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Adopté le 10 janvier, le Programme local de l'habitat (PLH) du Grand Lyon table sur un potentiel de 40 000 logements et un rythme de construction entre 6 000 et 7 000 unités/ an. A l'heure actuelle, la communauté urbaine s'interroge sur les moyens d'éviter le décalage entre l'offre immobilière et les revenus des acquéreurs, sachant que 85 % de la production n'est en adéquation qu'avec 12 % des ménages. Un processus de travail est en route pour codifier l'accession sociale, encore inexistante sur le Grand Lyon au-delà du prêt à 0 % national. Les villes de l'ouest sont appelées à accueillir une part croissante de l'habitat social et la plupart d'entre elles, comme Dardilly, Ecully ou Craponne, se sont engagées sur la voie du rééquilibrage. A cela s'associe une politique importante de requalification urbaine des quartiers marginalisés : 23 secteurs prioritaires ont été identifiés, dont 18 en périphérie. Sur le segment de l'ancien, la tendance demeure à la hausse des prix. "L'augmentation a atteint une moyenne de 12,4 % dans le département entre le 1er octobre 2005 et le 30 septembre 2006 pour un niveau de 2 900 e/m2", rappelle maître Guérin, président de la Chambre du Rhône. Des écarts sont cependant sensibles entre, par exemple, la Presqu'île (16,6 %), Villeurbanne (15,4 %), Décines (11,23 %) et Bron (9 %).

Placer ses capitaux dans un 2-pièces à louer peut se révéler une opération excellente. Mais il est nécessaire avant tout achat de se poser les bonnes questions. Démonstration.

Que pensez-vous de l'évolution du marché du logement et quels sont vos principaux projets ?

Pour financer votre projet immobilier, vous allez solliciter des banques ou des courtiers. Mais comment semet en place l'avance qui va vous être accordée ? Suivez nos conseils pour vous y retrouver. Lorsque vous faites une demande de prêt auprès d'une banque, votre situation (profession, revenus, charges familiales…) doit être soigneusement examinée afin d'éviter tout risque de surendettement. Votre projet immobilier est également vérifié, car aucune offre ne peut être faite sans produire l'avant-contrat préalablement conclu avec le vendeur. Une fois votre demande acceptée, le prêteur est tenu de formuler son offre par écrit et de vous l'adresser gratuitement par courrier. Cette offre engage l'établissement de crédit pendant 30 jours minimum, à compter de sa réception. Contenu de l'offre Lisez-la attentivement. Elle précise la nature, l'objet et les modalités du prêt, avec les dates et les conditions de mise à disposition des fonds. Si votre prêt est à taux fixe, vous recevez aussi le tableau d'amortissement qui détaille, pour chaque échéance, la répartition entre le remboursement du capital et des intérêts. S'il s'agit d'un prêt à taux variable, depuis le 1er octobre 2008, l'offre est accompagnée d'une notice présentant les conditions de variation, ainsi que d'une simulation permettant d'avoir une idée de l'impact de la variation du taux sur les mensualités, la durée du prêt et son coût. Le montant des primes d'assurance et leur coût, de même que celui des garanties (hypothèque, caution…) figurent aussi dans le document. L'offre prévoit la possibilité de souscrire, auprès de l'assureur de son choix, une assurance équivalente à celle proposée par l'établissement de crédit. Vous êtes donc en droit de vous tourner vers n'importe quel assureur, susceptible de vous offrir de meilleures conditions, sauf si le banquier exige expressément l'adhésion à l'assurance collective qu'il a lui-même souscrite. Délai de réflexion Vous disposez de 10 jours minimum à compter de la réception de l'offre (le jour même de la réception de l'offre n'est pas inclus dans le délai) pour examiner la proposition. À partir du 11e jour suivant la réception, vous allez pouvoir accepter ou refuser la proposition. Si vous acceptez les conditions, vous devrez renvoyer, par courrier à l'établissement de crédit, les documents après les avoir signés. Vous serez alors engagé vis-à-vis de l'établissement de crédit. À partir de ce moment, les frais de dossiers deviennent exigibles. En cas de refus du prêt Vous pouvez vous désengager et renoncer à l'achat. Dans ce cas, le vendeur doit vous rembourser l'acompte que vous aurez versé. En effet, les avantcontrats et actes définitifs sont conclus sous la condition suspensive de l'obtention des prêts, nécessaires au financement. La condition joue pendant un délai minimum d'un mois, mais rien n'interdit de négocier un délai plus long, qui vous sécurisera davantage. Pour éviter tout malentendu, demandez un justificatif écrit du refus de prêt que vous renverrez au vendeur. Faites très attention aux clauses qui exigent un minimum de trois refus de prêt pour accepter votre retrait, celles-ci sont jugées valables par les tribunaux. Enfin, si la vente ne peut se réaliser ou si elle vient à être annulée dans les quatre mois de l'offre de prêt, le crédit est résilié, sans aucune pénalité (des frais d'étude restent toutefois exigibles).

