. Pour contrer la surenchère, pensez aux ventes à la découpe et tout particulièrement aux logements encore occupés. En l'espèce, vous bénéficiez d'une décote sur le prix, égale à celle dont bénéficierait le locataire en place, à savoir entre 6 et 12 % selon le nombre d'années restant à courir jusqu'à la fin du bail. Cette technique d'acquisition vous permet également de vous parer contre une éventuelle hausse des prix à l'avenir, tout en vous assurant des revenus locatifs.

Plus cher à l'achat que l'ancien, l'immobilier neuf s'avère une bonne affaire sur la durée. Explications.

Malgré quelques incertitudes, le marché du logement neuf de l’agglomération toulousaine poursuit sa croissance, change la ville en profondeur et, surtout, stabilise ses prix.

En quittant Toulouse, l'offre est aussi très présente à l'instar du Groupe Imocom qui va lancer, pour son propre compte, à Aussonnes, près de Blagnac, une opération de 34 logements, du 2 au 4-pièces, à environ 3 000 e/m2. A Blagnac, Icade Capri propose, au coeur du quartier Andromède, Le Grand Patio, du 2 au 6-pièces, avec quelques maisons de ville 4-pièces. Le 3-pièces, de 62 à 72 m2, est proposé entre 190 000 et 246 000 e. A l'est de Toulouse, dans le secteur de Balma, le Groupe Carrère commercialise Les Jardins de l'Europe, 28 villas de 5 et 6-pièces, pour des surfaces de 95 à 150 m2. Egalement présent à Balma, le groupe Nexity George V, très présent dans le secteur toulousain, commercialise Cyprié Village, avec le 4-pièces à partir de 225 000 e.

Membre du comité exécutif d’Icade, en charge du pôle Promotion

Indicateur Bertrand : Quel bilan tire la FPC de 2007 et quels sont les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier neuf en 2008 ? Jean-François Gabilla : L’année 2007 aura été globalement un bon cru puisque nous aurons vendu probablement autant qu’en 2006, soit 126 000 logements, mais l’évolution du marché mérite d’être soulignée : un excellent 1er trimestre, puis un glissement au 2e, une chute au 3e (-7,8%) et un 4e qui ne s’annonce pas très bon. Les prix ont continué leur hausse sous la pression conjuguée des réglementations techniques (RT 2005, handicapés) et des coûts de construction. Alliée à celle des taux d’intérêt et au resserrement du crédit, cette pression a comme conséquence la moindre solvabilité des acquéreurs et la baisse de la rentabilité de l’investissement locatif. La satisfaction est venue du niveau de l’offre commerciale. Les 94 600 logements en vente fin septembre ne représentaient que 9,2 mois de vente, en légère augmentation par rapport au trimestre précédent (8,7 mois) mais bien en deçà d’un 1er seuil de vigilance que je situe à 12 mois. En outre, le stock de logements terminés invendus est resté stable à 2 100 logements environ. Malgré une demande qui reste très forte, 2008 devrait voir la confirmation de l’atterrissage en douceur du marché. La FPC prévoit un volume d’activité de 110 000 à 115 000 ventes, avec un niveau de prix en légère hausse. Il est impératif de s’attaquer au problème du niveau du prix de revient des opérations. Il ne trouvera pas sa seule solution dans le foncier moins cher. Il faut aussi revisiter les coûts de construction en commençant par les règles techniques et les normes. I.B. :Que représente l’investissement locatif aujourd’hui en France ? Les dispositifs actuels doivent-ils évoluer ? J-F. G. : La loi Robien relative aux incitations fiscales pour l’investissement locatif a déjà évolué en juillet 2006 avec le recentrage du Robien et la création du Borloo populaire. Il faut avoir conscience de l’importance du Robien dans la construction de logements neufs en France. Les ventes liées à ce dispositif s’élèvent à environ 60 000 par an soit près de 50 % du total, plus que le nombre de logements sociaux neufs mis en chantier en 2006. Ce chiffre montre à l’évidence l’impact des lois Robien/Borloo sur la construction en France et leurs contributions à répondre aux besoins de logements annuels évalués à 500 000. Concernant le Robien, je m’étonne de l’acharnement de certains de vos confrères et de certains hommes politiques à le déconsidérer, en s’appuyant sur les quelques villes moyennes qui ont connu une production de logements excessive. Je rappelle que la FPC a toujours insisté sur la dimension immobilière de ces investissements, et pas seulement fiscale et financière, en incitant chaque investisseur à se renseigner sur la localisation, l’existence et à la tenue du marché locatif, la qualité du produit, le promoteur… Toutefois, il faut relativiser et tenir compte de la réalité des chiffres : entre 2003 et 2007, près de 200 000 logements Robien et Borloo ont été livrés et moins de 4 000 sont aujourd’hui vacants. C’est encore trop mais cela ne représente que 2 %. Grâce à eux, 196 000 ménages ont été logés. Où seraient-ils et quel loyer devraient-ils payer si ces logements n’avaient pas été construits ? 60 000 logements par an, c’est plus de 100 000 emplois créés par ce système. Et puis, l’Etat, dont on dit que le Robien lui coûte 400 millions d’epar an en impôts non encaissés, perçoit chaque année 1,7 milliard d’e de recettes de TVA auxquelles s’ajoutent la TFPB, la taxation sur les plus value de cession, etc. Alors oui, il faut préserver les dispositifs Robien/Borloo, ce qui n’empêche pas de réfléchir à une simplification des différents systèmes, en gardant en tête l’importance du besoin de logements neufs, donc des incitations à les produire.

