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Avec près de 52 000 habitants enregistrés au recensement de 1999, Maisons-Alfort s'est forgé une identité autour de la très célèbre école nationale vétérinaire, créée sous Louis XV et aujourd'hui à la fois lieu de formation, pôle de recherche et centre de consultation. Avec un parc planté de 12 ha, elle est en plus un des poumons de la ville. Dans la culture francilienne, Maisons-Alfort rime aussi avec gendarmerie. Sur les hauteurs de la ville, le Fort de Charenton est entièrement consacré à ses services. La commune est le deuxième site de la gendarmerie en France. Les militaires et leurs familles, qui résident autour du Fort, participent au quotidien à la vie économique, scolaire, culturelle et sportive de la ville. Dans ce triangle de 535 ha traversé par la Marne, quatre programmes sont en cours.

Si le marché de la résidence secondaire a subi des soubresauts, il semble aujourd’hui retrouver quelques couleurs, d’autant que la baisse des prix offre de réelles opportunités aux acquéreurs.

J'avais lu qu'un pavillonneur ne pouvait exiger aucun versement avant l'ouverture du chantier. Or, je me vois tenu de verser 3 % du prix à la signature du contrat.Est-ce vraiment légal ? (Daniel P., Louvigny, 14)

Javel, Grenelle, Saint-Lambert et Necker sont les quatre quartiers "historiques" qui constituent le 15e. L'émergence de l'arrondissement actuel remonte d'ailleurs à l'annexion à Paris des communes de Vaugirard et de Grenelle, en 1860. L'urbanisation de ces anciens bourgs campagnards relève d'un mélange d'initiatives de la promotion publique et privée. Des quartiers entiers - comme celui de Beaugrenelle, qui connut ensuite bien des transformations - sortirent de terre au début du 19e siècle. Au-delà du découpage lié à son histoire, l'arrondissement présente des différences marquées entre nord et sud, la longue rue de la Convention marquant la frontière imaginaire entre ces deux grands ensembles.

En matière d’offre de logements neufs, le marché du Grand Lyon dispose d’un peu plus d’une année de commercialisation, avec 4 720 logements disponibles sur les quatre premiers mois de 2013, qui plus est, en progression par rapport à l’an dernier.

A l’achèvement de l’immeuble,je devais prendre livraison de mon logement et verser le solde du prix.Or l’achèvement ne sera pas complet.Pourrai- je refuser la livraison ? (Bernard D.,Grenoble, 38)

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Rouen par la fédération des promoteurs immobiliers.

Si Boulogne Sud décolle, portée par ses projets ambitieux, le reste de la ville ne manque pas d'atouts pour autant. En coeur de ville, en remontant vers le nord à partir de la place Marcel Sembat, théâtre, cinémas et patinoire olympique rivalisent avec les grandes enseignes commerciales. Peu de neuf dans ce quartier central, mais les quelques appartements encore libres dans le Paladio signé Kaufman & Broad donnent une idée des prix qui s'établissent à 434 000 € pour un 3-pièces de 68 m2. A noter également, route de la Reine, à deux pas du métro Jean Jaurès, la Villa Antalya, programme réalisé en co-promotion par le groupe Sofiam et la Générale de Promotion qui propose une résidence de standing, comprenant 11 appartements, du studio au 6-pièces dont deux duplex avec balcons et terrasses. Le cadre de vie de Boulogne Nord est particulièrement envié dès que l'on se rapproche du bois et du stade Roland-Garros. Même un peu en retrait de ce poumon vert parisien, les prix restent élevés et les quelques nouvelles réalisations qui ont trouvé à s'y nicher le confirment : ainsi un beau 5-pièces de 108 m2 vous coûtera 710 000 € dans la Villa Luz que Nexity Seeri propose rue de Billancourt. Quant aux appartements de la petite résidence du groupe Sier Constructeur, Villa Vauthier, ils démarrent à 460 000 € pour un 3-pièces de 84 m2 et culminent à 1 380 000 € pour un somptueux 5-pièces de 162 m2. Tous traversants, ces logements présentent des prestations à la hauteur de leurs prix, avec pierre marbrière, parquet en chêne, grès émaillé, etc.