Indicateur Bertrand : Quels sont les enseignements que l’observatoire Clameur tire de l’évolution des loyers sur les 9 premiers mois ? Michel Mouillart : Avec une hausse des loyers de marché de 2,7 % sur un an, le ralentissement est désormais confirmé. Il est vrai qu’en 2006, le rythme de la progression annonçait déjà le retour au calme des loyers, après deux années de hausse rapide (+ 3,5 % contre + 5,7 % en 2004 et + 5,1 % en 2005). Mais cette année, un fait remarquable doit être souligné : le ralentissement s’accompagne d’une nouvelle progression de l’activité du marché locatif privé (le nombre de ménages qui ont déménagé dans l’année continue à augmenter). Le marché se porte donc bien, même si la signature des nouveaux baux n’est peut-être plus aussi facile qu’au début des années 2000 : la demande est souvent hésitante face aux loyers demandés, elle négocie plus souvent, elle reste très attentive à la qualité et aux défauts des biens proposés… En un mot, les délais s’allongent et les bailleurs doivent redoubler de professionnalisme. Le seul point d’ombre, c’est le constat d’un recul sensible de la part des biens reloués après la réalisation de travaux de mise aux normes par exemple : depuis 2 ans, cette part s’établit à 21 % des relocations réalisées contre 25 % au début de la décennie. La dérive risque de devenir préoccupante si elle se confirmait. I.B. : Quelle analyse avez-vous du marché et quel est votre sentiment sur les mesures gouvernementales en faveur de l’accession ? M. M. : Jusqu’en 2005, le marché de l’immobilier a été porté par l’amélioration régulière des conditions de crédit avec la baisse des taux, l’allongement des durées, le développement des formules de prêt cautionné, etc. La remontée des taux qui a commencé à la fin de l’année 2005 s’est d’ores et déjà traduite par un relèvement de plus de 100 points de base sur les prêts du secteur concurrentiel (4,43% fin août hors assurance et coût des sûretés contre 3,36 % fin 2005). Mais dans le même temps, l’allongement des durées se poursuit : dans le neuf et dans l’ancien, les durées sont aujourd’hui de l’ordre de 19 ans et 10 mois en moyenne. Depuis la fin 2005, les durées s’allongent de 12 mois par an ! Cela a permis de compenser la hausse des taux : dans le neuf où les prix sont restés relativement sages, la solvabilité de la demande est restée forte ; alors que dans l’ancien, elle a sensiblement reculé avec la poursuite de la hausse des prix. Le nouveau crédit d’impôt en faveur de l’accession devrait dès lors impulser un nouvel élan à l’activité : par exemple dans le neuf, pour un accédant très modeste (moins de 2 smic de revenus et 18,2 % des accédants), son impact représente une diminution de taux d’effort ou ce qui revient au même, une hausse du pouvoir d’achat de l’ordre de 6,7 points ; pour un accédant modeste (de 2 à 3 smic de revenus et 35,7 % des accédants), son impact représente une diminution de taux d’effort de l’ordre de 4,5 points. Il n’est cependant pas évident que l’impact attendu s’exprime pleinement dans l’ancien : déjà, les avantages de la réforme du PTZ de 2005 avaient rapidement été compensés par la hausse des prix ; il n’est donc pas à exclure qu’encore une fois le potentiel de développement de ce marché soit confisqué par la poursuite de la hausse des prix. Si tel était le cas, le risque serait grand d’un blocage des flux de l’accession, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf : le tiers des logements neufs achetés ou construits dans l’année ont nécessité la revente préalable de l’autre résidence principale ; si le marché de l’ancien se bloque, celui du neuf en subira les conséquences par ricochet ! I. B. : Quel regard portez-vous sur le logement neuf ? M. M. : Comme Clameur a permis de le constater, la situation des marchés locatifs privés reste bonne, dans l’ensemble : la pression de la demande est forte et tout prête à croire qu’elle devrait rester forte à l’avenir, les perspectives de recettes locatives sont toujours bien orientées. SiR les programmes proposés à des investisseurs sont bien situés et bien inscrits dans la réalité des marchés locaux, tant en termes de loyer de sortie que de nature des produits proposés, les projets d’investissement locatif continueront à avoir les faveurs de la demande : leur réalisation ne peut qu’être aidée en cela par les dispositifs de défiscalisation (Robien recentré et Borloo populaire) dont l’efficacité “économique” n’est plus à démontrer. Maintenant, il est clair qu’un certain nombre de projets d’investissement proposés ont pu être ou sont encore aujourd’hui “hors” marché : il peut cependant être facile pour un investisseur de vérifier l’adéquation du projet au marché en consultant les niveaux moyens des loyers de marché régulièrement mis à jour par notre observatoire, par exemple. Construire suffisamment pour satisfaire des besoins en logement estimés entre 450 000 et 500 000 unités chaque année d’ici 2015 nécessite en effet de faire feu de tout bois : il convient donc de consolider les flux de l’investissement locatif privé, d’amplifier la construction locative sociale et d’accroître le niveau de l’accession dans le neuf. D’ores et déjà, le niveau de la construction devrait se rapprocher des 440 000 logements mis en chantier en 2007. * Clameur : Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Montpellier par la fédération des promoteurs immobiliers.

