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Les programmes neufs intéressent nos habitants âgés

Indicateur Bertrand : Quel marché du neuf à Lille ?

À compter du 1er mars 2014, l’achat d’un bien va coûter un peu plus cher dans un bon nombre de départements. Décryptage.

Jouxtant Lyon, la commune de Villeurbanne comptait 134 800 habitants lors du récent recensement. Le parc de 68 000 logements se compose d’un quart d’habitat social, nécessitant parfois une simple requalification sans démolition. Cela explique l’absence de zone Anru hormis aux Brosses, où une centaine de logements ont été abattus. Ce quartier en devenir offre l’une des rares opportunités de TVA à 5,5 % de la ville, notamment dans la Villa Soyeuse, 45 appartements de Cogedim Citalis dont le studio démarre à 117 000 euros. Le quartier phare demeure les Gratte-Ciel, le centre historique édifié dans les années 30 par Môrice Leroux pour démarquer la ville de sa grande voisine. Ce site d’exception est inscrit en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), par conséquent classé et intouchable sur le plan du bâti. L’enjeu sera de le prolonger prochainement vers le nord, où subsistent quelques emprises foncières disponibles. Hier habitat bon marché, les Gratte-Ciel et leurs alentours s’avèrent très recherchés. À proximité de la station de métro éponyme, Kaufman & Broad lance le Clos Liberty, dont le studio attend un budget de 130 000 euros, tandis qu’IGC Immobilier se positionne avec le 21 Mansard. “En juin et en juillet, les investisseurs se sont montrés les plus actifs, particulièrement en Robien”, remarque la négociatrice d’IGC en ajoutant que “le marché des utilisateurs est plus dur”. Bon à savoir : les Jardins de Gaïa (Cogedim) se situent près de l’Institut national des sciences appliquées (Insa). La richesse de l’enseignement supérieur constitue l’un des atouts de Villeurbanne, d’autant que le domaine scientifique de la Doua a été retenu pour figurer dans l’opération Campus, au côté de l’université de Lyon. À terme, ces deux pôles d’enseignement ne formeront plus qu’un, entourés de nouveaux laboratoires. Les biens anciens se négocient dans les 2400 euros/m2 pour un prix de vente moyen de 150 000 euros. Les plus vendus sont les 3-pièces (30 % des actes de vente), en particulier à Lyon.

Calcul de la défiscalisation

Quand on dispose de 200 000 e, la première idée qui vient à l'esprit est d'acquérir un bien ancien. Une fausse bonne idée ! Les prix du neuf et de l'ancien se resserrent depuis 10 ans : à Paris, l'écart qui était de 70 % est tombé à 30 %. Dans le Val-de-Marne et les Yvelines, il tourne autour des 15 %. Cela vaut-il la peine de se lancer dans une aventure d'un autre âge avec une copropriété qui risque d'engager des travaux sur la toiture ou de faire installer un ascenseur ?

I.B. : Comment va évoluer le marché et de quelle manière vous positionnez-vous ?

Le dispositif Scellier outre-mer demeure très séduisant. Mais l’attrait de la réduction d’impôts et des îles ne doit pas faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

En tant qu'usufruitière, puis-je participer aux assemblées générales ou le nu-propriétaire est-il chargé d'y assister ? (Milène K.,Nantes, 44)

En quelques années, la Haute Qualité Environnementale (HQE®) est devenue une référence dans le secteur du bâtiment. Coup de projecteur sur ce concept en plein boom.

"A Paris, l'augmentation des prix est passée pour la première fois sous la barre des 10 %, confirmant une accalmie dont on ne peut que se féliciter", estime Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne. Le prix moyen du neuf s'établit désormais à 7 370 e/m2 d'après le Centre d'analyses et de prévisions immobilières (Capem), tandis que les appartements anciens affichent une moyenne de 5 675 e/m2… Autant dire que les prix parisiens rendent l'investissement locatif peu rentable, ce qui explique d'ailleurs que le marché locatif privé s'y restreigne. Cet inconvénient est toutefois largement compensé par la valeur patrimoniale d'un bien dans Paris intramuros. Ajoutons que la mairie de Paris, consciente des difficultés de l'offre locative, propose aux investisseurs un dispositif d'aide à la location grâce auquel elle souhaite remettre sur le marché un certain nombre de logements locatifs. La Siemp (Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris) assiste les propriétaires et propose des garanties de location.