Indicateur Bertrand : Pouvez-vous nous présenter votre société ? Bertrand Bourrus : Nous regroupons en fait trois sociétés. Une société anonyme d'HLM, maison mère, qui représente 7 300 logements et dont les compétences vont à l'aménagement, au portage foncier et aux opérations locatives, à laquelle s'ajoute la Coopérative de la Haute-Garonne, qui a vocation à développer des opérations en accession à la propriété dans le département 31 et la Coopérative Midi Logement, dont le siège se trouve à Montauban et qui travaille également sur l'accession à la propriété, dans les autres départements de Midi-Pyrénées, principalement dans le Tarn-et-Garonne et le Lot. Nous fêterons notre quarantième anniversaire en 2006. Notre activité représente 500 logements locatifs et 250 en accession à la propriété. Géographiquement, elle se répartit à 85 % sur l'aire urbaine toulousaine et le reste sur Montauban. Nous avons également maintenu une activité sur Cahors où nous gérons déjà un patrimoine de 250 logements locatifs. I.B. : A quels critères obéissent vos choix de développement ? B.B. : Notre credo est le développement d'opérations mixtes et partout où nous le pouvons, nous travaillons en tant qu'aménageurs, en partenariat avec les communes. C'est par exemple le cas de notre opération de Ramonville-Saint- Agne, en périphérie immédiate de Toulouse. La ville nous a confié une opération d'aménagement qui consiste à réaliser 46 lots à bâtir et 7 "macrolots" pour 61 logements locatifs sociaux et 90 en accession à la propriété. Cette approche mixte locatif social et accession à la propriété est motivée par deux raisons. C'est d'abord la philosophie de notre groupe. Depuis 40 ans, le Groupe des Chalets a construit des quartiers entiers à Toulouse sur ce principe et le mélange du statut d'occupation et du statut social est la raison de leur pérennité. Par ailleurs, c'est le moyen de répondre à la crise du logement, d'intervenir au niveau social. C'est également la possibilité d'avoir du foncier pour le locatif social, que nous n'aurions pas autrement. Nous ne concevons pas nos opérations en direction des investisseurs, même dans le cadre Robien "social" : notre cible, pour l'accession à la propriété, ce sont les classes moyennes, c'est-à-dire un couple dont les revenus cumulés tournent autour de 2 800 ou 3 000 €/mois. Nous croyons beaucoup à la nécessité de développer une offre d'accession, y compris pour les locataires du logement social. I.B. : Justement, quelle est votre appréciation du marché toulousain ? B.B. : Le marché immobilier toulousain est caractérisé par un gros retard au niveau du logement social. La région Midi-Pyrénées est la lanterne rouge en la matière, derrière la Corse. L'ensemble des organismes HLM a déjà fourni un gros effort de rattrapage, en doublant la production sur les quatre dernières années, mais cela ne suffit pas à combler notre retard, surtout au regard de la croissance que connaît l'agglomération toulousaine (15 000 à 20 000 nouveaux habitants par an). De plus, Toulouse manque d'un marché tourné vers l'accession. Il faut savoir que 85 % du marché de la promotion privée sont destinés aux investisseurs, ce qui affaiblit considérablement l'offre en accession. I.B. : Comment vous démarquez-vous de cette tendance ? B.B. : En tant que société HLM, nous trouvons des moyens de répondre à la demande en accession. On peut réussir à convaincre les maires de débloquer des terrains pour de l'accession, ils ont les moyens de le faire, et nous pouvons proposer un prix moyen de 2 200 €/m2 de surface utile : c'est notre plafond et on est 30 % sous le prix du marché. Sur notre opération de Ramonville, par exemple, cela donnera des maisons T4 autour de 170 000 €. Cela nous pose d'ailleurs le problème de lutter contre d'éventuelles manœuvres spéculative et nous sommes en train de mettre au point des clauses anti-spéculation. Nous croyons aussi beaucoup à la dernière formule du plan Borloo, le PSLA. Cette formule de location-accession permet de louer un logement éventuellement en payant un surloyer qui servira d'apport personnel, et de choisir ensuite de l'acheter à n'importe quel moment pendant une durée de 5 ans. Nous allons lancer les premières opérations dans le cadre de cette formule cette année. I.B. :Vous intervenez également dans le domaine du logement étudiant ? B.B. : Toulouse est le 2e pôle universitaire de France avec 110 000 étudiants. C'est l'une des raisons de son dynamisme. Sur le front du logement étudiant, outre la création récente de 210 logements neufs, nous avons inventé un système qui permet de réhabiliter les vieilles chambres du Crous de 9 m2. Nous arrivons à y faire tenir une douche, un lavabo, un wc, une kitchenette, un bureau, un lit, une bibliothèque et un placard grâce à un système mis au point par l'architecte Jean-Pierre Charrière et breveté, qui permet de faire descendre le lit la nuit, et le jour de le transformer en faux-plafond. Nous réhabilitons 200 chambres par an, en faisant les travaux l'été, pour que les chambres soient livrées à la rentrée universitaire. Et nous cherchons aussi à nous servir de ce procédé dans les résidences pour étudiants en construction neuve. Pour une surface d'environ 13 m2 ce système peut être très rentable en terme de surface.

La résidence City Zen, à Saint-Priest, préfi gure la réalisation par le promoteur lyonnais d’un millier de logements en 2014.