Réduire la facture de votre achat immobilier, c'est aussi profiter des meilleures conditions fiscales. Petit tour des opportunités offertes par l'immobilier neuf.

Dans le quartier de Cergy-le-Haut (dont les premières pierres ont été posées en 1991), à quelques mètres du RER et des commerces, les amateurs de vues dégagées se voient proposer les Terrasses du Soleil, une coréalisation la Générale de promotion et les Nouveaux Constructeurs. "Cette nouvelle résidence épouse la place de la Vesprée, elle-même prolongée de vastes espaces de bois et de promenades", assure le service commercial. Ses appartements, du studio au 5-pièces duplex sont exposés sud-est ou sud-ouest. Le quartier connaît actuellement une nouvelle phase de développement, avec l'urbanisation des terrains situés entre le quartier du Hazay et l'ancien parc de loisirs Mirapolis, soit environ 15 hectares sur le territoire de Cergy et de Courdimanche. Nexity-Féréal propose les Hauts de Cergy, une résidence contemporaine de 112 logements du 2 au 4-pièces, au prix moyen de 2 950 euros/m2, parking compris. Une première tranche de 60 logements sera livrée fin 2006. La seconde, de 52 logements, est prévue pour le 1er trimestre 2007. La résidence est dotée d'un ensemble de services. "Pour les grandes copropriétés, nous avons conçu un concept de services, explique François-Xavier Bouche-Florin, directeur général adjoint chez Nexity-Féréal. Baptisé Villanova, il offre aux habitants un hall d'accueil avec un régisseur. Il peut assurer un certain nombre de services, ouvrir la porte d'un appartement à un livreur d'électroménager ou réceptionner un recommandé. La résidence dispose aussi d'un salon d'accueil qui donne un espace de convivialité aux habitants. Un espace laverie et un espace de lavage pour les voitures en sous-sol sont également à disposition des résidents, avec un paiement à la carte. Cet ensemble de services peut être très pratique pour une jeune famille, dont les deux conjoints travaillent, avec un emploi du temps chargé. Ces acheteurs-là, primo-accédants, représentent une part importante de notre clientèle". En juin, le promoteur lancera un nouveau programme Villanova dans le quartier de Cergy-Préfecture, juste en face de l'Essec. Il disposera également de nombreux appartements familiaux. Boulevard de l'Evasion, les hauts de la ville accueillent enfin Cassiopée, un programme de la Financière Rive Gauche Fadesa. Sur deux immeubles de 24 et 26 appartements en coeur d'ïlôt, Cassiopée offre notamment un large choix de 3-pièces, commercialisés entre 177 500 et 192 500 euros pour une surface minimum de 65 m2, avec de grands balcons.