Ça y est, votre logement est terminé, la peinture est encore fraîche. Vous êtes sur le point d'emménager dans votre nouveau petit paradis. Mais avant ça, il vous faudra franchir une dernière étape : celle de la réception des travaux. Par cet acte, vous déclarez accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. C'est un état des lieux approfondi, en compagnie du constructeur. Cette étape marque le point de départ de multiples garanties. Car un logement neuf est garanti dix ans “pièces et main-d'oeuvre”, alors que dans l'ancien, vous achetez “en l'état”, à vos risques et périls. Pendant la réception, si vous n'avez pas suffisamment confiance en vous, vous avez le droit de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Vous devez vérifier que tout est conforme point par point à la notice descriptive et aux plans. En bref, que ce que vous avez sous les yeux correspond bien à ce qui était prévu au départ. Contrôlez le fonctionnement de tous les équipements : fenêtres, robinets, chauffage, etc. Si vous relevez des problèmes, vous devez les mentionner sur le procès-verbal de livraison. Vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur et vous-même. Le vendeur doit ensuite faire le nécessaire pour y remédier.

Le bien-être est au coeur des préoccupations des consommateurs. Les fabricants l'ont bien compris. Pour répondre à cette envie de confort et de douceur, chacun sa solution. Plus que jamais la salle de bains s'affirme comme une pièce à vivre. La tendance spa se confirme. De plus en plus dotée d'une douche aux dimensions généreuses, elle peut également avoir une baignoire balnéo pour la détente. Plus grandes, plus larges, celles-ci se détachent du mur et deviennent des objets presque décoratifs au centre de la salle de bains. Davantage qu'autrefois, elles sont synonymes de détente et de relaxation. Elles “affolent” aujourd'hui tous nos sens : équipées de vrais jets de massage, elles peuvent diffuser arômes, senteurs et musique et certaines ont même un tablier lumineux. Parfois ce sont de véritables bijoux, en agathe, recouvertes de cuir... signe que l'hyper luxe entre dans la salle de bains. Une véritable tendance révélée au dernier salon Idéo bain. Les plus grands designers se sont penchés sur son agencement et les propositions les plus variées sont nées sous leurs crayons. Tous les styles sont permis pourvu qu'ils allient bien-être et confort ! “On note aussi une déferlante de textiles extrêmement doux”, relève Véronique Thouvenin. Une irrésistible envie de matières chaleureuses et réconfortantes. C'est “l'émotion textile”. Le secteur de l'aménagement intérieur commence aussi à prendre en compte l'évolution de la morphologie humaine. Un homme français en 2005 faisait 1,75 m pour 77,4 kg, soit 5,6 cm et 5,4 kg de plus qu'en 1992. Les femmes ont suivi la même courbe. Les acteurs du cadre de vie suivent de près ces changements et s'adaptent. Ainsi, dans la literie, le matelas 160 x 200 cm se substitue progressivement au traditionnel 140 x 190. Au-delà, tables, chaises, canapés, mais aussi éviers s'offrent des dimensions plus grandes. Pour plus de confort, le canapé se fait plus profond, plus bas et modulable. La lumière joue un rôle de plus en plus important. Les lampadaires deviennent de véritables objets de déco. Les sources lumineuses se multiplient, pour créer des atmosphères différentes, presque féeriques.