Chef de projet chez Be Citizen, société de conseil en développement durable, Fabien Lasserre poursuit plusieurs objectifs : réduire les consommations d’énergie et de carbone, améliorer la santé des habitants, respecter la biodiversité et limiter la consommation des ressources, en mettant l’accent sur le recyclage, par exemple. Il le confirme, la réflexion doit commencer bien avant la pose de la première pierre : “Il faut penser soigneusement à l’implantation d’un bâtiment sur une parcelle,privilégier une construction bioclimatique.” Étape suivante, l’isolation de toute les façades du bâtiment : les murs (par l’extérieur pour éviter les ponts thermiques), mais aussi la toiture, les fondations, etc. Le double, voire triple, vitrage se généralise. La ventilation double flux gagne, elle aussi, du terrain. “C’est le principe de la maison passive. Ça avance en France, même si nous sommes en retard par rapport à nos voisins, regrette Fabien Lasserre. Mais en 2012,BBC Effinergie (mention attribuée aux logements neufs justifiant d’une consommation énergétique inférieure à 50 kWhep/m2/an) sera la norme. Tout le monde sera alors modèle !”De son côté, le Prebat (Programme de recherche et d’expérimentation sur l’énergie dans le bâtiment) développe des solutions encore plus performantes. “Pour diviser le coût du photovoltaïque par dix,nous travaillons par exemple sur de nouveaux matériaux, les couches minces de silices, explique Jean-Paul Fideli, secrétaire du Prebat. Nous réfléchissons aussi à des dispositifs permettant de combiner planchers chauffants, pompes à chaleur et puits canadien.De toute façon,les solutions existent déjà,même si elles peuvent encore être améliorées. Il faut maintenant les mettre en place à grande échelle. Il est déjà possible de diviser par quatre la consommation d’énergie dans les bâtiments.”

"Règle n°1 : l'emplacement !"

La sécurité à votre service

Même à un niveau élevé de prix, le 8e arrondissement fait l'objet de lancements d'opérations : Kaufman & Broad, très présent sur plus de la moitié des arrondissements, lance 112 Prado, 42 logements du 2 au 4-pièces, pour une livraison au 1er trimestre 2009. Pour Park Saint-Anne, du même promoteur, où le 3-pièces de 57 m2 en rez-de-chaussée est commercialisé 260 000 €, la livraison des 94 logements est prévue pour le 2e trimestre 2009. C'est également dans le 8e, rue Roumanille, que Bouygues Immobilier lance une opération commercialisée entre 3 700 et 3 800 €/m2 habitable. Dans ce secteur, dont la Zac du Rouet dopera l'offre de 14 programmes immobiliers, Les Nouveaux Constructeurs proposent Cantini Parc, face au parc du 26e Centenaire, 57 logements livrables entre fin 2008 et début 2009. Dans les 10e, 11e et 12e arrondissements, Les Nouveaux Constructeurs débutent la commercialisation de Coteaux Saint-Julien tandis que Bouygues Immobilier lance Villa Amandine, aux alentours de 3 300 €/m2. C'est dans ce périmètre que Closerie Toscane, de Kaufman & Broad, propose une mixité collectifs-maisons individuelles en résidence principale, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Du 13e au 15e, l'offre est confortée par de nouvelles opérations. Dans le 13e, quartier Chalusset, Promogim commercialise Le Clos Jardin, 101 logements collectifs et 3 maisons, livrés en septembre 2008, à moins de 3 000 €/m2 . Toujours dans cet arrondissement, Bouwfonds Marignan présente Colline Manon et Valon Florette, 41 appartements sur les hauteurs de Marseille, avec des 3-pièces à partir de 194 100 €. C'est dans cet arrondissement que Nexity livrera au 3e trimestre 2008, Paradisio, plusieurs petits bâtiments de 2 étages, sur un parc de 3 ha, avec le 3-pièces de 60,3 m2, au 1er étage, à 211 300 €. Dans le 14e, Urbat réalise sur Sainte-Marthe, Côté Mer, 22 villas et 48 appartements répartis sur un terrain de 1,5 ha. Les Nouveaux Constructeurs proposent à flanc de colline avec vue mer, dans le 15e arrondissement, Les Aygalades, au prix moyen de 2 650 €/m2 habitable. La plupart des opérateurs développent leur activité en dehors de Marseille. "Pour répondre à la demande d'actifs locaux marseillais, nous construisons de plus en plus loin, parfois même au-delà du département", constate Jacques Fèvre, directeur du développement foncier de Geoxia Immobilier, spécialisé dans la réalisation de maisons groupées. Outre 4 maisons réalisées dans le 14e, à Sainte-Marthe, la société conçoit aussi, 6 maisons de ville à Trets, à 40 mn de Marseille, à partir de 220 000 e et 9 demeures à Vauvenargues, face au château de Pablo Picasso, à 14 km au nord-est d'Aix-en-Provence.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Brest par la fédération des promoteurs immobiliers.

Les taux révisables capés sont désormais très intéressants