Explorimmoneuf: Quels sont les atouts de ce programme ?

Je ne vais pas pouvoir donner suite à l'achat de mon logement car je n'ai pas obtenu le prêt nécessaire au financement. Suis-je pour autant tenu de payer les frais de rédaction de l'acte de vente ? (Joël T., Sceaux, 92)

Tout aussi prometteurs, les matériaux à changement de phase (MCP) ont un rôleclé à jouer dans le maintien d’une température de confort à l’intérieur des bâtiments. Comment ? Tout simplement en absorbant et en rejetant les calories de l’air ambiant. Ce qui limite ainsi le recours aux systèmes de climatisation, coûteux en énergie. Il est donc facile de voir tous les avantages qu’ils peuvent procurer dans l’isolation des bâtiments. L’énergie stockée dans les parois n’est pas transmise à l’intérieur de l’édifice. En période de chaleur, le MCP fond et la chaleur est emmagasinée. Lorsque le bâtiment refroidit, le MCP se solidifie et l’énergie stockée est restituée. Les MCP utilisés en isolation sont emprisonnés dans des briques, placées dans l’enveloppe du bâtiment. Plusieurs fabricants commercialisent des produits incluant des MCP.

15e : le nouveau Beaugrenelle démarre. Ce sera le 3e centre commercial parisien et le 1er en Europe à obtenir la certification HQE®. Bien plus vert par conséquent que l'ancien modèle, il arbore une toiture traitée comme un jardin. Pour être à la hauteur, les façades des rues en vis-à-vis vont se végétaliser. Point d'orgue du projet, l'offre culturelle s'élargit en cinémas et avec la venue de Virgin. Le chantier a démarré sur l'îlot Charles-Michel pour une ouverture du centre commercial en 2010. L'offre neuve apparaissant souvent dans le paysage du 15e, on relève cinq programmes (Ogic et Meunier, Accueil et Financière Rive Gauche). Près de la Seine ou en limite du 7e, ces biens effleurent les 9 000 e/m2. Un parking vaut dans les 30 000 e : un luxe indispensable pour les Parisiens du 15e, les plus équipés en voitures (autour de 58 %). Dans un tout autre registre, 200 logements seront construits sur les terrains de la DGAC (Direction générale de l'aviation civile) acquis par l'Opac. Au programme entre autres : 75 appartements en accession et une crèche de 40 berceaux.

Afin d’inciter à vendre, les plus-values sur les terrains à bâtir seront plus imposées.

À Bagneux, dans une zone bien desservie, le groupe Réside Études lance une résidence de tourisme d’affaires à dix minutes du parc des Expositions de la porte de Versailles.

Rabo Bouwfonds est une filiale à 100% de Rabobank, l’une des 15 premières institutions financières internationales. Noté “Triple A”, le maximum accordé par les agences de notation, Rabobank présente pour l’ensemble du groupe une sécurité optimale. Bouwfonds Marignan couvre le territoire français au travers de dix directions régionales, adossées à 15 agences locales. L’an dernier, Bouwfonds Marignan a totalisé en France 2800réservations de logements pour un chiffre d’affaires de 599 millions d’euros. www.bouwfonds-marignan.com

La conjoncture immobilière des principales villes du Languedoc-Roussillon et au premier rang Montpellier, confirme l’attractivité, et probablement pour longtemps, de la région.

“Des opérations d'intérêt général dans le parc privé”