Indicateur Bertrand : Que représente aujourd'hui le groupe espagnol Fadesa sur le marché immobilier international ? José Maria Carpio : Fadesa, dont Financière Rive Gauche est la filiale française, est l’une des principales sociétés immobilières européennes cotées en bourse. Il s’agit également de la société jouissant de la plus importante diversification géographique et l’une des plus spécialisées dans la gestion foncière au niveau européen. Elle se caractérise par la mise au point de grands développements où priment : respect de l’environnement et intégration paysagère. En règle générale, ces développements sont dotés de multiples services tels que : terrains de golf, zones vertes et de loisirs, surfaces commerciales ou installations sportives, qui génèrent une valeur ajoutée à chaque promotion. Actuellement, Fadesa s’investit dans un plan d’expansion internationale prometteur. Sa présence s’étend déjà sur 9 pays : Espagne, Portugal, Maroc, Roumanie, Hongrie, Pologne, France, Mexique et Bulgarie. I.B. :Votre groupe,à travers Financière Rive Gauche,est implanté en France. Quels sont vos principaux programmes résidentiels ? J. M.C. : Un des projets les plus emblématiques est celui de la commune de Massy, proche de Paris. La société a conclu un accord avec le fonds américain Colony Capital, afin de développer conjointement un projet immobilier de grande envergure. Avec un investissement estimé à hauteur de 213,5 millions d’euros, le projet disposera d’une surface bâtie de 100 000 m2 dont la majeure partie sera consacrée aux logements et le reste à des bureaux. Il existe deux autres projets d’envergure que sont Chambray Les Tours, à Tours, représentant une surface de 39 200 m2 Shon répartis entre un hôtel, une résidence tourisme, trois bâtiments de bureaux et 300 appartements ; et Meyzieu, dans l’agglomération lyonnaise pour une surface de 17 000 m2 Shon destinés à la construction de 200 appartements. I. B. : Fadesa développe de très nombreux programmes immobiliers et des complexes touristiques de haut standing. Quels sont les grands projets ? J. M.C. : L’un des plus importants se trouve au Maroc, où la société est présente depuis 2000. Il s'agit du projet de Mediterrania Saïdia, un grand complexe touristique et résidentiel au nord du pays, dans le cadre du Plan Azur Vision 2010. Le complexe, qui est actuellement en construction, comprendra près de 3 000 logements et 16 000 lits d’hôtel, un port de plaisance, trois terrains de golf, une zone commerciale et de services. Toujours au Maroc, le groupe prévoit le prochain développement d’un complexe résidentiel et touristique de grand standing à Smir, l’une des zones de tourisme les plus attractives face à un front de mer d’1 kilomètre. Avec un investissement prévu de près de 150 millions d’euros, ce projet sera composé de 2 189 logements avec vue sur la mer, un hôtel et une zone de 55 000 m2 destinée aux animations et à la restauration. Au Mexique, Fadesa va participer à la création d’un grand complexe touristique et résidentiel pour une nouvelle destination touristique de la côte Pacifique nommée Cip Nayarit. En Europe de l’Est, Fadesa a pénétré le marché de l’immobilier hongrois. Illustration : la construction d’un bâtiment de logements en hauteur, des locaux commerciaux et des bureaux en plein centre de la capitale. J’ajoute qu’en Pologne, le premier projet réalisé par la nouvelle société Fadesa Prokom Polska est un ensemble résidentiel composé de 1 900 logements dans l’une des zones les plus prestigieuses de Varsovie. Comme vous le voyez, dans la stratégie d’expansion internationale de Fadesa, les projets ne manquent pas.

Iwan s’est associé successivement dans 2 ateliers d’architecture avant de fonder Xanadu. Forte tête et séducteur, il assume le côté business, slalomant entre les désirs des clients, les réglementations et les impératifs financiers. “Un parcours du combattant”, reconnaît- il. Côté vie privée, il s’est conçu une “maison d’architecte” sur l’eau : un bateau amarré aux Docks, au coeur de La Confluence, le futur quartier branché de Lyon. A ses côtés, son associé David Sumner fait figure d’ascète. Cet adepte de la Croix Rousse se déplace en vélo. Franco-américain, il a été architecte en chef du Département de la Loire avant de devenir l’homme des plans et des études de Xanadu.

Située à l’emplacement de l’ancienne prison, entre Rhône et Confluence, cette opération de reconversion qui vient d’être lancée accueillera des bureaux et des logements.

Le directeur géneral de Constructa Vente, donne son avis sur le dispositif d'investissement en résidence avec services.

Indicateur Bertrand : Comment percevez-vous le marché régional ?

Dans le nord de Paris, Castelord innove et propose des maisons BBC baptisées Greenlord®.

Tous les professionnels s'accordent à le dire, à l'instar de Marc Pigeon, président de la FPC "L'emplacement reste le premier critère que l'acquéreur doit retenir, qu'il s'agisse pour lui d'acheter sa résidence principale ou de réaliser un investissement locatif". Vous devez donc absolument vous renseigner sur l'environnement immédiat du bien que vous comptez acheter. Un quartier sans école, des transports à plus de vingt minutes de marche... : voilà autant d'éléments qui feront fuir les locataires et abaisseront en conséquence la valeur locative de votre bien et sa valeur patrimoniale.