IMAGES. L’opération toulousaine, censée produire 162 logements verra enfin le jour en 2018. Les promoteurs, Vinci immobilier et Icade auront mis près de 13 ans pour que leur projet sorte de terre.

A l'occasion de notre dernier numéro de l'année, nous vous invitons à découvrir de fascinants marchés immobiliers étrangers. Pour vivre, investir, ou tout simplement rêver, faites un tour du côté du Maghreb, du Moyen-Orient et de l'Europe de l'Est.

Les spécialistes, s'ils n'osent plus vraiment se prononcer en faveur d'une remontée des taux, s'accordent à dire que de nouvelles baisses sont peu probables. "Les taux n'iront pas plus bas, ils ont atteint un niveau incompressible", s'exclame Christophe Crémer. Même son de cloche chez Empruntis : "La baisse constatée en septembre n'aura certainement pas vocation à se poursuivre dans les mois à venir, avance Empruntis, sauf si, bien entendu, les fondamentaux économiques devaient se dégrader ou si les banques devaient rattraper leur retard dans l'atteinte de leurs objectifs commerciaux". Il est vrai que la concurrence à laquelle se livrent les banquiers pour s'octroyer de nouvelles parts de marché, a également des répercussions sur la courbe des taux. Certains établissements de crédit n'hésitent d'ailleurs pas à rogner sur leur marge pour être concurrentiels. Un contexte qui, soit dit en passant, vous met en situation de négocier âprement les meilleures conditions pour votre crédit. Une chose est sûre : les taux ne devraient pas remonter brutalement. Leur évolution est, en effet, directement liée aux politiques monétaires menées à l'échelon européen et mondial. Or, la BCE (Banque centrale européenne) a récemment décidé de maintenir son taux d'intervention à 2 %. Une décision dictée par la volonté de soutenir une croissance économique plutôt défaillante à l'échelon européen, ce qui n'est pas de nature à faire remonter les taux à court terme sur lesquels s'appuient les taux révisables. Ainsi, l'indice de référence qui sert au calcul des taux révisables, l'Euribor, se situait à 2,20 % sur un an, fin septembre, contre 2,33 % fin décembre 2004. Deux facteurs peuvent cependant modifier la donne : le redressement de l'économie aux Etats-Unis et la hausse des taux engagée par la Banque Fédérale américaine. Pour l'heure, les analystes tablent sur la stabilité des taux courts jusqu'à la mi-2006. Les taux longs sur lesquels s'adossent les formules fixes ne devraient pas non plus s'envoler. L'OAT 10 ans se maintient à un niveau relativement bas : 3,10 % fin septembre (contre 3,65 % en début d'année). "Les marchés financiers sont rassurés par une inflation durablement maîtrisée en Europe, analyse Christophe Crémer, et si la bourse va mieux, elle n'a pas encore reconquis les investisseurs qui optent aujourd'hui, majoritairement pour les placements obligataires".

Il y a 3 ans, j'ai contracté un emprunt sur 15 ans pour l'achat d'un studio. Puis-je aujourd'hui rembourser mon prêt avant le terme, grâce à une donation parentale ? (Léo U., Saint-Denis, 93)

Béziers est l’exemple-type du développement du Languedoc en matière de logements neufs. En effet, la ville est en train de créer de nouveaux pôles de vie pour faire face à la demande de logements, tout en maîtrisant l’étalement urbain et la consommation d’espace. C’est le cas du Pech de Fonseranes, à l’Ouest de l’Orb, avec 3 000 logements à terme sur une trame urbaine densifiée. En limite de la rocade nord, La Courondelle va devenir un quartier de la ville avec 900 logements, des commerces, des services ainsi que des équipements publics. La Zac de l’Hours, à proximité de la gare SNCF, propose, elle, un centre multiforme en conciliant 800 logements, une surface commerciale, des bureaux, un complexe cinématographique et des activités ludiques. Les opérateurs y sont forcément présents, à l’instar du groupe Arcade en copromotion avec FDI Promotion pour Les Terrasses de l’Orb. Fin 2009, Icade Ellul livrera Le Parc de Villamont, une résidence sise chemin de Montimaran, à Béziers. Alentour, des résidences sont également lancées en raison d’une réelle demande.

Indicateur Bertrand : Où en est l’opération Seguin-Rives de Seine ?